一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，能过补办手续和补缴费用可以转让和交易的；
二是遵守房地产交易的相关规则。
（一）法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖
①未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的； ②共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ③权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
④权利人对房地产的处分受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等；
⑤以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
⑥司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ⑦国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁； ⑧法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
阐述不同权利状况下房地产拍卖条件及交易规则（论述题第一题）
（二）以出让方式取得建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则
①按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地使用权证或房地产产权证； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
出让土地使用权转让，应当签订书面转让合同，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 （三）以划拨方式取得的建设用地使用权及地上建筑物拍卖条件和交易规则
①以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地出让手续，并缴纳土地使用权出让金。
②可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。 有批准权的人民政府决定不办理出让的情况主要有继续划拨、作价出资、入股等。
对于房改房、经济适用住房上市转让，国家通过法规允许转让，因此转让时无须再分别办理审批手续，只要按规定缴纳土地出让金即可。
③划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。
（四）以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则
①承租人按规定支付土地租金，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
②地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同与市场租金的差值及租期估价，抵押实现时土地租赁合同同时转让。
（五）农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则
①房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书。 ②集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获取准后方可进行拍卖。 居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人； 非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围内集体经济组织或者个体经营者。 超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。 禁止城镇居民在农村购买宅基地。 （六）已设定抵押权的房地产拍卖规则★
①抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房地产的行为无效。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相的民事责任。
对于经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。若超
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过部分的归抵押人所有，不足总分由债务人清偿。
②债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或拍卖、变卖该抵押房地产所得价款优先受偿；
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人达不成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。
③抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
④同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿： 抵押权登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 抵押权未登记的，按照债权比例清偿； 抵押权已登记的先于未登记的受偿。
⑤建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
⑥房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后的价款后，抵押权人方可优先受偿。
⑦抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占有范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。
三、房地产拍卖程序 （一）接受拍卖委托
房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件： 1、房地产的产权证。
2、产权人身份证明（私产）或企业法人营业执照。 3、法定代表人身份证明和法人授权委托书。 4、对拍卖房地产有处分权的证明文件。
5、产权证上标明是共有的，需出具共有证及出具其他共有人同意出售（或部分出售）的经过公证的委托书。
6、拍卖房地产的详细资料，包括：详见书条第182页。
7、其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件。
8、对于私产，如果委托人是受托人，要出示房地产权利人出具的经过公证的委托文件。 注：委托人不在中国内地的几种特殊情况：
①委托人在国外的，委托书应是经所在国公证机关公证，并经驻所在国的中国使领馆认证，才能用效。如果是在未设中国使领馆的国家，则由驻该国的与我国建交第三国的使领馆认证；
②如果委托人是在香港或澳门特别行政区的，委托书经我国司法部门认可的当地律师公证后，到中国法律服务有限公司盖转地专用章；
③如果委托人是台湾地区，则在台湾地区对委托书公证后，经台湾海基会转大陆海协会，由海协会转大陆公证人员协会，再转相应的交易管理部门。
④注意委托书中是否有转委托。 （二）拍卖房地产标的的调查与确认
文件和资料核实内容主要包括（理解为主）：书本第183页 （三）接受委托和签订委托拍卖合同
（四）确定拍卖保留价（详见复习思考第二论述题） （五）发布拍卖公告及组织拍卖
因房地产标的价值较大，拍卖公司应在拍卖日前的半个月至1个月发布拍卖公告，司法强制拍卖不动产则应在拍卖日前15日发布拍卖公告。
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（六）产权过户，在买受人应在拍卖人的协助下与委托人签订房地产的转让合同书。 第三节 房地产拍卖应注意的问题 一、拍卖前必须严格核查权属 ①拍卖的房地产有否重复查封
