基本定义
所谓精益建造，就是将制造业的“精益思想”在建筑业加以改造和应用。其基本定义为：综合生产管理理论、建筑管理理论以及建筑生产的特殊性，面向建筑产品的全生命周期，持续地减少和消除浪费，最大限度的满足顾客的要求的系统性的方法。与传统的建筑管理理论相比，精益建造更强调面向建筑产品的全生命周期，持续的减少和消除浪费，把完全满足客户需求作为终极目标。
概念起源及发展
1，精益生产的发展历史 精益生产（Lean Production）起源于日本丰田汽车公司，尽管精益生产的某些内容早在20世纪30年代就被日本企业所采用，但是直到20世纪70年代，当日本汽车公司大野耐一通过应用精益生产方式，把丰田汽车公司的交货期和产品品质提高到世界领先地位时，精益生产才得到完全准确的描述。其实质是一种生产管理技术，能够大幅度减少闲置时间、作业切换时间、库存、低劣品质、不合格的供应商、产品开发设计周期以及不合格的绩效。它是继大批量生产方式后，对人类社会和人们的生活方式影响巨大的一种生产方式。
美国麻省理工学院国际汽车项目组的研究者John Krafoik[c1] 给日本汽车工业的这种生产方式起名为精益生产。它们在做了大量的调查和对比后，认为日本丰田汽车公司的生产方式是最适用于现代制造企业的一种生产组织管理方式，很多工业方面的专家都对它进行了深入的研究，对这一管理方式进行总结提高，产生了精益思想。
2，精益思想在建筑行业的引入和发展
1992年，Lauri Koskela提交的一篇报告《Application of the New Production Philosophy to Construction》中第一次提出了将“精益思想”运用于建筑业中的设想。第一个把精益生产方式从制造业引入建筑业，并在1993年在芬兰主持了精益建造国际研究小组的首次会议。认为建筑过程实际上也是一种特殊的生产过程，在制造业中能成功地应用的理论和方法也可能会同样适用于建筑过程。建造程序是一个个不连续的工作，每一步的工作只是为了增加整个产品的价值，最优化的每一步操作都将最终的增加产品的价值，很多调查显示，施工现场有很多工作都是不增加价值的活动，这无疑是一种巨大的浪费，因此每个工作步骤费用的最大化都将减低项目的费用。 布拉德和豪威尔创建了一个非营利的组织—精益建造协会（LCI），研究和开发了以Last Planner为中心的精益项目交付体系，并在成员单位中积极应用和推广，旨在从设计、工程和施工方面对建筑生产管理进行改革。全世界有成百上千的知名公司请LCI作诊断，并成为LCI的研究伙伴。另外，在澳大利亚和英国也有许多这样的组织和机构，他们为精益建造的研究和应用作出巨大的贡献。
到目前为止，精益建造的思想与技术已经在英、美、芬兰、丹麦、新加坡、韩国、澳大利亚、巴西、智利、秘鲁等国得到广泛的实践与研究。很多实施精益建造的建筑企业已经取得了显著的效益，如建造时间缩短、工程变更和索赔减少以及项目成本下降等。与此同时，这些企业在精益建造的实践中积累的业绩数据又成为精益建造研究和发展的源泉，通过分析和研究这些数据，进一步完善和发展精益建造，成为精益建造经久不衰的原因。
目前在我国关于精益思想在建筑行业的运用研究非常少。还停留在学术研究层面，没有得到实践应用及检验。
精益思想
精益生产（Lean Production）又称精良生产，其中“精”表示精良、精确、精美；“益”表示利益、效益。精益生产就是及时制造，消灭故障，消除一切浪费，向零缺陷、零库存进军。精益生产综合了大量生产与单件生产方式的优点，力求在大量生产中实现多品种、高质量、低成本生产。
核心方向
通过众多精益建造理论倡导者十多年的不懈努力，精益建造理论和成果日益丰富，主要的研究主题有以下十个方面：（1）基础理论研究。（2）生产计划和控制研究。（3）产品开发和设计管理研究。（4）建筑生产系统设计。（5）建筑企业文化和创新。（6）项目供应链管理研究。（7）预制件和开放型工程项目实施研究。（8）项目管理和信息系统结合。（9）安全、质量和环境。（10）合同和成本管理。
基础理论观点
生产理论——TFV理论
生产过程中存在三种生产理论，即生产转换理论、生产流程理论和价值理论。随着生产理论研究的深入，Koskela对生产转换理论、生产流程理论和价值理论进行整合，形成了一套新的理论：TFV
（Transformation-Flow-Value）生产理论。TFV理论指出建造生产过程与一般生产过程具有共性，精益生产原则是可以应用到建筑业的。 转化观点
