重大突发情况预案
一、暴雨应急方案：
目的：防洪防汛工作是政府的应急工作之一，物业公司对暴雨降临的准备情况关系到辖区的环境，客户的便利，甚至是设备人员的安全问题。暴雨应急方案的制定为了减少对环境和财产的损害，要求物业公司 能够在暴雨来临是有组织、有计划地开展防洪工作。 （一）、分类：本市气象局规定暴雨预警信号及涵义如下：
1．黄色，其含义为：六小时内，我市将有较大的降雨，简称暴雨一号。 防御措施：提请市民注意防洪；泊港船舶快装快卸。
2．红色，其含义为：在刚过去的１－２小时内，我市部分地区降雨量已达５０毫米以上，简称暴雨二号。防御措施：各有关单位值班指挥人员到岗准备应急措施。组织抢险队伍，准备物资器材；检查水、电、通信、交通工程设施；危险地带警戒及人员财产疏散；危房警戒及住户疏散； 公布临时避险场所及撤退路线，并开放全部场所；中小学和幼儿园停课；低洼处有危险的室外电源切断。
3．蓝色，其含义为：在刚过去的３小时内，我市部分地区降雨量已 达１００毫米以上，简称暴雨三号。防御措施：三防领导到指挥部集中； 抢险队伍进入岗位。 （二）、控制
1．在气象台发布暴雨一号信息后，物业公司 应重点检查排水系统的状态，视察渠、沟、井、排水孔，清除堵塞的杂物，保持排水畅通。检查排污泵、潜水泵等设备是否可以随时启动。
2．通过消防广播或书面通知形式向客户传递有关暴雨信息。及时对空置的房屋进行保护性措施，派专人关闭电梯机房和天台门窗。
3．准备好水桶、木棍、电筒、雨衣、沙井钩、水鞋、防洪沙袋等应急物资，巡查辖区收回活动电线或关闭部分电源，清空垃圾桶。暴风雨前要吸清化粪池内污水。
4．注意安全工作，在危险处标识清晰，提醒客户下雨路滑等。
5．在气象台发布暴雨二号信息后，物业公司 主任要求24小时在岗，全体员工不得离开辖区，抢险队伍成立。
6．加强对重点范围部位的巡查，内部通过对讲保持良好的沟通。办公电话保持畅通，方便客户求助。
7．对辖区进行巡查，对花园、苗圃、水沟等排水不畅处应立即疏通，清除杂物，并将杂物转移到无雨处堆放。对积水深处派专人留守，防止路人误入。
8．在发布三号信息后，抢险队随时准备应急抢险，物业公司 主任确定是否与三防办联系。
9. 暴雨停止后，立即开展辖区环境清理工作，使辖区达到整洁、清新、有序。
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二、火灾应急方案：
目的：“预防为主，防消结合”是消防工作的方针。物业公司在已经确认火灾的情况下为保证在火灾初期5分钟内及时遏止火势蔓延的势头，消除火势对人员疏散的威胁，打通疏散通道，保护着火层以上人员能够尽快撤离到安全区域，确保人员安全。 （一）、分类
1．火灾按燃烧物质可分为A、B、C、D四类。
① A类火灾，指固体物质火灾。这种物质往往具有有机物性质，一般在燃烧时能产生灼热的余烬。 如木材、棉、毛、麻、纸张火灾等。
② B类火灾：指液体火灾和可熔化的固体火灾。如汽油、煤油、甲醇、乙醇、石蜡火灾等。
③ C类火灾：指气体火灾。如煤气、天然气、甲烷、乙烷、丙烷、氢气火灾等。 ④ D类火灾：指金属火灾。指钾、钠、镁、钛、锆、锂、铝镁合金火灾等。 (二)、控制
1．报警
火警—→当值人员—→消防监控中心—→巡逻到场确认—→消防监控中心—→紧急通知值班领导、班（组）长、全体员工到场，向公安消防队报警—→值班领导到场确定通报业主/物业使用人疏散，组织指挥灭火抢救。
2．通报
向客户发出火灾通报的顺序：着火层、着火层以上、有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时，一般先用语言通报（利用消防广播、对讲系统、室内电话等），主要说明着火层及具体位置，着火状况及疏散路线，并稳定客户情绪，然后发出警铃。或采取其他措施，将业主叫醒后，才进行通报。
3．灭火
物业公司 组织义务消防队，按消防组织的分工与任务展开灭火活动。启动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。关闭防火分区的防火门。义务消防队员使用固定灭火装置和灭火器灭火。
