间 ,相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间 ,职能混淆 ；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉 。上述状况 ,严重影响了小区物业管理的良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。
我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况 ,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中 ,尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件 ,但是条文太粗 ,过于简单 ;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。
直到2003年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上的不足，应该说，我们现行的这些法规总体上是好的 ,但在实施中也产生了一系列问题 ,产生这些问题的主要症结之一 ,就是由于实际操作上所致。我国的物业管理是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的，与我国市场经济的发展进程固然遥相呼应，但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情，因此，在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，在房改已接近尾声的历史背景下，“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实
属难免;比如《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。第二十条规定：“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。既然是“应当告知” ,那么倘若不告知呢 ?这样的“业主大会或者业主代表大会”所作出的决议是否有效 ?条例未有规定。可见 ,《物业管理条例》的有些措施不配套 ,也无相关的罚则保障 ,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况。综上所述 ,由于深受传统计划经济物业管理模式的影响 ,加之现行立法的先天不足 ,以及居民素质的影响 ,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。
三、我国物业管理法律关系的构建
我国物业管理法律关系的构建 ,是一项系统工程 ,须全盘考虑 ,统一规划 ,照顾均衡 ,不可顾此失彼 ；其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。在实现此目标的过程中 ,应坚持以下指导思想与基本原则 :
第一 ,按照江泽民同志提出的“为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明地区而努力”的要求和“社区建设大有可为”的精神 ,充分认识物业管理在小区管理中的重要性。由于“物业管理关系到千家万户 ,不仅是社区管理的基础 ,也是社区服务网络的重
要组成部分” ,今后要继续“推进公房管理单位特别是房管所转制的物业公司深化改革 ,实行管、修分离 ,由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务 ;引入市场竞争机制 ,推行业主委员会择优选用物业公司的做法 ,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的现象 ;理顺管理体制 ,理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间的相互关系 ,分清职责 ,形成合力 ,共同做好小区的整治和管理工作”。
第二 ,“要从有利于加强物业管理 ,更好地为居民服务为出发点” ,一切为了群众 ,一切依靠群众 ,一切从群众利益出发 ,整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。
第三 ,物业公司抓“硬件” ,居民委员会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理的关系 ,避免“多头管理”的现象。“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互关系”,形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。具体说来 ,“要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用 ,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要加强房地行政部门的行业管理 ,发挥对物业管理的监督管理作用。要提高物业管理公司的服务质量和水平 ,加快培育和规范发展物业管理市场。要规范业主委员会的自治行为 ,对业主委员会的职责有明确
的界定 ,要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用 ,同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能 ,不能搞企业化经营活动”。三者之间 ,相互衔接、相互配合、各司其职 ,形成合力。
我国物业管理法律关系的构建 ,必须以上述基本原则为指导 ,妥善处理 ,慎重把握 ,具体说来 :
首先,在业主委员会与物业公司之间 ,是一种特殊的平等的新型民事合同关系。根据我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。
具体说来 ,这种“合同”的主体是物业公司、全体业主与业主委员会 ,合同的客体是物业公司提供的集管理与劳务于一体的综合性专业服务 ;合同双方当事人是平等的民事法律关系主体 ,他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系 ,业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业 ,物业管理企业作为独立的经济实体 ,也是自愿受托于业主提供有偿服务。这种合同具有特殊性 ,与民法中的委托合同、雇佣合同、承揽合同和行纪合同相区别 ,是一种新型的独立民事合同。而
正确处理业主委员会与物业公司关系的前提 ,是应当明确各自的职责。
具体而言 ,在物业管理中 ,业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。
而物业公司一般享有以下权利 :依照法律、法规、政策和合同的约定 ,制定物业管理制度 ；收取物业管理服务费用 ；制止、处理违反物业管理制度的行为 ；要求委托人协助管理 ；选聘专营公司承担专项经营服务业务等 ,同时履行下列义务 :履行物业管理合同 ,提供物业管理服务 ；接受业主、业主委员会的监督 ；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目 ,接受质询和审计 ；接受有关行政主管部门的监督管理等。