新修订的《福州市物业管理若干规定》昨日公布
住改商物业应予劝阻制止
时间: 2013-01-12 作者:东南快报 进入论坛
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本报讯（记者许才芳）《福州市物业管理若干规定》的修订一直备受社会各界关注。自提交一审以后历经三审。昨日，福州市人大常委会召开新闻发布会，公布了修订后的《福州市物业管理若干规定》。该规定自公布之日起施行。
新规为解决城市物业管理中的许多新问题提供了法律依据，也从法律上为物业企业、业主权益提供了更多保障。对于各种违规现象的处罚，规定将给予五千至五万元以下的罚款，甚至吊销企业资质证书。接下来，房管部门将组织各家物业企业学习新规。
业委会可以行使诉讼权利
现实中，未参与表决的业主其投票权数如何认定，目前福州有些小区的做法是“少数服从多数”。
新规规定：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。
在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。 明确了物业合同约定内容
物业企业应该尽到什么责任，合同中又要约定哪些内容，此次新规予以明确。
新规确定物业服务企业的基本义务有：履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；法律、法规规定的其他义务。
物业服务合同应当约定下列基本内容：房屋及其附属设施的维修、养护；卫生保洁及公共花木绿地管护；道路维护，车辆停放秩序管理；安全防范和维护公共生活秩序；法律、法规规定的其他应当约定的事项。
物业指导价每年公布一次
业内一直希望物业收费能实行动态的调价机制。新规明确，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。
以停车为例，车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
是否续聘提前两个月告知
物业合同到期后，一些物业却不肯撤出，面对这一难题，新规提出物业撤退要提前告知。
新规规定：物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。
物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当移交相关物件。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。
专项维修资金属业主所有
物权法关于专项维修资金的使用条件是应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，但这个规定却不易操作。因此，新规明确：物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。
利用物业的部分共用部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有；利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有，获取的收益主要用于补充专项维修资金。
住宅不得从事经营性活动
实际生活中，不少小区存在住宅改成商业用途的现象。针对于此，新规将禁止这种现象的发生。
新规规定：业主不得将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；擅自拆改房屋结构的；擅自占用公共消防通道的；未取得营业执照从事经营活动的；破坏小区园林
绿化的；商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
(网络编辑:蒋成斌)
福州市物业管理若干规定
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第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处(乡镇人民政府)负责指导监督日常物业管理活动。 第四条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权：
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享 有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。
第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村(居)民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。 第八条 在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五十以上或者首套房屋交付使用满两年的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。
首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。 第九条 物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。
第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。 第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作报告 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。 在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷；经全体业主投票权三分之三以上决定授权，业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。 第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案，县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
第十三条：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行直治管理职责，支持村(居民委员会开展工作，并接受其指导监督。
村(居)民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主物业管理企业之间的纠纷。 第十四条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。 第十五条 物业管理企业的基本权利： (一)按物业服务合同的约定收取费用；
(二)劝阻和制止违反社会公德、业主公约和物业管理制度行为。 (三)委托专营公司承担专项物业管理业务；
(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷 (五)法律、法规规定的其他权利。 第十六条 物业管理企业的基本义务：
(一)履行物业服务合同，按照合同约定提供物业管理服务，建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督；
(二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
(三)每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况；
(四)合同终止之日起三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
(五)法律、法规规定的其他义务。
第十七条 物业服务应当包括下列基本内容： (一)房屋及其附属设施的维修、养护； (二)卫生保洁及公共花木绿地管护； (三)道路维护，车辆停放秩序管理； (四)安全防范和维护公共生活秩序。
第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理；并按照规范签订前期物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第十九条 建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
第二十条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接验收书。 第二十一条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建 筑面积十万平方米以下的按照不少于总建、筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。
第二十二条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有： (一)物业管理用房； (二)垃圾集散间、厕所；
(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权； (四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。 第二十三条 利用物业的部分共有部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有；利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。 获取的收益主要用于补充专项维修资金。
第二十四条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定,业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。 治安、消防、抢险：、救护、环卫、执法争特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
第二十五条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约