公屋變居屋值得考慮
□曾淵滄
既然新加坡組屋政策是成功的，為什麼香港不能學？我認為不是不能學，而是太遲了，無法學。香港已經有大量公屋，要做到全民業主，不一定要復建居屋，如何把現有的公屋變居屋也許會更有效。這該是一個值得考慮、研究的方案。
民意撐政改鍾庭耀支吾
李光耀開始大量興建組屋的時候，新加坡仍是一窮二白時期，多數人住木屋或租住樓齡100年的舊樓。我的童年、少年與青年時期就是在新加坡市中心北京街一間樓齡超過100年的舊屋中度過。父親死後，母親與我幾個兄弟姐妹共七人住一個房間，下雨天會漏水，從地上的木板裂縫中可以清楚地香港公共房屋以租為主
看到樓下的一切。這樣的居住條件當然很差很差。
很不幸，香港的公共房屋則以出租為主，這因此，李光耀大量建組屋的計劃滿足了社會的要求。是香港政府的長期負擔。出租公屋是一項長期虧新加坡的組屋售價便宜，購買者隨時可以以原本的事。當時，港英殖民地政府不想通過立法局價賣回給政府，保證是個絕不虧本的買賣。居住五撥款支持公屋，於是想到以建居屋養公屋的方法年後可以自由出售，價格自訂，不必補地價，錢賺來支持公屋政策。方法是港英政府撥出一些土地了可以全部放入自己的口袋，也沒有增值稅、利得，免費送給房委會建居屋，雖然居屋價格比市價稅……1983年，我購買了一套約1800平方呎的組低三成，但對房委會而言，仍是利潤豐厚，於是屋，價格是11萬新加坡元，1997年我賣掉，售價房委會就可以利用建居屋賺錢來養公屋。曾經有40萬元，我賺了近3倍。過一段時間，房委會自己發展成一個無王管的獨有趣的是，新加坡政府規定，每一名新加坡人立王國，不斷地擴大自己的王國版圖，從政府手一生可以向政府買兩次組屋，理由是一些年輕夫婦中取得大量非常優質的地王地皮來興建居屋。因剛結婚時財力不夠，可能只能買小單位的組屋，數為地皮免費，房委會取得的地皮價值越高就可以年後財力增加，可以賣掉小單位組屋而轉買大單位獲得越高的利潤，利潤越高，房委會就更加可以組屋，以改善生活。無王管。說真的，今日最想復建居屋的人是誰？因為李光耀建組屋是大量的建，新加坡人買組就是房委會的那些委員，房委會建屋小組的主席屋基本上不需要等待，隨時想買就可以買到。買的張炳良就是第一個以行政會議成員的背景而公開是樓花，政府計劃了在某個地區建若干數量的組屋□丁傘要求復建居屋的人。為什麼？因為房委會明白，後，就會把訊息發放在網上，任何時候都有組屋讓再不建居屋、房委會遲早破產。人們選購。一般情況下，當政府收到超過50%的預美國《時代》雜誌公布了二○一○年港若大建居屋樓價崩潰也因為當年港英政府讓房委會建居屋的真正購之後，就開始動工興建，（地基早已打好）約兩度全球最具影響力的一百人名單，華人佔目的不是什麼「居者有其屋」的美麗口號，而只年後可以收樓入住。購屋者先付樓價的10%，其餘好了，既然新加坡組屋政策是成功的，為什麼六，最叫人感動的是排名第八的台東中央是讓房委會賺一些錢來建公屋，使政府可以不必的90%向政府借，利率特別低。當然，新加坡政府香港不能學？市場賣菜的愛心婦人陳樹菊。到立法局要求撥款建公屋，做成一個「小政府」這麼做，使到銀行家很不高興，認為這是政府與民我認為不是不能學，而是太遲了，無法學。新「感動」的是她的特別。她的職業、的假象。因此，港英政府一開始就沒有打算大量爭利，搶銀行的生意。不過，坦白說，新加坡最大加坡開始大量建組屋時，是一個幾乎全民皆窮，全社會地位比較卑微，是個菜販。卑微，並建居屋，這是當年港英政府建居屋與新加坡李光的銀行也是新加坡政府為主要股東的。民非業主的時代，李光耀以低價的組屋使到住木屋不妨礙她的人品的高尚，她的人生價值觀耀政府建組屋的最大不同點，目的不一樣。在新加坡，向政府買組屋保證不會虧本，政府、破爛舊屋的人變組屋的業主，當然受歡迎。但是的遠大可貴。《時代》稱讚她的令人讚賞之處：「不在其卓越非凡」，而
