价人员日常轻车熟路的市场法操作步骤，在此无需再多做介绍。但求取出的是拟建安置房假设估价时点就已建成的均值楼层中间单元的比准价格，是假设估价时点估价对象已是现房的比准价格。
4、将现房比准价格修正成拟建安置房期房的比准价格
上述采用市场法求取出的比准价格是假设估价时点估价对象已是现房的均值楼层中间单元的比准价格。要将现房的比准价格修正调整成符合拟建安置房规划条件、建设周期、交房日期的期房的价格，可采用以下公式进行修正调整：
经过上述公式的换算、调整后求出的价格就是拟建安置房在估价时点尚未建成或还未开始建设的楼房的均值楼层中间单元的单价。如果认为有必要，还可以提供一个楼层、朝向修正表供委托方参考。如果我们楼层修正调整是按照福州市房地产管理局、福州市物价局榕房拆[2007]193号文件提供的表五《产权调换房屋层次调节系数》进行的修正调整，也可以告知委托方楼层修正调整可以按榕房拆[2007]193号文件提供的表五进行调节。
笔者认为，拟建安置房估价结果提供均值楼层中间单元的单价，再提供楼层、朝向修正调整系数表，比只提供一个楼盘均价，要更科学一些。 以上是笔者对拟建安置房估价技术路线的初浅看法，欢迎业内人士共同探讨，提出宝贵意见。
房地产抵押估价实践中的风险和防范
建设部、央行、银监会于2006年1月13日联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了“商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估”。在银行实际操作中，大量的贷款依据的是房地产估价报告，因此，估价值是贷款额度高低的重要依据，每一笔贷款的审批都要依据估价报告，审批后的卷宗里也要保留估价报告书。低值高估会带来房地产信贷风险，持续性的低值高估甚至可能导致金融泡沫，甚至引发金融危机，危及整个国民经济的运行。
这就提示我们房地产估价活动的风险是存在的，但是，房地产估价风险与一般经济活动相比具有其特殊性。一般经济活动主要是从经济效益方面去考察风险，控制、分散风险。但是，房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会经济信息的不平衡而产生的。房地产估价活动不仅仅带来估价机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此房地产估价风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广，而且复杂。 本文仅从估价机构和估价人员角度分析房地产估价的常见风险，帮助大家采取措施规避风险。
一、抵押物的产权瑕疵
房地产不仅包括土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。抵押物产权的明晰与否直接影响到房地产抵押价值的实现和高低。 我国是在原先福利分房的基础上进行住房制度改革的，房地产的类型及产权结构比较复杂，产权多元化或产权不全的房屋数量比较多，给评估工作带来了一定困难。实践中的主要问题包括：房地产产权不明晰，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或未记录他项权利登记（如委托房地产已被质押、抵押、担保等事实），违规取得产权证、由于土地闲置被无偿收回导致抵押权消失、抵押物属于《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等相关法律中规定不得设定抵押的房地产、伪造产权证等。如果抵押物产权存在瑕疵，一旦抵押人违约，抵押物将无法变现或变现价值远远低于抵押价值，增大金融风险。 防范措施：
1、现行的房地产管理体制还无法让估价人员可以直接查询估价对象的登记情况，估价人员
肉眼无法检验产权证的真伪，也没有像验钞机一样的机器可以检验产权证的真伪，实践中建议现场查勘时采用对产权证拍照，请产权人在其提供的产权证复印件上写明“与原件一致”，签名、注明时间；在《房地产估价报告书》中“估价的假设和限制条件”中声明：“本报告书中所依据的有关资料由委托方等提供，资料提供方保证资料的真实性、合法性、完整性，如由于资料提供方提供资料不真实而造成估价结论失实，估价机构和估价人员不承担相应责任”；对于估价对象可能存在的上述瑕疵，现有条件又无法判断，且对估价结论有重大影响的事项在此进行详细的说明。
2、拍照、录像。现场查勘中对估价对象要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映估价对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对估价对象理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足，同时，立此存照可以证明估价人员到达了现场。 二、案例的合理选用
城市的房地产估价报告一般采用市场法，有可比性的、正常的交易案例才能运用到估价案例之中。
比较案例的来源有以下几种：向房地产估价协会查询得到的交易实例，可能由于对其交易情况的不了解而有可能出现偏差，要对选择的案例的交易情况进行了解，修正后作为比较案例；通过一些中介获得的价格信息，要对选择的案例进行筛选、考证，对于一些有特殊交易情况的案例进行剔除或者进行综合分析和评判，使其最终可靠、有效、有可比性；在做完以交易为目的（包括拍卖）的估价业务后，向客户追踪了解其实际成交价格，有可能的话将转让协议等复印归档，这些案例是客观的、有效的，同时估价机构应该利用对项目背景比较了解的有利因素，对其最终成交结果进行分析，以利于将来在运用中掌握好。笔者在这里提个建议，各机构应该将自己搜集的这些案例拿出来让大家共享，以补充协会\共享数据库\，由协会支付相应的费用。
三、估价过程的合理运作
前面说过，城市的房地产估价报告一般采用市场法，但实践中为了把握房地产价格，避免抵押后的变现风险，应该做到：
1．重视收益法的运用
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将
其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本计算公式为：
n Ai V= Σ ———————— i=1 (1+R)i
当估价对象有明显的商业经营的特点，具有收益性的特征时，应采用收益法进行估价或验证。特别是对店面的估价时，同一条街道，东边和西边、南段和北段繁华程度可能会有很大差距，租金变化也很大，若单纯采用市场法，可能会造成价值的误判。 由此可见，收益法的本质是以房地产的客观收益能力为依据求取估价对象的价格，不仅要考虑当前的市场形势，更多的是注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，就能够很好的避免市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的长期合理价值，预防在较长的贷款偿还期内的金融风险。尤其是在市场过热、甚至出现房地产泡沫的情况下，运用收益法进行的抵押物估价结果可能会更接近该房地产的内在合理价格，对泡沫经济带来的金融风险起到减小和预防的作用。
2．报告中应体现抵押物的变现价值
金融机构发放抵押贷款时，是将抵押物作为金融资产安全的保证，当贷款人无法还贷时，金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此，房地产抵押价值评估的重点之一，应
是抵押物的未来变现价值，在考察抵押物的变现价值时，要充分考虑市场的中长期走势，并根据贷款期限的长短、土地级别、经济运行状况等因素，充分估计抵押物在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。变现价值与变现的时间长短，以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销政策等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，其变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，避免短视行为，建立和完善抵押估价风险防范机制。努力做到： (1)建立健全内审机制，加强抵押估价过程的程序审核和估价报告质量审核；
