金地景园营销执行报告
商 业 篇
21世纪不动产深圳区域分部 深圳北新房地产经纪有限公司
2005年9月10日
金地景园营销执行报告
目 录
第一部分 项目商业功能定位 ................................................................................................................................................................................ 5 一、商业策划依据 ...................................................................................................................................................................... 5 二、商业功能策划 ...................................................................................................................................................................... 7 三、两种商业模式的关系 ........................................................................................................................................................ 15 四、销售方式 ............................................................................................................................................................................ 17
第二部分 价格定位 ................................................................................................................................................................................................. 19
第三部分 客户定位 ................................................................................................................................................................................................. 21
第四部分 商业形象定位 ........................................................................................................................................................................................ 22
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金地景园营销执行报告
第五部分 入市时间计划安排 .............................................................................................................................................................................. 28 一、商业开发顺序 .................................................................................................................................................................... 28 二、时间安排 ............................................................................................................................................................................ 28
第六部分 总体营销思路 ........................................................................................................................................................................................ 31
第七部分 销售策略 ................................................................................................................................................................................................. 37
第八部分 项目总结 .............................................................................................................................................................................................. 40
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第一部分 项目商业功能定位
商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。
一、商业策划依据
本项目可以规划一定量的商业面积，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可能会较快，但我司看重的不仅仅是销售速度，更重要的是利润，将项目价值最大化。而规划一定量的商业是可行的，也是必要的，其原因在于： 1、片区规划人口
根据长沙市政府规划，天心生态新城片区规划总人口为20万人；根据现场调研，在项目300--500米的较舒适的步行范围内---即北至友谊路北侧居民区，南至湘府路北，西至芙蓉南路，东至韶山南路的范围内，规划居住人口约为7万人，有旺盛的商业需求。 2、交通组织