生产流程理论认为生产过程是随着时间和空间的变化，从原材料到最终产品的物流或信息流的流动过程。生产流程理论是从生产管理角度来考虑的，其目标是消除浪费。在管理过程中，遇到问题经常返工，这种情况通常是以牺牲价值为代价。
流动模型理论认为生产过程是从原材料到最终产品的物流或信息流。在流动中，材料被处理（转换）、检查、等待或移动，这些活动在本质上是不同的。处理代表了生产过程的转换方面；监视、移动和等待代表了生产过程的流动方面。所有的活动都花费成本和耗费时间，只有将材料或部分信息转
移到产品上的转换活动才增加价值。所以控制的重点除了在于提高转换活动（增值活动）的效率之外，更在于尽量地减少或消除不增值活动。 价值生成观点
价值理论认为生产过程是为最终用户增加价值的过程，其最主要的目标是以顾客为中心，尽可能使得价值最大化。它强调生产企业与最终用户之间关系的转变，企业生产的目标应该同最大化的满足顾客需求结合起来，消除企业与顾客之间的矛盾关系。价值生产模型的管理原则就是消除价值损失，即已经获得的价值与可能获得的价值之间的差值。在价值理论中，由市场需求来决定设计图的目的和意图，因此在设计开始阶段，设计人员就结合顾客的需求来设计产品，从而使得顾客价值最大化。在生产管理过程中，项目团队成员与顾客不断地交流，最终把顾客的需求准确地转化为设计方案，设计出个性化产品。
精益建造实施的辅助技术
并行工程（CE）
末位计划系统（LPS） 价值工程（VE）
准时生产制度（JIT） 全面质量管理（TQM） 作业成本法（ABC） 5S现场管理理论
供应商管理（Partnering）
课题创新点
基于精益建造的基本思想，依托相关基本理论，运用新一代IT技术（BIM技术、VDC技术、物联网技术、移动通信技术等），研发建筑物建造全过程关键应用技术和相关软硬件系统，实现建筑工程的精益规划、精益设计、精益采购和精益施工，提高工程建造全过程测算精度和管理精度，避免相关失误，减少相关浪费，提升工作效率，增加相关价值。使精益建造的基本思想和相关理论得以现实化推广与应用，同时推动新一代IT技术在建筑业的推广与应用，迎接建筑业的新技术变革的到来。
BIM技术——建筑信息模型技术
BIM的全拼是Building Information Modeling，中文翻译最为贴切的、也被大家所认可的名称为：建筑信息模型。这些建筑模型的数据在建筑信息模型中的存在是以多种数字技术为依托，从而以这个数字信息模型作为各个建筑项目的基础，去进行各个相关工作。建筑工程与之相关的工作都可以从这个建筑信息模型中拿出各自需要的信息，即可指导相应工作又能将相应工作的信息反馈到模型中。
１．可视化：可视化即“所见所得”的形式。
２．协调性：这个方面是建筑业中的重点内容，不管是施工单位还是业主及设计单位，无不在做着协调及相配合的工作。
３．模拟性：模拟性并不是只能模拟设计出的建筑物模型，还可以模拟不能够在真实世界中进行操作的事物。
４．优化性：事实上整个设计、施工、运营的过程就是一个不断优化的过程，当然优化和BIM也不存在实质性的必然联系，但在BIM的基础上可以做更好的优化、更好地做优化。优化受三样东西的制约：信息、复杂程度和时间。
５．可出图性：BIM并不是为了出大家日常多见的建筑设计院所出的建筑设计图纸，及一些构件加工的图纸。
VDC技术——虚拟设计与建造技术
斯坦福的大学是VDC的主要研究机构，他们给VDC的定义如下：
Virtual Design and Construction (VDC) is the use of integrated multi-disciplinary
performance models of design-construction projects, including the Product (i.e., facilities), Work Processes and Organization of the design - construction - operation team in order to support explicit and public business objectives.
物联网技术
“物联网技术”的核心和基础仍然是“互联网技术”，是在互联网技术基础上的延伸和扩展的一种网络技术；其用户端延伸和扩展到了任何物品和物品之间，进行信息交换和通讯。因此，物联网技术的定义是：通过射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，将任何物品与互联网相连接，进行信息交换和通讯，以实现智能化识别、定位、追踪、监控和管理的一种网络技术叫做物联网技术。