(2)加强估价师和估价员的业务能力培训和职业道德培训，尤其要用我们身边的实例作为教材，活学活用；
(3)机构自律，自觉维护估价行业声誉，不参与不正当竞争。
谈房地产抵押估价中的变现能力分析
房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。但是，目前福州市房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的分析应该有针对性、指定性，是对某个特定的估价对象而言，变现能力分析的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地，这是对估价师能力的一种挑战和考验。笔者试图在这方面作抛砖引玉的努力，谈点个人看法，供业内人士参考。 一、变现能力的概念
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
二、影响变现能力的主要因素 1、房地产的通用性。
所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。影响房地产通用性有以下若干方面：
①用途的专业化。
用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。
②结构质式与房屋质量。
从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。
房屋质量从广义上说，除了单体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。
③该宗房地产的价值大小。
一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。例如：大型商场比小店铺变现能力弱；
别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。
④区位。
所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现
能力。
⑤房地产的开发程度。
一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。 ⑥该类房地产市场状况。
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。
2、独立使用性。
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。
例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。
例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。 3、可分割转让性。
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。
例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的其变现能力相对较弱。房地产价值大的其变现能力相对较弱，如果抵押房地产容易分割转让，其变现能力相对较强。 例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力相对于不可分割的复式住宅来的强。
三、变现能力分析在抵押估价报告中的撰写 （一）变现能力分析撰写的主要内容： 总体来说，应该包括以下主要内容： 1、抵押房地产的通用性；
2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性；
3、可实现的价格与评估的市场价值的总差异程度；
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：存在短期强制处分、购买群体受到心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格通常比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先受偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等因素的分寸来把握尺度。 4、变现的时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。
费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据估价时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。 清偿顺序为：
①支付处置费用和佣金；
②偿还法定优先受偿款；
③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金； ④余款交委托人（或抵押人）。
（二）变现能力分析的撰写注意事项：
1、要根据估价对象个性，针对性、指向性一定要强；
2、要客观，要正确把握估价人员自己的专业能力；
3、要恰到好处，并要为自我保护留有余地；
4、要结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）。 5、“变现能力分析”建议放在房地产估价技术报告中撰写，并按“市场背景分析”、“最高最佳使用分析”、“变现能力分析”顺序依次排列。
以上仅是笔者对“变现能力分析”的初步认识，欢迎指正。
市场法估价中期房价格与现房价格的修正
一、现房价格与期房价格之间关系的公式
和前几年期房销售一般按分期付款的方式不同，近几年房地产市场的火爆，造就了房地产状况还是期房时进行销售，就要全额缴纳购房款的现状。而且房屋还处于期房，就已经卖光。由于付款方式已从按房屋建成状况分期付款转变成房屋还是期房就要一次性付款，现房价格与期房价格的修正方式也随之有所转变。交易实例很多成了一次性付款的期房交易价格的实例。期房价格（房子尚未建好，不能交付使用，就要一次性付款）和现房价格（房子已建好，可交付使用，一次性付款）之间的修正，就要考虑期房成为现房期间不能享受租金收入和期房存在风险的影响因素。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。以可以出租的房地产为例，由于买现房可以立即出租（在不考虑须二次装修的情况下），买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，另外由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾楼”，或者实际交付的品质比预售时约定的差）。房地产估价师考试教材给出了期房价格与现房价格之间关系的公式：
房地产估价师考试教材还举出了下面的这个例子：
【例】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/平方米，出租的年末净收益为330元/平方米。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。
【解】该期房目前的价格计算如下：
上面是已知现房价格求期房价格的公式，如果是已知期房价格求现房价格，只须将上面公式进行适当整理移项即可。
二、期房与现房在何处修正 用期房作交易实例，直接将期房的交易价格在市场法中进行比较修正，求取估价对象的价格，是不妥的。因为期房的交房时间不同，开发商不同导致风险不同，不能直接在市场法中进行修正。期房与现房之间的修正也不适合在交易日期、房地产状况（区域因素、个别因素）项目中进行修正。但有些房地产估价师会在交易情况修正中进行期房价格与现房价格的修正，笔者以为不妥。无论是《房地产估价规范》，还是房地产估价师考试教材，列为交易情况修正的8种情况中均没有将期房与现房之间的修正列入。因此不宜在交易情况修正中进行期房价格与现房价格之间的修正。
采用市场法进行估价时，选取可比实例的质量要求中有一条要求：“可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。”笔者建议期房和现房之间的修正可以在建立