河源地块调研报告
河源胜利桥旁地块市场调研报告
报 告 总 述
1、地块情况：
地块名称 地块综述 开发建议 购置建议 1、 总占地176亩，规划容积率≤2.5（与政府协商调建议购置：1、该地块低），限高50米，建筑密考虑：1、地块小，交通便利但受桥梁影响，现时要求容积率为≤度≦30％土地已平整。 西面靠建设大道和东南面临江产品相对较吵。 2.5，若可将容积率降2、 地块处于河源市源城区2、河源房地产市场以高层为主，且150㎡～低以降低地价，以低东部，距离河源市政府中200㎡产品多以大户型洋房为主，别墅类产品密度苑区快速销售首胜利桥旁心区域约2.5km，距离商相对稀缺；规划建议：A、别墅：针对市场空批低层产品，可保证地块 业中心约3.1km，距离惠白，以小户型双拼产品＋小户型联体产品吸引一定利润。2、至08河高速（粤赣高速）河源潜在客户，双拼毛坯售价约6000元/㎡，联体年末，市区可供销售收费站约5.5km 毛坯售价约4500元/㎡；B、洋房：以中小户的商品房仍有82万3、 该地块对于“90㎡以下占型产品为主，毛坯售价约3000元/㎡； ㎡、6500套左右，若70％”的政策有限制，但3、规划时尽量利用东江自然景观，可高升销不能降低容积率≤政府答复“可调整” 售价格及提升项目卖点。 1.5左右，我部建议不 考虑此地块。 2、主力与辐射市场：
①、河源市区的中高消费能力群体：企业高层管理人员、政府公务员、私营企业老板等。
②、目标群：A、别墅产品以河源市企业老板及高管人员、政府高级官员、外出做生意的本地人购买为主；B、联体别墅以政府公务员及企业中高级管理人员为主；C、由于周边楼盘洋房面积相对较大，我司洋房产品以中小面积主打，面对河源市一般白领及投资客户。
3、经济状况
截止08年末，年末全市民用汽车保有量达4.97万辆，比07年增长20.9%,其中私人汽车3.63万辆，增长25.2%。
民营经济持续较快发展。全市民营经济实现增加值210.01亿元，比07年增长10.3%，民营经济增加值占全市生产总值的比重达53.3%。全市民营经济单位数5.31万个，从业人员28.82万人，实现税收14.99亿元，比07年增长24.9%。
整体金融形势受经济危机影响不大，年末全市金融机构本外币各项存款余额334.76亿元，比07年末增长16.8%。其中：城乡居民储蓄存款余额224.14亿元，比07年末增长19.4%。金融机构本外币贷款余额201.33亿元，比07年末增长15.7%。年末个人消费贷款余额为36.52亿元，比07年末增加9.13亿元，增长33.3%，其中个人住房贷款余额34.33亿元，增长21.1%。
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目 录
一、地块描述 .….…...….….….….……………………………… 2 二、地块规划建议.….…...….….….….…………………………… 3 三、河源城市概况.….…...….….….….…………………………… 4 四、河源市房地产发展现状.….…...….….………………………… 5 五、代表性楼盘资料…..….…..….…..….…..….…..............................6
附：河源近五年主要国民经济指标一览
年度 主要经济指标 04 05 06 07 08 GDP（亿元） 164.99 200.13 275.58 332.34 394.13 第一产业（亿元） 40.92 43.05 47.75 50.09 52.76 第二产业（亿元） 55.13 77.90 129.73 172.67 216.57 第三产业（亿元） 68.73 79.18 98.1 109.58 124.8 人均GDP（元） 5960 7193 9893 11862 13860 人均可支配收入（元） - - 9531 10532 11343
调研人员：刘勃晖 曾智浩 区志华
调研日期：2009-5-22
河源地块调研报告
一、 地块描述