当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用干 粉灭火器材进行扑救。电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才进行扑救。但是在紧急状态下，待切断电源后才进行扑救，可能殆误战机。因此，特殊情况下，采用带电灭火，能够争取时间，迅速有效地控制火情，扑灭火灾。
4．救人
积极抢救受火灾威胁的业主，是灭火抢险工作的首要任务。当有业主受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救
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火灾。在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。
5．疏散与保护物资
对受火势威胁的各种物资以及业主的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等，是进行疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况决定，其目的是尽量避免或减少个人或共有财产的损失。
6．防排烟
扑救初期火灾时，为了减少烟雾，提高能见度，加快灭火进程，必须采取防、排烟措施。 启动送风排烟设备，对疏散楼梯间、前室保持正压送风排烟措施；开启疏散楼梯的自然通风窗；关闭防火分区的防火门、防烟门；将客用电梯全部降至首层并锁好；使用喷雾水流排烟； 用湿毛巾捂住口鼻，保持匍匐姿势。排烟时，注意不要大量开启着火层以下部位的门窗，以防止中型压力平面的下降。
7．注意事项
扑救火险时必须注意防爆问题，防止易爆物体受热而产生爆炸，防止产生轰燃。在扑救火灾时，把受到或可能受到火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外；保持对受火势威胁的液化气罐、石油产品贮罐的冷却；关闭染气供应阀。
打开着火房间的房门。开门时，一定要站在房门侧面，缓慢地开启房门，同时要使用喷射水流掩护；扑救房间火灾，要坚持正确的射流方法，防止轰燃的发生。
8．现场救护
为避免或减少人员伤亡事故的发生，应当召集车辆，组织医务人员对伤员实行现场救护，然后及时送医院救治。
9．安全警戒
为保证扑救火灾、抢救人员与疏散物质的工作有秩序地进行，应当在大楼内外采取安全 警卫措施，包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区和警戒人员。
外围的警戒任务是：清除路障，疏导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维护大楼外围的秩序，迎接公安消防队，为公安消防队到场创造有利条件。
首层出入口的警戒任务是：禁止无关人员进入大楼，引导疏散人员离开大楼，看管好从着火层疏散下来的物品，保证消防电梯为消防人员专用，指导消防队员进入着火层、消防控制中心，为消防队展开灭火行动维持好秩序。
着火层之下一层的警戒任务是：不准客户登上着火层，防止不法分子趁火打劫或乘机制造混乱，保护好消防装备器材，引导人流向下一层有秩序地撤离。
10．通讯联络
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保持大楼内外、着火层与消防控制中心、指挥员与前后方的联络，是保证指挥意图得以实现，既定的灭火、疏散应急方案得以实施，并迅速扑灭初起火灾的重要保障。值班电话必须保持畅通，各值班室要设专人接、传话。指挥员与消防监控中心、着火层以上各层、维修班（供水供电）利用对讲机保持联系。派遣熟悉辖区情况和公司员工的人担任通讯员，负责口头信息传递。
11．保障
保障的内容：一是始终保持消防用水、应急用电供应；二是组织并保证灭火器材和运输车辆；三是与协同作战单位保持联系。
