2010年广州房地产市场分析报告纲要
第一部分 广州房地产行业发展环境分析
一、广州市宏观环境概述
1、地理环境 2、行政区划 3、交通运输 4、产业结构
二、 广州市经济社会发展
1、2009年广州经济和社会发展状况 2、2010年上半年广州经济发展分析 3、2010年广州经济环境 4、2010年广州房地产投资
第二部分 广州房地产行业发展分析
一、房地产市场总体运行情况 二、住宅市场运行状况
（一）住宅用地供应分析 (二) 商品住宅市场分析 (三) 二手商品住宅市场分析
三、写字楼市场运行状况 四、商铺市场运行状况 五、工业市场运行状况
第三部分 政策及趋势展望
一、广州市2009年楼市回顾 二、广州市2010年楼市展望
2010年广州房地产市场分析报告
第一部分 广州房地产行业发展环境分析
一、广州市宏观环境概述
1、地理环境
广州市是中国最大城市之一，五大国家中心城市之一。华南地区第一大城市，广东省省会，其中心位于北纬23度06分32秒，东经113度15分53秒，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门。广州属丘陵地带。地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三大河——珠江从广州市区穿流而过。
2、行政区划
广州市总面积为7434.4平方公里。10个区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、萝岗区、南沙区）、2个县级市（从化市、增城市）。市区面积3843.43平方公里，2个县级市面积为3590.97平方公里。广州市人口合计1400万 (2010年数据)
3、交通运输
广州拥有四通八达的交通运输网络，是珠三角地区的海陆空交通运输中心，广州已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的、具有相当规模的综合交通运输网络。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。
4、产业结构
改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合
经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。
根据国家统计局广州调查队部分服务业企业[注]抽样调查结果表明，广州市服务业企业积极拓展国内外市场，加快固定资产投资，资产规模不断扩大，就业人口不断增加，特别是商务服务业、科技交流和推广服务业盈利能力进一步增强，发展势头强劲，有效促进了广州市产业结构的调整。
二、 广州市经济社会发展
1、2009年广州经济和社会发展状况
（1）总体经济持续向好，经济总量迈上新台阶。 （2）农业生产平稳增长，工业生产增速逐季加快。 （3）内部需求旺盛，外部需求有所好转。
（4）结构调整取得积极进展，经济增长方式发生转变。 （5）国家、企业、个人全面增收，经济效益不断好转。 （6）政策支持持续有力，经济运行环境良好。
（7）城市基础设施和亚运场馆建设取得明显成效，城市环境建设力度加大。 （8）民生福利持续改善，社会事业全面发展。
2、2010年上半年广州经济发展分析
（1）广州全市经济保持快速增长。2009年广州地区生产总值为9113亿元，同比增长11.5％（表1）。
（2）2010年1月，广州工业总产值1027.86亿元，同比增长19.9％，增幅比去年同期提高19.6个百分点。此外，外商及港澳台投资企业增速最快，达30.5％（表1）。
（3）受全球金融危机的影响，2009年广州实际使用资金额增幅收窄，全年实际使用外资37.7亿美元，同比增长4.2％，较去年同期下降6.1个百分点。然而，广州经济的稳步增长为外商投资发展创造了良好的市场环境。预期2010年初外商投资将逐渐回暖，总体趋势持续向好（表1）。
（4）消费市场需求日渐旺盛。2010年1月全市实现社会消费品零售总额343.48亿元，同比增长14.9％，增幅比去年同期提高2.4个百分点（表1）。 表1 经济指标 指标 地区生产总值 工业生产总值 人均可支配收入 实际利用外资 固定资产投资总额 社会消费品零售总额 消费物价指数 时期 2009年 2010年1月 2009年 2009年 2009年 2010年1月 2010年1月 单位 亿人民币 亿人民币 人民币 亿美元 亿人民币 亿人民币 － 数量 9113 1028 27610 37.7 2660 2660 99.1 同比增长（％） 11.5 19.9 9.1 4.2 22.3 14.9 -0.9 资料来源：广州市统计局
3、2010年广州经济环境
（1）2010年第一季度地区生产总值高速增长。2010年第一季度，广州市完成地区生产总值2277.79亿元，同比增长13.5％，增幅比上年同期提高5.5个百分点。其中，第一、二、三次产业分别完成增加值38.94亿元，对广州市经济增长的贡献率分别为0.3％、44.1％和55.6％。第一、二、三次产业增加值占GDP的比例为1.71：34.63：63.66。
（2）进出口实现大幅增长。2010年第一季度，广州市实现商品进出口总值223.03亿美元，同比增长57.2％（上年同期为下降22.1％）。其中，进口124.20亿美元，增长85.2％（上年同期为下降23.3％）；出口98.83亿美元，增长32.1％（上年同期为下降21.0％）。
（3）固定资产投资保持快速增长。2010年第一季度，广州市完成全社会固定资产投资521.33亿元，同比增长38.3%，增幅比上年同期提高19.4个百分点。其中，房地产开发投资147.39亿元，同比增长17.8%（上年同期为下降8.9%）。本年新增固定资产205.65亿元，同比增长13.2%。完成投资超过亿元的项目有67个，其中，南方航空公司购置飞机项目、亚运城及亚运场馆工程、广清高速公路工程、地铁二八号延长线工程、西江引水工程完成投资额均超过10亿元。
（4）消费市场价格温和上涨。2010年第一季度。广州市城市居民消费价格总水平同比上升1.7%（上年同期为下降1.6%），其中消费价格上升2.8%，服务项目价格下降0.6%。
4、2010年广州房地产投资
（1）开发投资持续增长。市场现状和未来预期决定房地产的投资力度。由于经济形势逐步好转，2010年1-2月广州市累计房地产开发投资90.47亿元，同比增长13.6％。
（2）竣工面积继续维持较高增速。2010年1-2月广州商品住宅竣工面积为115.98万平方米，比去年同期增长4.2％；2010年1-2月商品房销售面积为228.09万平方米，同比增长17.4％。其中，现房销售66.47万平方米，占29.14％，同比增长20.4％，比期房的增速快6.7％。
第二部分 广州房地产行业发展分析
一、房地产市场总体运行情况
1、土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首
2009年广州市共出让用地1265.53万平方米。同比增长45.1％。其中出让住宅用地447.76万平方米；商服用地201.25万平方米；工业用地250.45万平方米。
由于2009年大学城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，2009年广州市住宅用地出让面积与2008年同期相比大幅增加（158.9％）。
2009年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超过全市出让土地面积的70％。
2、房屋交易大幅回升，成交金额超过7成
2009年广州市房屋成交面积2300.44万平方米，比上年同期增长67.0％，成交金额1667.70亿元，增长73.2％。一手房成交面积同比增长58.8％，成交金额同比增加62.1％；二手房成交面积同比增长75.6％，成交金额同比增加98.8％，显示2009年广州市房屋交易呈现大幅回升。