所以，香港建居屋不論是港英時代或是特區的組屋售價也永遠是只升不跌，經濟好時升得多一，今日香港已有超過一半的家庭是業主，擁有私人在她的「簡單平凡的慷慨行為」。陳樹菊的名言是：「錢，要給需要的人政府時代，都是一種幸運抽獎，只有少數幸運兒點，經濟差時就售價不變，住滿五年後可以賣回套住宅，要大量建居屋以滿足所有想申請居屋的人的才有用。」試讀資料上她對社會的奉獻：她獨身，今年六十一歲，從十三可以抽中。我曾經寫過一篇文章，指若建居屋只利而不必補地價，這樣的優惠條件使到新加坡人一願望，則整體樓價必然會大跌，那麼，已上車買了歲開始在台東市中央市場賣菜，幾乎將一生賺來的大部分錢捐給了學校和是幸運抽獎，倒不如乾脆直接簡單地每個月公開結婚就馬上購買組屋。為了盡早購買組屋，新加坡樓的人怎麼辦？要他們再一次變負資產？若少量建孩子。比如，她共捐出了三十二萬美元，其中就有三萬二千美元是兒童基從低入息者的身份證號碼中抽出數名幸運兒，每還有一個有趣的現象是許多年輕人先註冊結婚，等居屋，那不是抽幸運獎是什麼？那是在鼓勵人們不金；捐給母校建圖書館的佔十四萬四千美元，捐給當地孤兒院的佔十五萬人送現金100萬。兩年組屋入伙才正式宴客結婚搬入新居，因為購買勞而獲，同時，少量建居屋能滿足這麼多想買居屋美元。不但如此，她還在該孤兒院領養了三個孩子。
一個社會若是鼓勵人們可以不勞而獲的靠幸組屋的條件是必須有家庭，必須結婚，因此新加坡者的願望嗎？買不到居屋的人還是繼續吵，吵到政一個賣菜的大媽，賣菜賣了四十七年，她能賺多少？三十二萬美元兌運來獲利，是對是錯？人常常有兩個結婚紀念日，一是註冊結婚的日子，府大量建居屋，建到樓價崩潰為止。為港幣就是二百多萬，是個低下層可望不可及的可觀數字。當然，她沒結
長期以來，港英政府就喜歡披上「小政府」另一個是正式宴客舉行儀式洞房花燭夜的日子。香港已經有大量公屋，如何把公屋逐漸地變成婚，基本上沒有太重的家庭負擔，才可能積累那麼多的財富。兩百多萬的的外衣，房委會如此，地鐵、九鐵也如此。建地除此之外，新加坡還有一項影響全民買樓的重居屋也許更能滿足年輕人當業主的願望。今日，香「動產」現金，在如今的富豪來說，已是小兒科，但叫好多富翁慚愧的是鐵肯定是虧本的行為，去哪裡籌錢？港英政府想要政策，那就是公積金制度，這是從1955年就開港共有250萬個單位的住宅，以700萬人口來計算她的慷慨行為。陳樹菊除了養活自己外，還領養三個孤兒；其他餘款，就到一個妙計，那就是讓地鐵公司開發地鐵站上蓋始的政策。早期英殖民地時期的公積金政策與今日，每個單位住不到3個人。以這樣的比例來衡量，是捐獻給兒童、教育和圖書館了。她像一座高山，叫人仰望！從不圖什麼土地，來賺錢補貼建造經營地鐵的虧損，搞到今香港的強積金政策一樣，僱主與僱員各自供5%的香港絕對不是一個有房屋荒的地方，問題只是多少。她的行為來自她的金錢觀：「錢，要給需要的人才有用。」日香港地鐵這隻股票已被投資者視為地產股，而薪水。但是，在新加坡獨立後，李光耀每年把公積成的人是業主？要做到全民業主，不一定要復建居香港社會上有錢的人很多，不少是自私、吝嗇得驚人。在一些人身上
金僱主與僱員的繳交率提高1%屋，如何把現有的公屋變居屋也許會更有效。這該，錢，僅用來自己花天酒地、吃喝玩樂……或：行賄、收買人心、爭地位。目前，僱主的繳交率是16.5%是一個值得考慮、研究的方案。、謀官職、玩女人……那怕是少少的錢，也要「物有所值」，反正一分錢，僱員是20%，僱員的20%是長作者為城市大學副教授，博士就要取回一分貨。有幾個像陳樹菊大媽？