在发现火灾后，必须在5分钟内完成以上工作的布置并开展工作。对各项过程中的注意点在消防演习和日常培训中应作出详细的安排。 三、停水停电应急方案：
目的：因停水停电将会造成业主生活、工作的不便，并造成一定的经济损失。所以将水电中止供应的损失降低到最小，并适当地减少客户的抱怨情绪，特制定本方案。 （一）、分类
1．根据停水停电的可预测性分类如下：
① 预定性停水电，因设备检修、改装、更新或供水管道清洗等原因造成的，有计划和控制方法的中止水电供应的事故。
② 突发性停水电，不在计划和控制范围内的停水电事故。如水管爆裂、电缆老化、人为破坏等造成的。
2．根据影响范围的程度分类如下：
① 整体性停水电，整个辖区甚至周遍范围都中止水电供应，一般由市政设施设备的影响造成的。
② 局部性停水电，因辖区内部设施设备原因或异常情况需要采取停水电的方式处理的事故。 （二）、控制
1．对预定性停水电，物业公司 提前24小时在各显要位置用告示牌准确通知受影响的客户。
① 物业公司 接到相关单位的通知或者在媒介上采集到相关信息并经过询问确认后，并立即以书
面通知的形式进行公告，公告前须经主任认可。
② 物业公司 在收到通知后，检查水池水箱的水位和发电设备的功能是否可随时启动，相关人员应保正将设施的功能发挥最大，利用现有资源减少对客户的影像。
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③ 物业公司 在确定发电机等设备检修或水池水箱清洗时间后，确定受影响的客户范围和预计停止供应时间，根据实际实施计划必须提前24小时通知受影响的客户，保证能够在承诺的时间内恢复供应。
④ 物业服务中心应做好相应的询问和解释工作。并特殊有投诉的客户应予以回访解释情况。
（三）、对突发性停水电，物业公司 应采取以下措施。
1、在接到有关单位或客户通知或发现问题经询问证实后，确定受影响的范围，在10分钟内 发出紧急通知，可采用广播或书面通知的形式进行。
2、积极与相关责任单位联系确认原因和预计恢复供应时间等情况。
3、物业公司 在1小时之内将具体情况（停止原因、预计恢复时间等）用告示牌在显要位置及时通知业主。
4、物业公司 发现的属于自身原因造成的事故，如给水干管爆裂、供电设备故障等，立即组织相关人员进行抢修，并对受影响的业主进行通知。
5、事故排除后，查明原因，由物业公司 编写事故分析报告，主任确认后上报人力检查中心。 （四）、给水干管爆裂的抢修
高层建筑给水管道压力大，焊口、软接处易发生爆裂。水大量涌出将会浸泡高低压配电设备、机电设备，造成短路、损坏及水资源的大量流失。
发现管路破裂，物业公司 应迅速关闭破裂处管前及管后的阀门，用防洪沙袋封堵设备房门，开启排污泵排水，水量大时安排人员用水桶等工具提水。
水泄停止后，迅速修理破裂处。对维修所需设备和物资在发现爆裂时，由相关责任人进行确认，对所缺设备和物资立即联系品质部，由品质部进行调度和组织相关人员到场援助。 （五）、设备故障应急方案
对设备巡查或联动检查时发现设备出现故障，立即通知相关责任人员到场，检查设备，诊断故障原因，判断故障为一般故障还是事故，切断故障源，防止故障扩大。如需立即停止设备运作的，立即切断电源，进行隔离，并向主管领导报告。
相关单位立即组织人员进行会诊，并拟订维修方案。 1、灾报警控制器失灵故障应急处理方法。
防联动设备如水泵、风机、卷帘门等设备处于手动位置，保证在控制中心和现场可以 随时手动启动上述设备；保障消防对讲电话及保安对讲的通讯畅通，一旦发生火灾时，各方人员可以保持联系；加强人员巡逻，及时发现火情；维修人员紧急赶赴现场进行故障检查维修，如果自己无能力维修，应尽快联系厂家协助维修。 2、消防联动控制柜故障应急处理方法。
消防联动设备如水泵、风机、卷帘门等设备处于自动位置，保证在现场可以随时启动上 述设备；维修人员紧急赶赴现场进行故障检查维修。
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