2002——2003年我国房地产行业景气分析(DOC 9页)
长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。2002年1-8月份，全国商品房销售额同比增长25.3％，其中商品住宅销售额同比增长25.1％，分别比投资增长率低
4.7和9.1个百分点。
在中国，房地产泡沫都是区域性的，难以演化为全国性泡沫。如果是后者，那将是一种真正的灾难。但不能掉以轻心的是，局部的大泡沫却是带有全国性影响的，特别是这种泡沫往往是非市场力量所为，其危害性很大。
当前房地产发展存在的主要问题
供需结构严重脱节
房地产市场供需结构严重脱节的问题是导致目前商品房积压增多的主要原因，也是影响房地产市场持续繁荣的重要问题，而且是带有全国性的普遍问题。这与高价房暴利有关，特别显示房地产商存在普遍的短视行为。
房地产收入价格比严重偏高，很快将形成需求断层
在存量住房多数不能上市流通而使我国住房价格一开始定价便相对偏高及大炒地皮和房价的影响下，我国房地产价格严重偏高，致使房地产收入价格比在世界上居畸高的水平，在日本东京，目前居民的年收入与房价比大概是1：4.8，即使在1990年“土地神话”时期最高值才是1：8到1：15，而目前在我国大部分城市是1：8-15。除了初始定价就偏高外，房价被人为炒高是重要原因。广大工薪阶层是难以承受这一收入价格比的，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子，不久，这一阶层的需求将逐渐被消耗掉，从而出现明显的消费断层。 要高度警惕房地产泡沫破灭可能对金融系统和经济的冲击
炒作房地产的不仅是企业，而且有许多个人参与。特别是各地都出现了假按揭现象，有多少这类现象不得而知，但的确有不少高收入者将购买住房作为投资行为。当前不少房地产企业的负债率仍然偏高，这与低利率政策有关，一旦房价大幅回调或房产长期大量积压，房地产商特别是后加入的房地产商将可能面临巨大的损失或出现破产。
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目前中国住宅动工面积高达5.1亿平方米，估计涉及资金高达1.5万亿元人民币。如果房地产价格下降，房地产销售放缓，这些动工项目一旦出现周转问题，银行难免不受影响。
个人住房贷款目前也成为金融机构的重要资金出路。截至2002年6月底，金融机构个人住房贷款总额已达6600多亿元。有关专家估算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款总额，占全部金融机构贷款比率估计约为10％。
就宏观角度来讲，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，如果是后者，其对房地产业本身的伤害是巨大的，另外还会拖累金融机构。但真正最大的伤害也许在于对宏观经济的伤害。我国经济增长新的内生性快速增长还没有最终形成，房地产持续稳定健康发育是这种内生性增长因素之一，房地产如果出现“硬着陆”的情形，那么，将使宏观经济继续向下调整，这对社会稳定和结构大调整的进度均会造成明显的负面影响。
影响2003年房地产景气走势的因素
短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求。2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％这一前所未有的高水平。而1995年这一比例仅为15.73％，年平均以1个百分点的速度提高，显然这是难以持续的。住宅建设投资占GDP的比例短期也存在偏大和提高过快的问题。2000年我国城乡住宅投资占GDP的比例为8.49％，其中城镇住宅投资占城镇GDP的比例为9.92％。据有关资料介绍，住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的比例在2％以下；人均GDP达到1000美元时，这一比例为5％；人均GDP达到1500美元时，这一比例达到最高值6％-7％。此后，住宅建设随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。2001年和2002年城乡住宅投资占
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GDP的比例和城镇住宅投资占城镇GDP的比例仍在继续提高，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平。可以说，近几年房地产已出现了过度投资的情况，即供给量大大超过了需求量。随着房地产需求的逐步降温，房地产投资面临巨大的调整压力。相应地，房地产消费的短期透支问题也同样比较严重。
当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20％的高增长。尽管2002年宏观经济形势明显好于预期，也好于2001年，但主要是靠国债投资和出口增长的强劲带动，除非有新的外部强大推动力加入，否则，2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的调整型增长态势(增长7％-8％)而出现转折。相反，受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响，2003年经济增长很可能将重演2001年的情况而出现小幅回落，这会对房地产消费和投资产生一定的压力。就中长期而言，不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期。 短期购买力的压力将增大。过去3年短期购买力消耗过大。1999年-2000年我国城乡居民储蓄新增加额是明显减少的，这与连续降息、股市相对活跃有相当的关系，更与住房货币化改革和房地产热完全一致，即有很大一部分储蓄是因为房改和房地产消费增长而分流的。这一阶段，储蓄新增量减少既来自于高收入阶层，也来自于占人数众多的工薪阶层。从2001年开始，城乡居民储蓄再次显著增加，2001年新增9430亿元；2002年前三季度则增加了10374.7亿元(不是同比，而是与年初比)，按此速度，2002年全年新增储蓄额将达1.25万亿元。这显示两个重要信息：一是储蓄猛增，部分与资本市场不景气和总体消费增长偏弱有关，也与房地产正趋于降温有相当的关系，这一点在2002年表现得最为明显。2002年储蓄新增量如果真的达1.25亿元，那么，年增幅将达到30％。我们有理由相信，股市不景气影响储蓄主要在第一季度和第二季度初，而后几个月储蓄继续上升则主要是受房地产开始降温的影响。二是2001年和2002年新增储蓄的来源与1999年-2000年新增储蓄减少的原因明显不同，且对房地产市场产生的影响也完全不同。新增储蓄无疑主要源于高收入阶层。有资料显示，我国居民总储蓄
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中，占10％的高收入阶层占储蓄总额的80％。储蓄代表潜在的购买力。一般而言，储蓄增加尽管可能是由于短期消费降温，但其强大的潜在购买力却能在不长的时间内(周期性的)再次释放而支撑住房等方面的消费。但去年以来的储蓄大量增加对房地产需求的影响却不能这么看，因为一方面，新增储蓄主要来自于高收入阶层，而高收入阶层的住房可以说已基本饱和，因此，这一潜在购买力却难以在短期甚至中期转化为住房实际购买力。储蓄与住房的关系明显没有其与股市的关系那样富有弹性；另一方面，工薪阶层的储蓄前期被大量消耗，近期增加也不会很多，因此，这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制，限制主要是潜在购买力不足。因此，住房消费增长的调整已在储蓄或潜在购买力上得到了反映。 房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减。 房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。如2002年中期以来在北京等地流行起设计精巧的小户型住房，实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映。