地处商服中心 <500米 <500米 <100米 商业 规划用途商业，规划对土地利用强度基本无限制 建筑物成新度高 好 距商服中心距离<500米 500-1000米 500-1000米 100-200米 距商服中心距离500-1000米 1000-1500米 1000-1500米 200-300米 距商服中心距离1000-1500米 1500-2500米 1500-2000米 300-400米 距商服中心距离>1500米 >2500米 >2000米 >400米 其它用地 规划改变土地用途 建筑物成新度低或没有建筑物 差 距商服中心距离 接近距火车站距离 交通距汽车站距离 设施距公交站点距离 程度 相邻土地利用状况 规划限制 商住 住宅 工业、仓储 规划用途商业，规划用途商业，规划用途商业，规划对土地利规划对土地利规划对土地利用强度略有限用强度有一定用强度限制较制 限制 大 建筑物成新度较高 较好 建筑物成新度一般 一般 建筑物成新度较低 较差 地上建筑物状况 其他个别因素状况
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表1-4 芜湖市城区二级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 道路状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0254 0.0157 0.0119 0.0114 0.0144 0.0202 0.0195 0.0076 较优 0.0127 0.0079 0.0060 0.0057 0.0072 0.0101 0.0098 0.0038 0.0100 0.0093 0.0086 0.0052 0.0041 0.0029 0.0038 0.0041 0.0050 0.0051 0.0002 0.0059 0.0065 0.0072 0.0081 0.0124 0.0062 0.0062 0.0068 0.0060 0.0040 0.0040 0.0036 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0096 -0.0059 -0.0045 -0.0043 -0.0054 -0.0076 -0.0074 -0.0029 -0.0076 -0.0071 -0.0065 -0.0039 -0.0031 -0.0022 -0.0029 -0.0031 -0.0038 -0.0039 -0.0002 -0.0044 -0.0049 -0.0054 -0.0061 -0.0094 -0.0047 -0.0047 -0.0051 -0.0045 -0.0031 -0.0031 -0.0027 劣 -0.0192 -0.0119 -0.0090 -0.0086 -0.0109 -0.0152 -0.0148 -0.0058 -0.0151 -0.0141 -0.0130 -0.0079 -0.0062 -0.0044 -0.0058 -0.0062 -0.0076 -0.0077 -0.0004 -0.0089 -0.0099 -0.0109 -0.0122 -0.0188 -0.0094 -0.0094 -0.0103 -0.0090 -0.0061 -0.0061 -0.0054 交通便捷程度 基础设施状况 区域因素 公用服务设施状况 商业类型 商业商务设施规模与积聚程度 0.0200 繁华经营类别 0.0187 程度 客流数量与质量 0.0172 城市规划限制 环境因素 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地利用状况 0.0104 0.0083 0.0058 0.0076 0.0083 0.0101 0.0102 0.0005 0.0117 0.0131 0.0144 0.0162 0.0248 0.0124 0.0124 0.0136 0.0119 0.0081 0.0081 0.0071 宗地基础设施状况 宗地邻接道路等级与通达性 个别因素 临街状况 接近交通设施程度 宽深比 几面临街 距商服中心距离 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况
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表1-5 芜湖市城区三级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 道道路类型 路交通状道路等状况 况 级 交通便捷程度 基础设施状况 优 处于城市区级商服中心 高 混合型为主 主干道为主 非常便捷 供电、供水保证率达95%以上，排水通畅 公用服务设施齐全、完备、等级高 商业类型多 商务设施规模大与积聚程度高 较优 处于城市区域商服中心边缘 较高 混合型与生活型并重 主干道与次干道并重 比较便捷 供电、供水保证率90-95%，排水较通畅 公用服务设施齐全、完备、等级较高 商业类型较多 修正因素 一般 处于一般商业区 一般 生活型为主 次干道为主 便捷 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 公用服务设施齐全、完备、等级一般 商业类型一般 商务设施规模与积聚程度一般 较劣 一般商业区边缘 较低 生活型与交通型并重 次干道与支路并重 交通有所不便 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 公用服务服务设施水平较差 商业类型较少 劣 远离商业区 低 交通型为主 支路为主 交通不便 供电、供水保证率<80%，排水状况差 公用服务服务设施水平差 商业类型少 商务设施规模与积聚程度低 经营种类比较齐全 客流量少消费水平低 规划改变土地用途 区域没有景观，污染较严重 差 起伏〉５米 有不良地质现象，需特殊处理 很不规则，对土地利用影响很大 面积过大、过小，对土地利用影响大 宗地利用状况差 供电、供水保证率<80%，排水状况差 临支路或巷道，道路通达性差 <0.4 袋地>5米 区域因素 公用服务设施状况 商业类型 商业繁华程度 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境因素 