资产评估
第五章 房地产及在建工程评估
一、单项选择题
1．土地的经济供给是（ ）。
A、无弹性的 B．有弹性的
C．不受人类社会活动的影响 D．不受社会经济因素的影响 2．我国土地使用权出让的最高年限由（ ）确定。
A．国务院 B．国土资源部 C．建设部 D．财政部 3．地价是（ ）的资本化。
A．土地成本 B．地租 C．利润 D．土地投人
4．在测算地产的纯收益时，不能以违章建筑的纯收益作为测算依据，这是遵
循了地产评估的（ ）。
A．替代原则 B．贡献原则
C．合法原则 D．最有效使用原则 5．城镇土地的基准地价是（ ）。
A、某时点城镇土地级别区域内的土地使用权平均价格 B、某时点城镇土地级别区域内的土地使用权最低单价 C、某时期城镇土地级别区域内的土地使用权平均价格 D、某时期城镇土地级别区域内的土地使用权最低单价
6．运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以（ ）与建筑物全部使用年限的比率求得。
A．已使用年限 B．剩余使用年限
C．实际已使用年限 D．已提折旧年限 7．对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以（ ）体现的。 A．土地的功能性贬值 B．建筑物的功能性贬值 C．土地的经济性贬值 D．建筑物的经济性贬值
8．对于正常的在建工程，一般应按在建工程的（ ）来估价。 A．重置成本 B．收益现值 C．变现价格 D．清算价格
9．建筑物残余估价法属于（ ）中的一种具体方法。
A．收益法 B、成本法 C．市场法 D．功能价值法
10．如果某宗土地处于待开发状态，且当前无任何收益，则该宗土地的客观
纯收益（ ）。
A、一定大于1 B、一定小于零 C、一定等于零 D、不一定小于零
11．如果交易实例地产与待评估地产处在同一供需圈，则不必进行（ ）。 A、交易情况修正 B．期日修正 C．区域因素修正 D．个别因素修正
12．投入到土地上的成本增加，上地的使用价值（ ）。 A．不一定增加 B．一定会增加
C．一定会减少 D．一定会等量增加 13．路线价法的理论基础是（ ）。
A．收益原理 B．成本原理 C．替代原理 D．级差理论
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14．造成建筑物经济性贬值的核心原因是（ ）。 A．利用率下降 B．部分闲置 C．实际收益率下降 D．客观收益下降
15．某宗土地 2 000平方米，土地单价为 2000元/平方米，国家规定的容积
率为 4，建筑密度为0.5，则楼面地价为（ ）。 A．250元/平方米 B．500元/平方米
C．1000元/平方米 D．4 000元/平方米
16．某宗土地2 000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200
平方米，第2层至第 10层每层建筑面积为 1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）。
A．0.6 B．5.l C．2 D．6 17．建筑物残余法从评估原理的角度属于（ ）
A．市场法 B．成本扣除法 C．收益还原法 D．清算价格法 18．被估宗地土地使用权使用年限为10年，在该使用年期中每年土地使用收
益为20万元，假设资本化率10%，则该宗地的评估值最接近于（ ）万元。 A．200万元 B．182万元 C．130万元 D．123万元
19．某地产未来第一年纯收益为20万元，假设该地产的使用年限为无限年
期，预计未来每年土地纯收益按1%的比率递减，资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于（ ）。
A．190万元 B．250万元 C．286万元 D．333万元
20．有一宗地深度为125英尺，按照“四三二一” 法则，该宗地的单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%和9%，平均深度百分率为（ ）。 A．109% B．87．2% C．25% D．21．8% 二、多项选择题
1．在下列人类社会活动中，影响土地经济供给数量的有（ ）。 A．开发新土地 B、调整用地结构 C．提高土地集约率 D．规范土地评估标准 2．在下列财产中，属于不动产的有（ ）。 A．土地 B．大型机器设备 C．建筑物 D．构筑物
3．在我国，城市土地的（ ）可以进入市场流转。 A．使用权 B．所有权 C．抵押权 D．租赁权 4．土地的自然特性包括（ ）。
A．位置的固定性 B．质量的差异性 C．不可再生性 D．供给的稀缺性 5、标定地价（ ）。
A．是政府公告的 B．具有评估基准日 C．具有容积率水平 D．是出让底价 6．适用于收益法评估的不动产有（ ）。
A．商场 B．写字楼 C．旅馆
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D．政府机关大楼 E．公寓
7．难以运用市场法评估的不动产有（ ）。
A．图书馆 B．体育馆 C．学校教学用地 D．公寓用地
8．用成本法评估地价时，包括的因素有（ ）。 A．土地取得费 B．土地开发费 C．利润 D．利息 E．土地收益
9．房屋建筑物具体包括（ ）。
A．商业用房上的广告牌 B．房屋
C．公共建筑 D．土地使用权 E．地上建筑 10．评估建筑物需考虑的因素包括（ ）。
A．产权 B．用途 C 建筑结构 D．建成时间 E．装修质量和水平 11．估测建筑物重置成本的方法主要有（ ）。
A．重编预算法 B、收益现值法 C．预决算调整法 D、重置核算法 E．价格指数调整法
12．判断建筑物是否存在经济性贬值的指标主要有（ ）。
A．使用用途不合理 B．利用率下降 C、使用强度不够 D．设计不合理 E．收益水平下降 13．在建工程评估的常用方法主要有（ ）。 A．假设开发法 B．成本法 C．收益法 D．形象进度法 E．市场法
14．建筑物应在（ ）方面符合政府规定。 A．建筑结构 B．建筑用途 C．容积率 D．覆盖率 E．外形设计
15．工程进度法适用于（ ）在建工程的评估。 A．工程期较长 B、 工程期较短
C．建筑材料价格变化较大 D 建筑材料价格变化较小 16．构成取得房产收人所必须支付的必要费用包括（ ）。 A．土地出让金 B．房产税
C．折旧费 D．租金损失准备费 17．建筑物重置成本中的前期工程费中包括了（ ）。 A．招投标费 B．设计费 C、土地出让金 D．场地平整费 E．勘察费
18．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（ ）。 A．政策变化 B．建筑物使用强度不够
C．市场不景气 D．建筑物用途不合理 E．建筑物设计不合理 19.在用成本法评估新建房地产价格时,下列各项属于开发成本的是( )。 A．房屋建筑安装工程费 B．红线内基础设施建设费 C．三通一平工程费 D．管理费用
E．销售广告宣传费用
20．影响房地产价格的区域性因素是指( )。
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A．区域的繁华程度 B．交通通达程度 C．公共公用配套设施 D．地区环境 E．城市规划限制
三、思考题
1．土地的经济特性有哪些？
2．地产价格具有哪些不同于一般商品的价格特征？
3．基准地价的特点与作用是什么？
4．运用剩余法测算不动产价格的基本程序是怎样的？
5．建筑物的评估特点是什么?
6．哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值?
7．建筑物剩余法的基本思路是什么?
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四、计算题
1、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底。假定1990年的价格指数为100%，从1991年到1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。
2、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，试用建筑物剩余法估测建筑物的价值。
3．待估在建工程总预算造价为100万元，其中设备安装工程预算为50万元，
评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和25%。根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。
4．某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积2000平方米。该厂房所占的土地于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于1999年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1200元，经济使用年限为60年。现在要求评估该厂房于2006年12月1日的价值。 经过调查，2006年12月1日与该厂房所处区域、用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2400元；同类建筑物的造价为每平方米1800元。假定建筑物的残值为零，土地的还原利率为8％。 （计算结果以万元为单位，小数点后保留两位）
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