拆迁补偿项目资产评估方法
一、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最可能的价格：
(一)用法律许可的货币进行交易。 (二)有自愿的卖方和自愿的买方。
(三)一次性付款，且无附带条件下完成交易。 (四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
(五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
(六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制情况下进行自由交易。
二、评估基准日
本项目评估基准日为2013年6月30日。
本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。评估基准日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素，由【XX】确定。
三、评估依据
(一)行为依据
签订了《资产评估服务协议书》（XX评协字（2013）第015号）。
(二)法规依据
1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》； 3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常委 员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72号公布）； 7.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会
第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28号公布）； 8.国家现行的有关税收法规。
(三)专业规范及准则依据
1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）； 2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）； 3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）； 4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）； 5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）； 6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）； 7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）； 8. 7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）； 9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）； 10.中国资产评估协会制定的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）； 11.《中华人民共和国国家标准—房地产估价规范》GB/T50291-1999（国家质量技术监督局、建设部1999年6月1日联合发布）；
12.中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。
(四)产权依据
1.【XX】提供的《企业法人营业执照》复印件；
2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有关事项的说明》； 3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件； 4.【XX】提供的房屋产权证书复印件；
5.【XX】提供的评估申报表。
(五)主要取价依据及参考资料
1. 辽宁建筑工程预算定额（2009）； 2. 辽宁安装工程预算定额（2009）； 3. 辽宁装饰装修工程预算定额（2009）；
4. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283)； 5. 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法的通知》（计价格[2002]1980号）； 6.《工程建设勘察设计收费标准》（国家计委、建设部：计价格[2002]10号文）； 7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）； 8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评定标准》； 9.沈阳市土地储备交易中心网站； 10.《机电产品报价手册》（2013年）； 11.《机电设备评估价格信息》（2013年）； 12.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
13.评估人员现场调查、收集的有关资料。
四、评估方法
(一)房屋建(构)筑物拆迁损失
房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本×成新率 1.重臵成本的确定
重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程 费用，并计算出建筑安装工程总造价。
前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。
房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。
综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重 2.成新率的确定
建筑物按综合法确定成新率。计算公式：
综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40%
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。
(二)管道沟槽拆迁损失
管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本×成新率 1.重臵成本的确定
重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。 (1)建安工程造价
由于无竣工决算资料，无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。 (2)工程建设前期费用及其他费用
包括工程建设前期费用、其它费用。具体如下： 2.成新率的确定
管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 3.评估值的确定
评估值=重臵成本×成新率
(三)机器设备拆迁损失
评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对 设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。 对由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备，确认为不可拆迁设备。
对主体部分可拆卸，且搬迁后经安装、调试及修复后可达到原生产工艺要求的设备，确认为可拆迁设备。
对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备的评估范围。 1.不可拆迁设备的拆迁损失
本次采用重臵成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行评估，计算公式为：
不可拆迁设备拆迁损失的评估价值＝不可拆迁设备的重臵价值×成新率－不可拆迁设备的残余价值＋不可拆迁设备的清理费用 ⑴设备重臵价值的确定
①国内设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费和安装调试费（含基础费）等部分构成。 Ⅰ.设备购臵价
通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；
使用替代的方法确定设备的现行市场价格：对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理确定设备的现行市价；
采用综合估价法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧设备和自制设备、非标设备，通过测算设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑 企业利润和税金，合理确定设备的现行市价。 Ⅱ.运杂费
设备运杂费是指设备从生产厂或交货地点运至安装现场或工地仓库所发生的包装、装卸、 运输、采购和保管费、供销部门手续费和其他有关费用。 设备运杂费按下列公式计算：
设备运杂费=设备购臵价×设备运杂费率 Ⅲ.安装调试费（含基础费）
对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同地区、不同类型 设备选取相应的比率，以设备的购臵价为基数计算其安装调试费（含基础费）。 设备安装调试费（含基础费）按下列公式计算： 设备安装费=设备购臵价×设备安装费及基础费率
以上安装费及基础费率包括调试费用、基础费用、距设备1.5米管路、由设备至配电箱之间 的电气线路等。
②进口设备重臵成本的确定
由于进口设备的购入时间较长，且我国已经能生产该类型设备，因此本次评估按国内同等 功能的设备购臵价确定其重臵成本，以防止汇率换算及国外物价指数变化产生的误差。 ⑵设备成新率的评定 ①年限法成新率的确定
年限法成新率( K)=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％ 已使用年限按实际投入使用年限乘以设备利用率来确定；尚可使用年限是以设备的耐用年限和已使用年限为参考依据，并考虑设备的保养情况、设备完好率、利用率、工作环境、外观、 大修记录 ，根据实际鉴定情况确定的，对一些旧设备考虑了功能性贬值。 ②打分法成新率的确定
打分法是对设备的主要部位确定其分值，各部位相加后总分为100分，通过对各部位新旧程 度进行打分评定，最后得出总分数，以总分数占100分的比例作为成新率。 ③采用综合法确定成新率。
结合使用年限法和观察打分法加权平均确定成新率。 公式如下：
成新率=年限法确定成新率×40%+观察法确定成新率×60%
年限法确定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％ ⑶不可拆迁设备的残余价值的确定
对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同类型设备 选取相应的残余价值比率，以设备的重臵价值为基数计算其残余价值。 设备残余价值按下列公式计算：
设备残余价值=设备重臵价值×设备残余价值比率 ⑷不可拆迁设备的清理费用确定
对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同类型设备 选取相应的清理费用率，以设备的重臵价值为基数计算其清理费用。 设备清理费用按下列公式计算：
设备清理费用=设备重臵价值×设备清理费用率 2.可拆迁设备的搬迁损失
可拆迁设备的搬迁损失指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可拆迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用，具体包括：拆卸费、运杂费和安装调试费（含基础费）。
可拆迁设备搬迁损失评估值的计算公式为：
可拆迁设备搬迁损失的评估值＝拆卸费＋运杂费＋安装调试费（含基础费） ＝设备购臵价×(拆卸费率+运杂费率+安装调试费及基础费率) ⑴设备购臵价
以与不可拆迁设备相同的方法确定设备购臵价。 ⑵运杂费
考虑搬迁运输里程的实际情况，可拆迁设备的运杂费参照最新《资产评估常用数据与参数手册》中有关当地生产设备运杂费的取费标准选取；同时考虑简易包装、吊装及设备构造、重 量及精度要求等因素并参考全统施工机械台班费用定额辽宁省单位估价表适当修正后确定设备的运杂费率。
⑶安装调试费（含基础费）
对于需进行安装调试的可拆迁设备，以与不可拆迁设备相同的方法确定其国产设备安装调 试费（含基础费）。 ⑷拆卸费
对于需进行拆除后搬迁的设备，主要针对其必备的措施和程序，进行市场调查，结合其作业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定，一般设备拆除费以设备购臵价为基数，按其安装调试费的50%计算。