房地产估价理论与方法 09：00—11：30
28-33.正在查找中……
34.关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。 A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用? D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
35.房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。 A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺很保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明
二、多项选择题（共
15题）
1.关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。 A.应由专业机构和专业人员完成 B.应经过审慎判断并提供专业意见 C.出具的结果具有证明效力 D.应收取一定的服务费用
E.咨询性估价无需承担法律责任
2.下列房地产中，通常使用收益法估价的有（ ）。 A.农地 B.写字楼 C.加油站
D.二手商品住宅 E.行政办公楼
3.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（ ）。 A.住宅已设定抵押权
B地块的规划条件中对容积率率、建筑密度及建筑高度的规定 C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D.在建工程有拖欠工程款
E.高层住宅可观赏临近公园的景观
4.下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（ ）。 A.周边土地出让出现“地王” B.家庭规模小型化 C.下调贷款利率 D.GD增速放缓 E.城镇化速度减慢
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5.下列建筑面积的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。 A.建筑面积 B.建筑进深 C.室内净高 D.建筑层数 E.建筑质量
6.下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（ ）。
A.在建工程抵押估价 B.期房预售价格评价 C.预购商品房抵押估价
D.用于产权调换的期房价格评估 E.建筑物火灾毁损价值评估
7.下列房地产中，通常使用比较法估价的有（ ）。 A.高档公寓 B.标准厂房
C.房地产开发用地 D.行政办公楼 E.在建工程
8.比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）。 A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况 C.已抵押担保债券情况 D.地役权设立情况 E.利用方式限制情况
9.评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。 A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经纪寿命减去租赁合同剩余租赁期 C.净收益应为合同租金减去运营费用 D.净收益应为市场租金减去运营费用 E.净收益应为市场租金减去合同租金
10.一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（ ）。
A.供求关系短期内不太稳定 B.自由竞争的市场环境 C.较长时期的市场运行 D.可大量重复开发建设 E.成本和效用变动不容步 D
11.关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。 A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C.大于修复后所能带来的房地产增加额的费用
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D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命醒目发生的修复费用
12.关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的是（ ）。 A.开发经营期的起点是假设其取得估价对象的日期
B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产竣工之日
C.建造期的起点是价值起点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日 D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间 E.经营期的起点是未来开发完成的房地产竣工之日
13.关于长期趋势法的作用及其使用的估价对象的说法正确的是（ ）。 A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动 B.长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力 C.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产
D.直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产
E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产
14.运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格因素包括（ ）。 A.市场状况 B.交易情况 C.区位状况 D.使用期限 E.开发程度
15.关于估价委托书的说法，正确的有（ ）。
A.估价机构接收估价委托时要求委托人出具估价委托书
B.估价委托书应有估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草 C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求
E.估价委托书应作为重要的固件依据放入完成的估价报告附件内
判断题（共15题）
1.估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果（ ）
2.“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（ ）
3.为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询估价。（ ） 4.实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都是可用数字公式或模式来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地房产价格的影
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响，使估价不断科学、精准。（ ）
5.抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ） 6.比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
7.繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（ ） 8.在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（ ）
9.成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新构建价格。（ ） 10. 建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在（ ）
11.实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告说明理由。（ ）
12.标准价调整法是对范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法（ ）
13.城镇基准低价评估中应根据位置相邻、低价相等、开发程度不同的要求划分均质地域。（ ）
14. 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层。（ ）
15.估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
三、判断题（共15题）
1.估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果（ ）
2.“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（ ）
3.为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询估价。（ ） 4.实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都是可用数字公式或模式来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地房产价格的影响，使估价不断科学、精准。（ ）
5.抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ） 6.比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
7.繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（ ） 8.在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（ ）
9.成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新构建价格。（ ）
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10. 建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在（ ）
11.实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告说明理由。（ ）
12.标准价调整法是对范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法（ ）
13.城镇基准低价评估中应根据位置相邻、低价相等、开发程度不同的要求划分均质地域。（ ）
14. 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层。（ ）
15.估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
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