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地利用状况 宗地基础设施状况 商务设施规模较大与积聚程度较高 经营种类比较经营种类齐全 齐全 客流量大消费客流量较大消水平高 费水平较高 规划用途商业，规划用途商业，规划对土地利规划对土地利用强度基本无用强度略有限限制 制 景观设施完善景观设施较完环境优美，能吸善环境较好，无引游人，无污染 污染 好 较好 平坦，起伏〈１平坦，起伏〈２米 米 好 矩形 面积适中，对土地利用有利 宗地利用状况好 供电、供水保证率达95%以上，排水通畅 临混合型主干道，道路通达性好 >1.0 十字路口 较好 近似矩形 面积较适中，对土地利用较有利 宗地利用状况较好 供电、供水保证率90-95%，排水较通畅 临生活型主干道，道路通达性较好 0.8-1.0 丁字路口 商务设施规模与积聚程度较低 经营种类比较经营种类较多 齐全 客流量一般消客流量较少消费水平一般 费水平较低 规划用途商业，规划用途商业，规划对土地利规划对土地利用强度有一定用强度限制较限制 大 景观设施基本附近有景观设完善，环境一施，轻度污染 般，基本无污染 一般 较差 基本平坦，起伏有一定起伏，３２－３米 －５米 有不良地质现基本无不良地象，但无需特殊质现象 处理 较不规则，但对土地不规则，对土地利用利用无影响 有一定影响 对土地利用略有影响 宗地利用状况一般 供电、供水保证率85-90%，排水状况一般 临交通型主干道或生活型次干道，道路通达性一般 0.6-0.8 一面临街 对土地利用影响较大 宗地利用状况较差 供电、供水保证率80-85%，排水状况较差 临交通型次干道，道路通达性较差 0.4-0.6 袋地<5米 个别因素 宗地邻接道路等级与通达性 临街状况 宽深比 几面临街 7
距商服中心距离<500米 1000-1500米 1500-2000米 100-200米 距商服中心距离500-1000米 1500-2000米 2000-2500米 200-300米 距商服中心距离1000-1500米 2000-2500米 2500-3000米 300-400米 距商服中心距离>1500米 >2000米 >3000米 >400米 其它用地 规划改变土地用途 建筑物成新度低或没有建筑物 差 距商服中心距离 接近距火车站距离 交通距汽车站距离 设施距公交站点距离 程度 相邻土地利用状况 规划限制 地处商服中心 <1000米 <1500米 <100米 商业 商住 住宅 工业、仓储 规划用途商业，规划用途商业，规划用途商业，规划用途商业，规划对土地利规划对土地利规划对土地利规划对土地利用强度基本无用强度略有限用强度有一定用强度限制较限制 制 限制 大 建筑物成新度高 好 建筑物成新度较高 较好 建筑物成新度一般 一般 建筑物成新度较低 较差 地上建筑物状况 其他个别因素状况
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表1-6 芜湖市城区三级地商业用地宗地地价修正系数表
影响因素 区域在城市中的位置 流动人口密度 道路状况 道路类型 道路等级 修正系数 优 0.0231 0.0143 0.0108 0.0104 0.0130 0.0183 0.0177 0.0069 0.0182 0.0170 0.0156 0.0094 0.0075 0.0053 0.0069 0.0075 0.0092 0.0093 0.0004 0.0107 0.0119 0.0130 0.0147 0.0225 0.0112 0.0112 0.0123 0.0108 0.0073 0.0073 0.0064 较优 0.0115 0.0071 0.0054 0.0052 0.0065 0.0092 0.0089 0.0035 0.0091 0.0085 0.0078 0.0047 0.0037 0.0026 0.0035 0.0037 0.0046 0.0046 0.0002 0.0053 0.0059 0.0065 0.0073 0.0113 0.0056 0.0056 0.0062 0.0054 0.0037 0.0037 0.0032 一般 较劣 劣 0.0000 -0.0096 -0.0192 0.0000 -0.0059 -0.0118 0.0000 -0.0045 -0.0090 0.0000 -0.0043 -0.0086 0.0000 -0.0054 -0.0108 0.0000 -0.0076 -0.0152 0.0000 -0.0074 -0.0147 0.0000 -0.0029 -0.0057 0.0000 -0.0075 -0.0151 0.0000 -0.0070 -0.0141 0.0000 -0.0065 -0.0130 0.0000 -0.0039 -0.0078 0.0000 -0.0031 -0.0062 0.0000 -0.0022 -0.0044 0.0000 -0.0029 -0.0057 0.0000 -0.0031 -0.0062 0.0000 -0.0038 -0.0076 0.0000 -0.0039 -0.0077 0.0000 -0.0002 -0.0004 0.0000 -0.0044 -0.0089 0.0000 -0.0049 -0.0098 0.0000 -0.0054 -0.0108 0.0000 -0.0061 -0.0122 0.0000 -0.0093 -0.0187 0.0000 -0.0047 -0.0093 0.0000 -0.0047 -0.0093 0.0000 -0.0051 -0.0102 0.0000 -0.0045 -0.0090 0.0000 -0.0031 -0.0061 0.0000 -0.0031 -0.0061 0.0000 -0.0027 -0.0054 交通便捷程度 基础设施状况 区域因素 公用服务设施状况 商业繁华程度 商业类型 商务设施规模与积聚程度 经营类别 客流数量与质量 城市规划限制 环境因素 其他区域因素状况 宗地地形状况 宗地地基状况 宗地形状 宗地面积 宗地利用状况 宗地基础设施状况 宗地邻接道路等级与通达性 个别因素 临街状况 接近交通设施程度 宽深比 几面临街 距商服中心距离 距火车站距离 距汽车站距离 距公交站点距离 相邻土地利用状况 规划限制 地上建筑物状况 其他个别因素状况
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