房地产开发项目一般经历五个阶段：一、项目调研、可行性论证阶段 二、项目前期准备阶段。 三、项目工程施工阶段。 四、项目销售阶段。 五、项目工程竣工验收、移交阶段。
房产项目论证及可行性评估：在一个地方开发房地产项目，首先了解这 个地方的房地产市场形势、经济发展预期、 土地市场结构、材料和劳动力市场、市场 客户、客户人群结构及房地产市场前景等， 详实准确的可行性评估报告，为领导决策 提供参考依据。
房地产开发项目第二阶段： 项目前期准备阶段 同大家做一下分享，共同学习。
1、政府出让宗地的考察：宗地的区位、地形地貌、环境交通、 拆迁、市政配套、沿街情况、有无大型不可移动公建设施等摸底 调查。 2、宗地测量：宗地权属界址面积(退道路中心线、红线还是建 筑红线)、权属地界情况、地邻情况等。 3、土地招拍挂：用于经营开发的土地必须经过招拍挂获得土地 使用权，这是国家政策高压线，国土部门报名，缴纳竞买保证金。 (二十天挂牌，公示十天) 4、公示完成后签订出让确认书、签订土地出让合同，在规定时 限内缴纳土地出让金。 5、缴纳办理土地证税费：主要涉及土地契税4%、土地耕占税 (1.3万/亩)、土地管理费(409元/亩)、土地登记费(54元/ 亩)、土地使用金(1元/平米)等。
办理国有土地使用权证需提交以下资料： 1、房地产开发项目可行性研究报告和项目固定资产投资备案证。 2、《地籍调查表》四周地邻确认宗地权属边界签字或盖章。 3、建设行政主管部门出具项目选址意见书。 4、宗地范围内无压覆矿藏评估报告。 5、房地产开发项目环境影响评价表(报告书) 6、项目用地规划许可证 以上资料办理齐全审核后，缴纳税费，颁发《国有土地出让使用 权证》。
一、土地证手续办理 土地是房屋的载体，房地产开发离不开土 地，合法取得国有土地使用权是房地产开发项 目最重要的一个环节。拿地是房地产公司老板 们最关心最费劲最重要的工作。
中国土地实行公有制：既全民所有制和集体所有制。 商业、旅游用地出让年期40年，商住、教科文卫用地50年， 工业及综合用地50年，住宅用地70年。 国家规定：用来经营开发的土地必须经过国土行政部门通过招 拍挂形式获得国有土地出让使用权。集体建设土地必须收回国 有依法进行出让，集体组织无权出让给本集体组织之外的单位 和个人。
二、房屋拆迁 1、政府土地出让大多是净地出让，俗称熟地，为宗地内原地形地 貌。地上建筑物、构筑物、树木、青苗等有当地政府成立临时拆 迁指挥部，负责
拆迁事宜。 2、拆迁一般经历制定拆迁政策、召开动迁会、入户讲解动员、评 估丈量、签订补偿协议、房屋拆除等程序。 3、经过十几年的拆迁，拆迁户政策水平不断提高，政府拆迁越来 越难，钉子户不断涌现。如今“征地拆迁”号称天下第一难。
三、建设工程规划许可证 1、项目总平面规划图、鸟瞰图、单体效果图、修建性详 规、日照 分析等报政府规划委会审批通过。 2、按照审批通过的总体规划，进行地勘和施工图设计。3、图审完 成后报送消防部门，审核合格后开具《建设工程消防备案证》。 4、图审完成后报送气象部门，审核合格后开具《建设工程设计防雷 备案证》。 5、项目建设工程人防审查备案。 项目规划报送人防部门审核，出具人防建设要求，审核施工图纸， 监督人防工程施工。
四、建设工程招标 1、招标办公室提出招标申请。 2、选择招标代理公司。 3、招标办申请发标。 4、工程招投标领导小组成员签字。 5、参加投标施工企业五个工作日内到招标办报名、备案。 6、确定开标日期，交纳招标费用。 7、银行出具资金证明(当年开工、竣工项目资金到位不得少于50%, 跨年工程不得少于30%)。 8、招标办组织开标。 9、代理机构持中标通知书到招标办备案，中标施工企业签订施工合同。 10、持招标文件及施工合同到招标办备案，完成工程招标。
五、建设工程施工许可证 1、工程开工申请表。 2、由银行出具建设资金到位证明。 3、提交施工方案，施工图审查报告，招标文件、施工合同、施工企业 执照资质等。 4、质检站办理《工程质量监督备案》手续。 5、安监站办理《工程安全监督备案》手续。 6、查看施工现场三通一平(水通、电通、路通，场地平整),各种安 全警示标志，是否具备进场施工条件。 7、缴纳施工人员保险金。 8、如有临时占用城市道路情况，到城管部门办理临时占用手续。 9、建管部门审核合格后开具《建设工程施工许可证》。
项目临时生活用水 1、小区生活用水申请。 2、自来水公司人员踏看现场。 2、管网设计及安装预算。 3、交纳安装费后安排施工。 4、自来水管道安装完成，签订用水合同后送水。
项目临时用电 1、临电申请。 2、用电规模报批。 3、电力局委托电力设计人员踏看现场，设计安装图纸。 4、临电设施预算。 5、交纳费用，电力局委托电力安装公司安排施工。 6、电力部门联合验收合格后，签订用电合同，送电。
四证(用地规划许可证、土地证、工程规划许可证、 工程施工许可证)齐全后，申请规划部门按项目总 评面规划图现场放线，将各楼控制点移交给
施工单 位，并填写放线移交记录。 至此，房地产开发项目的前期准备阶段完成，下一 步进入项目工程施工阶段。(达到投资25%后办理 预售许可证)
谢谢大家 欢迎指正