“对市场的应变”：都说中国的房产市场是“政策市”，国家政策一出，市场波动起伏较大。因此在熟知国家调控政策的同时，策划人要帮助项目寻找市场突破口，逆市飘红才是策划的成功王道。
“对市场的控制”：寻求市场的错位经营，避免市场的直面攻击，策略需要摆脱“红海”，实现“蓝海”战略。在一定板块内，项目需要具有唯一性或领导性的地位，尽量寻求项目的主动地位。
“人”
“人”-“执行者”。都说策划做得再好，缺少强有力的执行力，无非就是空谈。再好的理念，再出色的创意，缺少好的表达者与执行者都是一文不值。策划的执行者的种类分工各不相同。
在“广告策划”中执行者就是“文案”与“平面设计师”，将项目的“内涵”通过文字与图片表达出来。在“营销策划”中需要的也是“文案”“平面”的宣传吸引客源，提升卖点，再由案场的“置业顾问”、“专案”实施销售对接，配合“物业公司驻场顾问”、“项目工程师”配合实现成功销售。“产品策划”的设计层面更多，首先需要“研展员”做好地块调研，再有“营销经理”提供项目产品建议，结合“财务”进行项目利润分析，“规划师”确认项目大规划，在由“建筑设计”、“景观设计”人员确认项目细节，同时还需“施工人员”将设计理念呈现在建筑物中。
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通过“竹”“市”“人”的有机组合，最终形成一个完整策划流程与体系。作为一个好的策划人虽然做不到“十八般武艺样样精通”，不过至少学个“鸠摩智”那样“十八般武艺样样略通”，不同之处在于能找到自己的工作主心骨，只有“一专多能”才可以在这个圈子大显身手。
策划人的知识与资历都是需要时间来积累的，只有在加强自身建设的同时，才可以展现锋芒。引用“诸葛亮”的那句笑语“什么都略懂一点，生活更精彩一点”，希望策划人能多学、多做、多想。真正的策划不是“项目包装策划”，而是“策划包装项目”，所作所学更需务实，我们需要的是“将石头当做黄金卖的人”，而不是 “将黄金当黄铜卖的人”。说道这里补充一点，虽然“价格策略”也可以说是“策划”的范畴，但是一味的靠“降价”来取得“成功”，不谈也罢，因为这个时候的成功者不是“策划师”，而是“公司决策层”，没什么地方值得沾沾自喜。
策的部分：楼主分析的很入骨，受益匪浅！也印证了圈内流传了很久的一个总结。 初级策划是靠写的，就是广告策划的部分，写文案，写方案，写提案。这部分练就的是基本功，优秀的文字组织能力，方案PPT制作能力非常关键。一般大学出身的人，涉及广告、营销专业的首先步入这个专业。
中级策划靠执行：即是营销策划阶段。执行涉及到实战，案场营销，竞争对手分析，客户抗性规避和需求满足，危机公关，逆市营销， 。等方面。优秀而富有才华的置业顾问往往发展为中级策划层面。实战经验丰富，往往一针见血！销售经理应该多和营销策划多角力，相互融合，头脑风暴，出奇制胜。
高级策划靠嘴：和开发商沟通的能力，策划经历初级的抄抄写写、中级的实战执行之后，对行业有了新的认识高度和知识积累。对规划、景观设计、户型、产品配比、利润核算、地块价值分析、市场洞察都到了较高的层次。和开发商沟通，顺手拈来，肆意发挥。是为高手论剑却无剑，什么PPT，方案均在笑谈中。
下篇
个人认为 划的部分更重要！
划的部分：划 左面的戈 左右是 竖刀
清晰的描述，刻划出来。
策是谋略
划的表达
策再精彩，无法清晰的表达出来，让开发商、老总甲方等这些高级接触者，案场经理以及置业顾问这些实际执行者，还有广大目标客户这些基础客户（最重要的人群）清晰的理解策里面的谋略，往往事倍功半，或者效果微乎其微。
初级策划（广告策划）应该让客户明白广告文案和平面中所表达的意思。出人意料、高深莫测、稀奇古怪、天马行空、土里土气、国际视野等，这些思路创作的东西可能在广告圈有很高的掌声，拿个专业奖也未可知。但是拿到市场上，客户不一定买单！保健品行业的脑白金广告，专业圈内狂喷不至，实际销售一路飘红。我研究过一个济南的市中心项目，城基中心，没有精美的广告平面，全部广告策略是在济南晚报的报底，页面全部的投资回报率，
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给客户算细账。结果买的很火爆，经过考察这个开发商在其他地方的广告营销模式一模一样！
中级策划（营销策划）：这个级别的策划涉及实战！接触的人多数是案场经理、置业顾问，甲方的中高层等，这个层次制定的策略往往比较贴合实际，执行起来相对简单。但是还是涉及到终端执行者（置业顾问），执行批复者（甲方和自己公司中高层领导），执行协助者（案场经理）等多角色人物的理解。
这是有难度的事情，制定的策略如何让全部执行参与者明明白白，并且高度统一的执行！就是“划”的部分，不是制定的营销策划方案，策划带头蛮干了。要整合所有参与的力量，首先让他们理解所做的事情，就要清晰表达！
高级策划（产品策划）。这类高层次的策划，往往的策划总监或者公司高层了。他要面对的人，是甲方的高层 （或者自己公司的老总）。到这个层次，沟通起来应该没有难度，但是注意一点——对方的教育背景和习惯语言。老总并不一定就有素质，并不一定就有文化，并不一定就高智商。
所以和高层打交道，阐述你对地块可研报告、投资回报率、社区规划、景观规划、产品规划、户型建议和配比、利润核算、风险规避、人力资源搭配等方面的“拙见”上，要用2个人都愉快的语言沟通。
我见过几个高层，有泥腿子出身，有挖煤的 ，特点是乡野气息浓厚，素质差做事粗狂，巨有钱。和他们沟通拽文，就没有必要了，会令他们反感。
总结一下：策划 策是策略，讲究内功；划是 谋划，讲究外功。