地块名称 惠州东江地块 地块特点 地块位置 地块信息 地块较小，距离市区较近，属新城区，目前开发程度较低。 地块处于河源市源城区东部，距离河源市政府中心区域约2.5km，距离商业中心约3.1km，距离惠河高速（粤赣高速）河源收费站约5.5km。 1、地块内：河源市胜利桥旁地块，地块内较平整，多为原耕作用地；现况为东南边规划沿江路，能快速连接河源市行政、商业中心，并正在施工城市排污管道；胜利桥脚有中国石油加油站；西边为建设路，是河源市新开发商住中心，沿建设大道能快速到达河源火车站、惠河高速河源收费站、河源新商务小区等； 2、地块外：东南临东江，东北边和西北边红线外有村庄，西边为建设大道、大型楼盘东江首府 占地约176亩， ①自然景观优势：地块东南为天然河道“东江”，河水清澈常流，地块四边无高建筑或高山，项目四边无遮挡；隔江而望是稀落的村庄田园风光以及新建设的河源教育片区，河南岸远眺有连绵山景，山体植被覆盖基本良好但视线可及有两处面积较大的采石场（已停工）。新丰江水质清澈，地块与防洪堤相接（路堤结合建造，尚未动工）政府将在市政路和河岸边建造较宽的绿化带，良好的自然景观可以吸引一批追求高品质生活的人群。 ②区位交通优势： a、区外：河源市到达广州市、深圳市、东莞市等全程高速公路，路况较好； b、市内：项目地块位于河源市两条主要干道（建设大道和沿江路）交汇处，能快速到达河源市区各个主要行政机构和商业中心；5分钟可到达文化广场、翔丰五星级酒店、翔丰商业广场等，满足住户休闲购物的需求；经由黄沙大道、建设大道和沿江路5-10分钟车程可到达市中心居住区、目前以及未来的行政区、河南岸商业区。12分钟可到达河源火车站，约15分钟可接驳惠河高速公路。 ③价格优势：由于河源的楼价对比周边的珠三角地区城市偏低，近几年来随着交通条件的改善，城市经济发展迅速发展前景良好，河源自身所具有的丰富的旅游资源也吸引了众多的外来游客，同时河源作为珠三角城市的重要产业转移对接基地，因此河源的楼市能吸引在本地生活一段时间的新移民，以及在外地就业的河源人返乡置业。 ④品牌实力强，号召力大：河源市近年有多个有实力发展商进驻，如河源雅居乐、东方首府等楼盘产品质量较高、社区规划完善，反映河源市住宅需求已经由生活空间要求上升到高品质生活。碧桂园快速开发，完善配套，多元化产品规划和品牌号召力，能吸引河源市中高端消费群体。 劣势分析 ①地块面积较小，不能形成碧桂园式规模化社区：地块面积为176亩，不适合大规模配套建设；与竞争对手雅居乐约2000亩用地对比，配套设施、绿化用地、产品多样性较劣势； ②项目周边缺乏配套：由于地块位于城市新区，地块周边全是村落，基本没有市政配套，目前给人的感觉比较荒凉。 ③项目辐射市场少：河源市与周边发达城市距离较远，车程约2小时才能到达广 惠州东江地块 劣势分析 州、深圳、东莞等珠三角重点城市，到达惠州市需要1小时15分钟，该项目目标客户以当地中高端消费群体为主，外来客户相对较少； ④河源市商品房销售价格不高：河源市大型发展商较优越地段高层洋房销售价格约3000～5000左右，中端市区楼盘销售价格约2700～3400左右； ⑤项目周边受未来开发影响：项目地块为新开发区，周边地块现为村庄用地，未来开发施工将对项目有所影响，且未确定周边规划。 ⑥项目地块地质条件不明：由于该地块位于新丰江岸边，由新丰江的泥沙冲积而成，地下的土壤以红土、黄泥、河沙为主，地质较软，地质条件对于后期开发建设的基础施工方面有较高要求，在工程造价和成本方面可能会一定影响。
地块到行政中心、商业中心距离
地块现状 地块面积
河源收费站
行政中心
商业中心
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优势分析
河源地块调研报告
二、地块规划建议
1、总体经济技术指标
1、综合容积率≤2.5（我部以容积率1.5作配比建议）；2、建筑密度≤30％、限高50米；
3、地块受90㎡套型限制，但政府答复可调整（我部根据不受影响作配比方案）。
2、总体规划建议：
a、建议整体规划176亩用地。别墅和洋房用地比例为7：3，双拼和联体用地比例为7：3。
b、产品的设计建议：考虑苑区整体效果，建议别墅产品采用古典立面；当地居住习惯比较注重南北向，因此规划楼宇摆设时需注意。
c、项目的规划定义：河源地区别墅产品和小面积洋房产品较少，且以高层洋房为主，建议该地块打造成低密度住宅区，容积率≦1.5；
地块东南临江，西边为源城区主要干道（建设大道）；
建议规划布局尽量利用江景并根据实际情况设置商业配套（商业建议由商业部另行提交）。
d、车位比例建议：洋房车位比例为1：0.8。
