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营管理。
2、销售部分——住宅、公寓、写字楼、配套商业。
五、规划设计理念及原则
1、强调环境与生态的和谐统一，坚持以下的设计理念和原则：
1）生态性原则——充分利用自然条件。以免减少未来发展所可能导致的生态破坏，营造绿色生态的空间，强调设计遵从自然。自然的空间格局、自然的生态过程，意图营造精致的居住空间。
2) 人文性原则——以人为本，建立人与山、人与水、人与人之间亲切、和谐的关系。规划设计用板式点式建筑把空间互相连通的大院子。
3）景观性原则——塑造优美的整体效果。 4）实用性——设计的理念与方向符合功能定位。
5）科技型原则——借助科技的手段和先进的设备，创造全新的，具有科技含量的景观、建筑特色。
6）经济性原则——强调经济、实用、节约的设计原则，充分利用自然气候、地形、本地材料，构筑亲切宜人的空间。
7）现代性原则——体现时代特征、构思新颖的现代建筑和现代开发模式。
2、超高层商业综合体区
1）布局原则：通过用地价值的判断和对现状条件的分析，在合适的地块选择合适的建筑类型及出入口。本区包括150米超高五星级酒店、办公、酒店式公寓、大型综合商业中心。综合商业沿两条城市主干道和基地内弧行规划路布置形成动态的建筑体量。地块北面直对城市主干道解放西路，车流、人流较多，适宜布置酒店和办公的超高层综合楼，既方便人流、车流疏散，也具有良好的展示性，易形成地标建筑。南面布置的酒店式公寓楼既远离了主干道的交通拥挤，也贴近了花园景观住宅区。
2）流线设计：商业流线确定以一条主动线为主，通过灵活多样的产品类型和可操作性的开放空间来应对投资与使用二者之间的需求，促成综合效应、社会
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效用价值的最大化，以开放式的建筑综合体设计打造出衡阳的新地标。
3）衡阳气候冬冷夏热，需要全天候的大型室内购物中心，本项目将是衡阳规模最大，档次最高的“室内购物中心”，打造城中商业村概念，集吃、住、玩、游、购物等于一体。
3、花园景观住宅区
在满足高容积率的前提下，在地块内部以点、线结合的方式布置高层住宅，给小区住户相对的私密性和领域感，在有限的空间里挖掘最大的景观面，给建筑最大最多的景观看点，丰富了建筑形态，更提高了地块价值。
第四章 项目市场分析
一、宏观经济分析与判断
【城市概况】：⊙湘南地区重要的政治、经济、文化中心与交通枢纽城市，11
年常住人口813万，市区人口138万。
⊙城市空间布局东拓南移，西沿北扩，“中心城+新城+卫星市
镇”，远期规划为市区200万人口特大城市。
⊙承接产业转移制造业基地、现代服务业改革试点城市、山水
旅游城市、湘南区域性金融中心。
【经济环境】：⊙近几年来衡阳GDP保持平稳快速增长，13年突破2000亿，
主要经济指标增速高于全省平均水平。
⊙城市第三产业比重较高，服务业发展快，旅游业持续旺盛，
交通运输业快速增长。
⊙继武广高铁通行后，南岳机场14年上半年将通航，“一小时
经济圈”进一步完善。
【居民消费】：⊙消费市场保持旺盛，社会消费品零售总额持续上涨。
⊙居民消费结构中，吃穿支出比重有所下降，旅游住宿、教育
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文化娱乐等服务消费比重稳步上涨。
【房地产投资】：⊙从2007开始，衡阳市房地产投资完成额迅速增长，大批
外地房地产商看中衡阳市场潜力，涌入投资。
⊙在房地产投资中，商品房住宅供应占绝对优势，其投资
比例在2013年超过80%。
⊙受商业发展影响，商业地产投资增加明显。
⊙相比于长株潭地区，衡阳房地产市场还有很大发展空间。
【小结】：衡阳具备良好的发展可观环境，正处于向副省级区域性中心城市发展过渡的阶段，但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。
二、商业市场分析
1、衡阳商业发展概况
从衡阳商业发展历程来看，衡阳商业可以划分为四个阶段，衡阳商业目前正处于第三阶段到第四阶段的过度时期。
阶 段 第一阶段 特 点 90年代中后期。以零散商户为主，只能提供人们日常生活的基本需求，像最初的一些小百货店、小粮油店等，这种模式起点低、资金规模小、交易量小。 第二阶段 2000年开始，随着经济的进一步发展，零散商户逐渐壮大成“马路商业”为核心的连片临街商业网点，由经营的单一性逐渐发展成多样性，能比较全面地提供日常生活所需。 第三阶段 2004年开始，以大型商场、超市、专业市场为主，临街商业网点为辅，形成以专业化、规模化为经营特色的商业模式。 13
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第四阶段 2010年开始，以晶珠MALL、崇业商业广场、宇元万向城、深国投步步高广场为代表的复合型综合体商业陆续进入市场，衡阳商业发展正在向大都市复合型现代商业目标发展，正在建设中的衡阳商业步行街、星美城市综合体、海通国际广场、崇盛国际购物公园等项目将把衡阳商业发展推向新的高度。
2、商业市场格局
衡阳市核心商圈位于老城区，以解放路与蒸湘路交汇处的莲湖广场向四周延长，主要以东西向的解放路、船山路，南北向的蒸湘路、蒸阳路、中山路沿线分布。
老城区商圈为几条主干道商业街区（解放路、船山路、蒸湘路、蒸阳路、中山路），该商圈为传统老商业区，主要以超市百货、零售店为主，还包括手机通讯卖场、家电卖场、电脑城、小店面专业市场，辅以休闲娱乐餐饮商业，整体商业氛围较浓，但由于历史原因，老城区建筑密度大，道路窄，配套设施落后。
新城区商圈为衡阳市华新开发区，借助政府行政职能部门的陆续迁入，形成行政商务文化中心。新城区规划好，配套起点高，近些年来，该片区房地产开发火热，入住人口不断攀升，且为衡阳市高收入人群聚居区，但目前片区内商业氛
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围较淡，商业地产项目较少。
3、衡阳市商业环境分析
①商业设施的规模和分布：
各商业设施的规模都不大，目前最大的是晶珠MALL和崇业商业广场，营业面积约5万平米。
商业供应区域集中度较高，目前主要集中分布在老城区，档次不高，缺乏区域辐射能力。
②商业业态、商品的档次和种类：
商业业态、商品种类较为齐全，现有大型大型百货店经济状况均不是很理想，消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所一般以大众消费为主，适合进行中高端商务活动的场所较少，中低档商品品类供应齐全，高档、顶级商品品种较少。
③经营模式、消费结构
相对于一、二线城市来说，经营模式比较落后，商业经营结构雷同，同质竞争严重；市场大多商业运作管理模式落后，缺少统一管理、统一营销，缺乏整体竞争力、品牌力。
消费结构上仍以中低端消费为主，但中高端消费开始出现，受地区消费习惯影响，经营中低档商品的零售门店及商铺较多。
④业态多元化发展
已出现百货店、购物中心型现代商业形态，如晶珠MALL、崇业广场、华新步步高广场等。
大型专业市场已形成雏形，如先锋路电脑城、解放路中建国际通讯广场、北部华源大市场、中亿汽贸城等。
专业卖场发展迅速，如国美、苏宁、通程、泰阳等。外地超市陆续进驻，如人人乐、华润万家、沃尔玛。
4、衡阳商业发展现状及趋势分析
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