2012《房地产估价》模拟试题
一、单项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)
1．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。 A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7
2．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求 3．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日 4．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则 5．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该不动产的实际价格为( )万元。 A．87 B．124 C．130 D．134
6．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。 A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．10
7．某估价机构于2003年6月lO 至20日为某不动产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2003年6月15 日 B．2003年8月15 日
C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日 8．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。 A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
9．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该
1
建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。
A．35年 B．45年 C．48年 D．50年
10．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。 A．78％ B．85％ C．117％ D．150％ 11．收益法中所指的收益是( )。 A．估计时点前一年的收益 B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益
12．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。 A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况 13．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。
A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿 14．不动产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大
15.一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ ）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元
16.某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。
A．53．34万元 B．85．34万元 C．106．68万元 D．213．36万元 17．某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年．重置价格为 800 元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物
的现值为（ ）。
A． 10．2万元 B． 11．0万元 C． 11．3万元 D． 11．5万元
18．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为 2004年 1月末，该类不动产自 2003年 7月末至2004
2
年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。 A．2648元／m2 B．2688元／m2 C．2708元／m2 D．2734元／m2
19. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（） A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、销售费用和销售税费 D、开发成本和管理费用
20．下列关于可比实例的说法中，正确的是( )。 A．可比实例一定是交易实例 B．可比实例不一定是交易实例 C．交易实例一定是可比实例
D．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例。
二、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分。)
1、不动产估价的核心是为特定目的、对特定不动产在特定时点的价值做出估计。 2、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，不适宜采用假设开发法估价。
3、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。 4、交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。 5、因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。 6、通货膨胀不是真正的房地产自然增值。
7、有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。
8、在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 9、在估价上，重新构建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。
10、房地产所有权可分为独有，自有 和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。
11、应用收益法评估出租型不动产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、不动产税、租赁代理费等。
12、不动产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自
3
己所做的估价报告上签字、盖章。
13、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。 14、不动产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。
15、由于土地具有不可毁灭性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地价格差异较大，有的寸土寸金，有的一文不值。
16、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。 17、具体一宗有土地使用年限的不动产的价格，从长远来看是趋于下降的。 18、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。
19、假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。
20、假设开发法其本质上是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。
三、案例分析单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）
（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D、作价出资价格应较评估出的价值低
2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。 A、38.5 B、40.5 C、48.0 D、50.0
3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）
4
万元。 A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.44
4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）
A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期 第一期 第二期 第三期 开发面积 20万m2 15万m2 15万m2 开工时间 第1年6月 第4年6月 第5年6月 完成时间 第3年6月 第5年6月 第6年6月 开始销售时间 第3年1月 第5年1月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。 A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。 A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
5