若存在重复查封，各法院必须协调一致才可以执行。通常对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及起诉的案子，以抵押为主；
对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先起诉，谁先受偿。 ②国有企业委托房产
产权人为国有单位和集体单位时，房地产委托拍卖需要取得上级部门的书面许可意见。 ③发生用途转换的房地产
对于发生用途转换的房地产，为了保证拍卖成交后的产权变更，补办规定的用途转性手续，必须进一步收集取证原始产权办理过程的必要文件。
④共有人房地产
对于共有人的房地产，必须有共有人的书面同意转让意见，同时，共有人享有优先购买权。 如果拍卖公告前已签订租赁合同并到房产部门进行了登记，则应该将租赁行为告知买受人，将拍卖行为告知承租人，承租人享有优先购买权。
⑤分割拍卖的房地产
房屋分层、分套拍卖时，该房屋占有范围内的使用权不可分隔，该房地产买受人要按照分层、分套的建筑面积分摊取得相应比例的土地使用权。
按照房屋建筑设针为成套的房屋，一般不得分隔拍卖。
房屋拍卖时，房屋的附属设施需要一并拍卖的，应在公告中说明并可一起拍卖。 二、拍卖公告应注意的问题 （一）公告与咨询接待
公告方面：因房地产价值较高，拍卖公告应适当提前发布，公告内容要准确、精练，针对不同的房地产标的、不同的买家对象，在不同的媒体上发布。
咨询接待方面：尽可能详尽地把拍卖标的的情况提供给竞买人，不论是在标的现场接待书买家，还是在公司接待咨询者，要做到口径一致，回答专业，要针对不同买受所关注的重点不一样这个特点，善于发现拍卖标的优点。
（二）已租赁房地产的拍卖公告
对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通知承租人，若其参加竞买则同等条件下享有优先购买权，或解除合同，或者按照买卖不破租赁原则租赁行为继续由买受人履行。
对于维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。 三、实施优质的售后服务
售后阶段，拍卖公司可以提供四方面的服务： ①协助买卖双方办理产权过户手续；
②如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让及其他相关手续； ③协助双方交接相关资料和房地产；
④买受人和委托人提出的需要拍卖公司完成的其他工作。 四、房地产拍卖登记及相关税费
（一）房地产登记需提交的资料（书本第192页） （二）应缴费用和相关税费（书本第192页） 五、特殊类型房地产拍卖应注意的问题
（一）在建工程项目拍卖应注意的问题（简答题第四题详见书本193页） 1、房地产在建工程项目的状况需要详细核查
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2、在建房地产拍卖需要申请和审核 3、拍卖成交后的手续处理
（二）建成在售房地产拍卖应注意的问题
一般是指房地产开发商因开发后陷于销售困境，无力还贷或付款，被贷款人或承包商追讨债务，提及诉讼，经法院裁定将在售房地产拍卖；
也有受其他债务拖累，被法院查封充作抵债物的。
对上述两类房地产，首先要了解房地产所属物业的土地产权状况和商品房销售许可证办理情况，否则会影响过户。
房地产权属经确认后，还要了解房地产的当前使用、租赁和费用拖欠情况、同委托人明确欠债责任。 六、有瑕疵房地产拍卖的操作 （一）有瑕疵房地产拍卖的操作
一般是指手续不全和规定不允许转让的，但经有关部门、单位协商和政府审批后可能拍卖的房地产。 对法人或自然人委托的这类房产可以取消委托。
但对于法院委托的房产，因其具有强制执行性质，是执法程序的延续，而能否实现过户，又是法院裁定和完成拍卖成交的一个重要决定因素，因此必须在拍卖前与规划、房地产等相关部门充分接触协调的基础上，得到支持和配合。
（二）有瑕疵房地产的主要类型
①拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证；
②拍卖标的有国有建设用地使用权证，未办理房屋所有权证，必须报请有关部门审批。 ③拍卖标的既无国有建设用地使用证，又无房屋所有权证。 ④参建、联建、合作、集资建设的房地产。 ⑤划拨土地上有合法产权证房地产。
⑥对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应被补缴清剩余款项和补办完全部手续再拍卖。
⑦拍卖标的重复抵押或重复设定抵押权的问题。 论述题：试述确定房地产保留价确定的应考虑的因素： ①房地产估价报告
评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具； ②对影响房地产价格一般因素、区域因素、和个别因素加以分析；
一般因素：是指对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素，包括社会因素、经济因素、政策因素等。
区域因素：是指房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素。 个别因素：是指具有影响房地产价格的微观因素。 ③拍卖人的经验 ④委托人的意愿
在与委托人共同对评估报告和种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖保留价。
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第九章 二手物资拍卖
一、二手物资的概念 （一）物资的概念
物资是物资资料的简称。物资以其在社会生活中的作用，可以分为：生产资料和生活资料； 以其来源又可分为：工业产品和农林渔产品。
生活资料：用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品，成为消费资料；用来满足人们物质生活需要的，有食物、衣服、住房、交通工具等；用来满足文化生活需要的，书籍、报刊等。 （二）二手物资的概念
指曾经使用过的、旧的各类物品、经过一次或多次交易的淘汰商品、尚有利用价值的职压存货等。 只有在交易的意义上才称其为二手物资。
包括：1、二手物资的出售；2、二手物资的购买；3、二手物资的经营 （三）二手物资的流通
指在同城间或异地间的各类二手物资如设备、生活用品的转让与受让、储存与运输、代理与经营行为。 1、二手物资供应链
从二手物资由“上家出手”到“下家接手”，专门从事二手物资的经营者“接手”上家，再“转手”给下家，从而形成了二手物资的供应链。
2、二手物资市场
分为：广义市场、狭义市场和营销市场。
从狭义市场来看，主要是用来进行闲置物品或废旧物品交易的场所，可分为专业交易市场和综合性交易市场。如：二手设备交易市场、旧货交易中心、日用品调剂市场和拍卖公司等。
3、二手物资拍卖
是指以公开竞价的形式将老旧物品、报废设备、剩余物资转让给最高应价者的买卖方式。 其拍卖会一般分为：生活用品拍卖会、物资设备拍卖会。
拍卖的方式一般分为：传统的现场拍卖、密封式拍卖、网上拍卖、现场与网络同步拍卖等方式。 二、二手物资拍卖的特点（复习思考简答题第一题答案）： （一）二手物资的市场流通性
物资的再利用，二手物资的再流通，实质上是供求关系的产物。 ①处置的必然性 ②消费的可能性
二手货市场最早出现在19世纪的欧洲，由于二手物资中的衣物类大多带有跳蚤故将二手物资市场称为 “跳蚤市场”。
③交易的可行性
（二）二手物资的价格低廉性 ①低价普适性 ②谋利驱动性 （三）二手物资的材质效用性 ①机电产品的通用性 ②材料利用性 三、二手物资的类型 （一）按交易方式分类
1、公开拍卖的二手物资；主要是指：机器设备、成品、半成品、材料、工具、配件、备件、生活用品等。
以上物资来源于：法院、海关、工商、资产管理公司、企业、个人等，另外还有酒店装修、旧房改造而更新换代产生的多余二手物资是进入拍卖的主要标的。
2、旧货市场二手物资；一般分为两部分：
其一是综合市场，主要是家用电器、生活用具和小商品。
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