房地产认购书法律风险分析与防范之经典案例
（本文章摘自王志钢律师著作《房地产开发三大阶段法律风险分析与
防范》第三章第二节） 作者：王志钢律师
作者简介
王志钢律师，现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。 王志钢律师长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，积累了丰富的执业经验。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT∕BOT及产业园区建设等非诉法律事务。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。精通民事诉讼和仲裁，曾代理众多房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等。
执业十余年来，多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括合同法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价规范实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。
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二、经典案例
案例【21】----
《法院认定认购书合法有效，判决开发商签订购房合同》 导读：认购书可否诉请法院继续履行，法院可否判决被告继续履行认购书约定，与原告签订商品房买卖合同，这是司法实践中争议最大的一个问题，有肯定说和否定说两种观点。本案法院持肯定说，最终判决被告继续履行认购书的约定，与原告签订商品房买卖合同。
[ 一 ] 案件当事人
原告：邵静等四十二位预购人 被告：温州世贸房地产开发有限公司 [ 二 ] 审理法院
一审：温州市鹿城区人民法院 二审：温州市中级人民法院 [ 三 ] 基本案情
2004年8月16日，被告取得温州世贸中心大厦的预售许可证。 2006年12月20日，邵某等四十二位原告与被告签订《意向书》，约定：四十二位原告向被告预订温州世贸中心大厦公寓式写字楼。其中备注1注明“上述房屋预订意向书面积仅作为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准”，备注2注明“本意向书自签订之日起十五天内有效”。四十二位原告于同日支付了40%购房款。
2007年11月23日，被告发出《缴款告知书》，要求四十二位原告于同年11月26日至12月25日到被告处缴纳房款，并签订商品房买卖合同，付款比例为58%。被告另称温州世贸中心写字楼原意向书的交房条件为毛坯房，为提升其档次，决定对写字楼采用精装修方
式交付，精装修的合同单价为每平方米2980元。为此，原告与被告发生纠纷。
2008年1月31日，被告要求包括四十二位原告在内的预约购房者在规定的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理缴款手续。
2008年2月4日，被告向四十二位原告发出《房屋缴款单》和《商品房买卖合同》。根据《房屋缴款单》的内容，四十二位原告的房屋面积均比《意向书》约定面积减少了一些，被告还将房屋单价变更为每平方米11975元，比《意向书》约定单价增加了每平方米1475元的“设备款”。
2008年3月20日，四十二位原告因对增加的1475元设备款和精装修费不服而诉至法院。
[ 四 ] 一、二审判决
一审法院审理后，判决被告需按《意向书》约定的坐落位臵、价格和面积与原告签订商品房买卖合同。被告不服上诉，二审后维持原判。
案例【22】----
《两级法院对同一认购书认识截然相反》
导读：本案一审法院对于认购书能否继续履行持否定说，并且认为当事人对于认购书中的已决条款还可以更改，二审法院则持肯定说，不同的认识得出了不同的判决结果。笔者认为二审判决公平、正确。
[ 一 ] 案件当事人 原告：陈小红
被告：浙江福田房地产产开发有限公司（以下简称福田公司） [ 二 ] 审理法院
一审：杭州市中级人民法院 二审：浙江省高级人民法院 [ 三 ] 基本案情
2000年11月11日，原告与福田公司签订《福田花园预订单》一份，约定由原告向福田公司订购福田花园营业房：21号，81.39平方米，单价3120元平方米；22号，91.896平方米，单价3140元平方米；23号， 91.896平方米，单价3140元平方米；24号，78.768平方米，单价3160元平方米。预订金4万元，交房日期为2003年5月，原告应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。若原告逾期未办理合约手续、支付款项的以违约论，订金不予退还，视为放弃购买。原告于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。
2001年11月30日，福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的福田花园1-5号楼的商品房预售证。福田公司于2003年3月20日向原告发出通知一份，以房屋拆迁难度大、开发成本增大为由，提出若要继续购买所预购的营业房则以现价9折优惠销售，若不愿意购买的则双倍返还订金。2003年3月27日，原告委托律师向福田公司发出公函一份，对福田公司提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对，并要求按照双方在《福田花园预订单》中约定的房屋面积及单价办理购房手续。因双方协商未果，原告于2003年7月23日向一审法院提起诉讼，请求判令福田公司全面履行与原告签订的营业房预订合同。
[ 四 ] 一审认定与判决
杭州中院认为：原告与福田公司签订的《福田花园预订单》仅系双方当事人为日后签订商品房预（销）售合同的预约。现因福田公司已就原告所订购房屋的面积及单价进行单方变更，原告对此不予认可，双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一致意见，而该合同的成立应以双方当事人的真实意思表示一致为前提，即双方签订该预订单意欲签订商品房预（销）售合同的目的已无法实现，双方签订的上述预约已无法继续履行，遂判决驳回原告的诉讼请求。
[ 五 ] 二审认定与判决
一审判决后，原告不服，向二审法院提出上诉。
二审法院认为：双方签订的《福田花园预订单》对原告向福田公司订购福田花园21-24号营业房的面积和单价均作了明确约定，并注明交房日期，已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外，双方在预订条款中还明确约定：原告应在接福田公司通知后十天内，前来按（约）订立商品房预（销）售合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处，预付订金不予退还，并予以自动放弃论；购房订金可以冲房价款；其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。根据上述条款内容，签署商品房预（销）售合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以预订单中的约定为准，其他条款只需根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。福田公司要求提高单价，原告不予同意，合同并未变更，双方仍应按照预订单的约定履行。