3、规划建议：户型配比及销售预估如下：
备注：1、公建用地预计约10亩，住宅用地166亩； 2、本项目预计销售周期为2～3年（实际周期受建筑进度及市场情况影响） 地块利润初步分析（按毛坯销售） 预估可售单体 建筑面积 预估套产品类型 占地亩数 户型 层数 间隔 套数比例 合计套数 楼面地价建安成本预计销售单预计销售预计总投亩产净利预计净利 面积(㎡) 容积率 (㎡) 数 （元/㎡） （元/㎡） 价（元/㎡） 总值（亿） 入（亿） 润（万/亩） 润(亿) G10-c 0.84 219/222 4房2厅 39% 58 G11-c 1.01 245/258 5房2厅 39% 58 双拼 82 3 148 38246 3146 1900 6200 2.37 2.20 21 0.13 G1 0.98 327/357 5房2厅 11% 16 G2 0.99 326/356 5房2厅 11% 16 N51 1.03 171/182 3房2厅 41% 46 3 联体 34 N39 0.98 159 3房2厅 41% 46 112 19436 2586 1900 5200 1.01 0.99 7 0.01 N47(底商) 4 2.03 190/208 4房2厅 18% 20 J15 － 89/128 3房2厅 15% 132 20 6 26004 1101 1500 3000 0.78 0.77 7 0.01 J17(底商) 2.1 69/108 2房/3房 15% 132 洋房 894 平层:98/118 3房2厅 70560 30 J36(复) 18 － 70% 630 602 2000 3200 2.26 2.09 56 0.12 4房2厅 复式:182/217 5房2厅 J17商铺 40 36 1436 1101 1400 5000 0.07 0.04 463 0.07 商铺 － J36商铺 1 － 45 － － 54 110 2835 602 1900 5000 0.14 0.09 N47商铺 51 20 1020 2202 1800 5000 0.05 0.04 58 0.01 总 计 1264套 159537㎡ 6.68亿 6.22亿 － 0.35亿 3
备注 现基准地价约133.3万/亩，需与政府协商降低地块综合容积率和地价；根据利润分析，若地价不可降低，本项目利润率只有5。6％，而且市场幅射面窄，不建议购置
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三、 河源城市概况
1、河源市行政区划及人口
河源市位于广东省东北部、东江中上游。辖源城、和平、龙川、紫金、东源、连平等6个县区，人口约347万，城镇人口占全市户籍人口比重为24.2%；农村人口占全市户籍人口的比重为75.8%。08年末常住人口286.91万人，城镇人口占40.5%，乡村人口占59.5%。 区、县 面积（平方千米） 人口（万人） 源城区 365 约35 紫金县 3619 约82 龙川县 3088 约87 连平县 2025 约39 和平县 2311 约51 东源县 4070 约53
2、河源市产业情况： 工业：
河源市重视工业发展，近几年工业生产持续较快增长。全年全部工业增加值199.75亿元，比07年增长15.6%。其中规模以上工业增加值183.46亿元，增长16.5%。主导产业初具雏形。规模以上工业企业由07年的360家增加到423家，其中年产值超10亿元的企业由07年的2家增加到6家。食品饮料、矿产冶金、机械制造、电子电器、轻纺服装、建材陶瓷和医药制造等七大主导产业完成总产值492亿元，占规模以上工业总产值的比重达82.4%。手机产业快速发展，全年以手机为主的通信设备及其他电子设备制造业完成总产值86.42亿元，比07年增长70.8%。
园区工业持续较快发展。全市“一区六园” 规模以上工业投产项目233个，完成工业总产值达374.41亿元（占规模以上工业总产值的比重达62.7%），比07年增长19.2%；实现入库税收6.31亿元，比07年增长45.1%。
“一区六园”：河源市高新科技开发区和源城、和平、连平、龙川、紫金、东源六个区、县设立六个工业转移园，统称“一区六园”。河源“一区六园”工规划总面积3338公顷，首期开发面积1123公顷，引进落户项目180个，合同投资总额130亿元。
