房地产市场与建筑市场的比较
随着我国经济的快速发展，人均国民收人的增长加快，消费需求结构已经在悄悄发生变化。特别是2005年下半年，住宅消费渐渐成为普通百姓的主流消费，并由此带动沉寂了多年的房地产市场经过低谷徘徊后逐步回升。因此，我们有必要对房地产市场及与之相关联的建筑市场有个正确的认识，掌握两个市场的规律和特点，促进房地产市场、建筑市场健康稳步地发展。
一、房地产市场、建筑市场的内涵
房地产市场是房地产交换的场所，是房地产交换关系或流通全过程的总和，它是连接房地产投资、开发、生产、转移与消费的桥梁，是房地产买卖、出让、转让、租赁、抵押、典当、信托等交换活动的集合，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程。房地产市场按市场层次分有房地产一级、二级、三级市场，房地产一级市场亦称城市土地市场，由土地征购和批租两类交易活动所形成的市场;房地产二级市场由房地产转让、租赁、抵押、信托等交换活动所形成的市场，
一、二级市场都是以土地使用权的转移为主的市场，土地上的已建房屋或其他附着物处于随土地使用权转移而转移的被动地位;房地产三级市场是由房产租赁、买卖、调换、典当、按揭、拆迁与售租后服务等交换活动所形成的市场，它是以房产所有权与使用权的转移为主的市场，这也是三级市场与一、二级市场的不同之处。另外，若按市场的组成要素划分，可分为土地使用权市场、房产商品市场、房地产劳务市场、房地产技术信息市场等。
建筑市场是以建筑产品的生产过程为对象，以工程建设承发包、建筑劳务和技术咨询等交易活动为主要内容的市场，是建筑产品交易中供求关系的总和。建筑业企业、业主、中介组织是建筑市场的主体，建筑产品是建筑市场的客体，因而，建筑市场表现为建筑产品、建筑生产活动和与建筑生产活动有关的机构三个方面之间相互联系和相互作用。建筑市场可分为广义市场和狭义市场，广义市场具体表现为在国民经济宏观控制下，对国家资源配置起基础性作用的商品流通，是生产者、消费者和中介者经济交换关系的总和，狭义市场是指有形市场，是买卖双方商品交换的场所。建筑市场也可按国界分为国内和国外建筑市场，国内外
的建筑承包商常常打破国界，以独立或联合跨国经营的国际工程承包方式，连接国内外建筑市场而形成国际工程承包市场。
二、房地产市场特点
房地产市场特点是由房地产本身的特点、性质和社会经济体制决定的，主要体现在以下几方面:
1、经营对象的固定性。房地产市场的经营对象为房产和土地使用权，而房屋和土地都是不动产，因而，房屋流通和土地使用权转让，只发生货币运动，而不发生物质实体的空间移动。
2、房产市场与地产市场的融合性。房和地是不可分割的总体，地上有房，房下有地，地产形响房价，房价中包含地价，因而，任何一笔房产交易必然是房地合一的交易，不存在与地产市场截然分离的纯房产市场，两市场必然合二为一。
3、流通形式的多样化。由于房地产具有使用期长、价值量大、产权性质多样和固定性特点，因而具有多种流通形式，除了房地产买卖、租赁外，还有房地产抵押、典当、信托、调换等流通形式。
4、市场的区域性。由于房地产的不动产性质和房地产所处城市区域不同，决定了城市房地产这种商品不可能像其他商品那样在多个城市间调剂，各城市房地产市场是相对独立的整体，不可在城市之间形成统一的市场和统一的地产价格，因而房地产是一种区域性很强的市场。
5、供给的稀缺性。稀缺性主要由土地的有限性或不可再生性决定的，一方面，随着社会经济的发展和城市化进程以及城市人口的不断增长，造成对土地的需求量的日益增加，而另一方面，土地的供给量基本为一个常量，因而，形成了房地产市场的供给稀缺性。
6、地产市场的国家垄断性。我国的城市土地归国家所有，因此，地产市场的经营必然是国家控制的垄断性经营，国家作为地产市场垄断经营的主体，仅把土地使用权有限期地投入市场，而土地所有权始终掌握在国家手中，而且土地的使用性质由城市规划限定，不得任意改变，因而，决定了地产市场的国家垄断性。
三、建筑市场特点
与一般市场相比，建筑市场也具有自身特点，主要表现在以下几个方面:
1、建筑产品的交易活动由需求者和生产者直接进行，没有商业中介人。这一特点是由建筑产品特性决定的，建筑产品不具有一般商品的同质性或可替代性，而表现出多样化，因此，建筑产品不可能像电视机、汽车、手表等产品那样，预先生产出产品，通过批发、零售等环节进人市场，等待消费者挑选购买，而只能直接与消费者商定交易条件，按照要求，在指定地点为其生产特定的建筑产品。
2、在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。这一特点与第一个特点是相关联的，需求者和生产者在生产之前，就拟建建筑的质量、标准、功能、价格、交货时间、付款方式和时间等内容达成交易条件，从而确立双方之间的交换关系。双方达成的交易条件，不仅规定了生产者今后的生产活动，同时也明确了需求者的权利和义务。
3、建筑产品交换过程很长。一般商品交换基本上是“一手交钱，一手交货”，一次完成，无所谓交换过程，但建筑产品的交换则不同，由于建筑产品价值巨大，生产周期长，在确立交易条件时，生产者不可能接受先垫付资金生产、待交货后由需求者全额付款的结算方式;需求者也不可能接受先支付全部工程价款，待工程完全建成后才由生产者向需求者交货的交易方式。因此，建筑产品的交货基本上采用分期交货、分期付款的方式，这样的话，从货款支付和交货过程来看，建筑产品交换表现为一个很长的过程。
4、建筑市场具有显著的区域性。这一特点是由建筑产品固定性所决定备的，建筑产品建在哪里，就只能在哪里实现它的功能和作用，不可能像一般商品一样能够实物流通。因而，建筑产品生产者和需求者之间的选择都有一定的局限性，只能在一定范围内确定相互之间的交换关系，表现出明显的区域性。
5、建筑市场中竞争激烈。这是由于建筑产品生产者和需求者处于不平等的地位，一般需求者处于主导地位，甚至垄断地位，而生产者处于适应需求者需要的被动地位，常常出现一个需求者面对儿个、十几个、甚至几十个生产者竞争的局面，这自然加剧了建筑市场竞争的激烈程度。
6、建筑市场中风险较大。建筑市场的风险从建筑产品生产者方面来看，主要表现在:一是定价风险，由于建筑市场竞争主要为价格竞争，定价过高招揽不到生产任务，意味着竞争失败，定价过低则导致企业亏本甚至破产。二是生产过程中的风险，建筑产品的生产周期长，在生产过程中会遇到诸如气候条件、地质条件、环境条件的变化等干扰因素，它们会影响到生产成本、周期、质量和功能。三是需求者支付能力的风险，建筑产品价值巨大，生产周期长，其生产过程中的干扰因素可能使生产成本和价格升高，超过需求者支付能力，或因其他原因使需求者筹措资金发生困难，甚至可能需求者一开始就不具备足够的支付能力。建筑市场风险若从需求者方面看，主要有由价格与质量、工期矛盾所带来的风险及预付工程款的风险。