桐城市物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据安庆市人民政府?关于印发安庆市物业服务收费管理办法的通知?（宜政发〔2006〕16号）和安庆市物价局、房地产管理局?关于印发〖安庆市物业服务收费管理办法实施细则〗的通知?（安价房〔2006〕61号）以及?桐城市物业管理办法?等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市城市规划区域内，具有合法经营资质的物业管理企业向业主或物业使用人提供物业管理服务的收费。
第三条 市价格行政主管部门会同市房地产主管部门负责城市规划区域内物业服务收费的监督和管理工作。
第四条 物业服务收费包括物业综合服务费和委托代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅物业综合服务费及小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。
各类非住宅物业的综合服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、委托代收代办服务收费，实行市场调节价。
第五条 物业综合服务费，实行等级收费管理。物业服务等级由高到低设定为五星级、四星级、三星级、二星级、一星级，具体分等定级办法由市房地产管理局制定；物业综合服务收费基准价由市价格行政主管部门制定，并根据物业
管理实际变化作适时调整，其具体浮动幅度由物业公司和业主委员会双方约定，但上浮幅度不得超过相应等级基准价标准的20％。
双方约定不成，报经价格行政主管部门审定。 第六条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定综合服务费收费标准、计费方式、计费起始时间、物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业管理综合服务收费标准应在政府指导价范围内约定，但预收期限不得超过6个月，并在业主入住前报价格主管部门备案。
以招投标方式确定的前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格行政主管部门和房地产主管部门应对招投标过程中的价格行为实施监督管理。
第七条 业主大会成立后，住宅综合服务收费标准由业主委员会选择相应的服务等级，经房地产行政主管部门确认后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报价格行政主管部门和房地产主管部门备案。
双方约定不成的，可报价格主管部门审定。
第八条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格行政主管部门和房地产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业综合服务费水平，促进各方合理约定物业服务收费有关事项。
第九条 住宅小区符合规划要求的封闭式共用车库和露天专用汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格行政主管部门批准，可收取小区车辆停放管理费，具体收费标准由市价格行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则核定。
进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。
第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主或业主委员会同意的其它费用。 根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。没有建立公共设施配套基金制度的，保修期内，由开发建设单位承担，保修期外，由业主分摊。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第十三条 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按收费标准50%交纳。
业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空臵物业及入住后长期未使用的空臵物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的50%交纳空臵物业管理费。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第十六条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费应低于规定（约定）收费标准的15％－30％，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。 第十七条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位或装修人应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议。在双方自愿前提下，物业管理企业和装饰装修人、当事人可约定