旅游业：
河源是生态旅游胜地，境内山清水秀，文物古迹众多，是广东绿色生态旅游的新品牌。08年全年接待旅游总人数723.1万人次，比07年增长16.2%。
全年实现旅游总收入31.02亿元，增长15.1%，其中国际旅游外汇收入930.66万美元，下降12.9%。
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3、河源市交通简况
交通建设
河源东接揭阳、梅州市，南邻惠州市、汕尾市，西连惠州博罗县、韶关市，北与江西省交界。是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠高速公路构筑了河源四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。河源靠山近海，区位优越。河源位于东江中上游，处于珠江三角洲边缘，市区距广州、香港均不到200公里，河源实际上是内陆与沿海的结合部。这种独特的区位，既有利于接受沿海地区的经济辐射，又有利于沟通国内外大市场。
未来交通规划：
今后三年计划投入交通建设资金249亿元。广河高速公路2011年建成通车；河紫、广赣、粤湘三条高速公路2009年开工建设，2012年前建成通车；汕昆高速2010年开工建设；东环高速公路2011年前开工建设。完成东江航道河源至惠州段128公里整治工程；规划建设龙川至汕尾铁路，争取规划建设河源至珠三角城际轻轨、龙川至韶关铁路，把河源打造成粤东北陆路交通枢纽城市。龙川至汕尾铁路纳入了国家和省的规划，并且连接深厦高速铁路。
河源市到珠三角主要城市距离
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四、河源市房地产发展现状
1、 河源市房地产基本现状
在全球金融危机及国内经济增速放缓的背景下，2008年市区房地产市场受国家宏观调控政策影响明显，市场需求观望气氛较浓，商品房交易量大幅下降；市场供给方资金链条绷紧，市场供应量减少，房价小幅下跌。2009年第一季度，市区房地产市场供给量受去年销售不畅、投资收缩影响出现明显萎缩；但需求因受到国家“促增长、扩内需”宏观调控政策作用的刺激有所回升，特别是我省促进房地产业健康稳定发展的十五条意见出台后，三月份市场销售明显增大。 2、河源市房地产开发相关数据
房地产投资施工情况 2008年 增长率（同比） 2009年第一季 增长率（同比）
施工面积（含往年未竣工面积）竣工面积（万㎡） 实际完成开发投资（亿） （万㎡） 172 -27% 无新开工项目 — 82.2 +43.7% 1.77 -93% 12.71 -10.99% — — 房地产供应量、销售量 2008年 增长率（同比） 2008年 增长率（同比） 2009年第一季 增长率（同比） 市区 全市 预售面积（万㎡） 预售套数（套） 成交金额（亿） 销售均价（元） 85.86 -46.28% 68.98 -47% 15.37 +7% 7424 37.76% 5272 -46.8% 1113 +6% — — 23.63 -39% 5.44 +14% — — 2920（12月） -2%（环比） 3000 — 市区 河源市公共配套及竞争对手位置
受全球经济危机影响， 2008年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济形势进一步恶化影响，房价下跌，12月份商品住宅销售加权平均价格为每㎡2920元左右，环比下降2%。除个别楼盘采取较大幅度降价外，大多数楼盘房价仍然坚挺，根据统计，截止到08年末，市区可供销售的商品房仍有82万㎡、6500套左右，空置率约50％；09年一季度，市区商品房房价平实稳定，均价在3000元/㎡左右，未出现一些大城市房价大幅下跌的情况。
3、河源市房地产市场住宅结构调整情况：
2008年新建项目单套住房建筑面积90㎡以下的比例由调控前的24%左右提高到目前的51%。2008年批准预售的别墅建筑面积8万㎡，占商品房供应总量9.3%。目前住房供应结构以中小户型、中低价位(总价在25～35万元/套)为主，供应结构日趋合理，基本吻合本地市场实际需求。
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