香港司法及證券監管部門因為去年一系列的徹查不正當行為、為數宗內部交易定罪，在國際上贏得了證券執法強硬的聲譽。繼去年將數位金融專業人士送入監獄之後，香港證券及期貨事務監察委員會近期又發動了針對內幕交易的新戰役：該委員會要求法院下令禁止被指控內幕交易的紐約對沖基金「亞洲老虎基金」在香港從事任何上市證券及衍生產品交易，上述措施是香港證監會首次嘗試將一家機構排除在香港市場的交易之
□東方淳外。
當香港市場對證券市場違法違規主體進行
政制向前走大聯盟至更長時間。因此，把握機會，珍惜共識，令政改向前香港的一個新希望、新亮點。且不說反對派一心想把香「大刀闊斧」的圍剿之時，內地A股市場上價格
舉辦政改座談會，就推推進一步，是一道擺在市民面前的重要課題，必須解答港政制步伐按照他們的意圖發展是完全不可能的事，社操縱、內幕交易、老鼠倉等證券犯罪行為最終能
動香港政改步伐再次呼好。政制向前走大聯盟召集人鄭耀棠表示，中央對香港會也不會讓他們得到獨贏，繼續堅持這種沒可能得到的夠被司法判決的卻呈現出「拖泥帶水」的尷尬，
籲各政黨、市民達成共的政制發展十分關心，通過苦口婆心的告誡和勸喻，市舉動，結果只有共輸，而共輸就是損害市民福祉，影響內地監管應加大嚴打力度的有效性、公檢法應更
識，為推動香港政制向民已清晰地看到中央對香港政制不要原地踏步的期望有香港繁榮穩定。因此，李剛發出了「存大異、求大同」成熟應對專業化色彩濃厚的證券犯罪案件偵辦查
前走盡一分力。這次座多高，反對派需要認真思考中央的期盼，置之不顧，一的呼籲，是一種登高遠矚，為香港利益拋開一切阻力的處和審判，這是中國證券市場面臨的一個亟待解
談會的一個重要內容是意孤行，打擊香港政制發展步伐可能造成的傷害有多大極為寶貴提議，反對派如果再不珍惜這種提議，繼續一決的現實問題。
提出了「存大異、求大同」目標，只要能夠為政改發展。劉夢熊則提出了發人深省的「誰否決政改方案，誰就意孤行，置香港整體利益於不顧，就必須承擔香港政制眾所周知，包括內幕交易、價格操縱、老鼠
盡一分力，便是為香港謀利益貢獻一分力量。中聯辦副是歷史罪人」的高調勸喻，希望反對派三思，若再次否發展攔路虎的罪責。倉等在內的證券犯罪，是一種高智商、高度專業
主任李剛強調了一個十分重要的問題，香港的政改不可決二○一二年政改方案，等同逆歷史而動，後患無窮。化的犯罪，與之相關的問題一直都是司法領域的
能獨贏，只可能雙贏，如果只想着獨贏，最終導致的是葉國謙再次強調，政改方案未必最理想及最令人滿意，前沿問題，這對習慣於傳統犯罪偵辦、查處和審打開普選門雙輸，對這一點必須有深刻的認識。但無可否認增加了民主成分，更體現均衡參與的特色。判的公檢法系統而言，在專業知識積累、專業人
工聯會理事長吳秋北呼籲各界從香港整體利益出發，珍不論中央還是香港有識之士，不知多少次苦口婆心才選拔培養、理論研究、部門間的合作銜接、法
惜和接納政府政改方案。代表着香港絕大部分青年利益地指出，普選不能夠一蹴而就，而要循序漸進。循序漸律法規完善等多方面均具有強烈的現實衝擊力。民意支持高
的香港青年聯會主席陳仲尼，把支持政改方案視為一個進很容易理解，像政改方案，便是循序漸進的最好實際在應對犯罪嫌疑人及其辯護律師的專業化方面，
在座談會上發言的社會名人，都同意李剛副主任的最難得的開拓青年參政空間機會，以親身與青年人打成例子。既然政改需要走循序漸進的道路已成為社會共識避免「門外漢」現象更是一些基層機關迫切需
看法，並把各自不同的觀點公開，形成了一種強大的民一片的感受，覺得大多數青年都支持政改方案，都希望，就可以反襯反對派不顧社會共識，不顧社會利益，不要解決的基礎性問題。
意傾向，說明了香港的政制發展走到目前的關鍵十字路政改大步向前。惜以開政改倒車的做法，一意孤行阻撓政改方案的罪責如何充分利用社會智慧和主流輿論力量來進
口，民意主流對支持通過二○一二年政改方案的共識已有多大。在目前政改方案能否順利通過的關鍵時刻，在行「層層剝皮」，進而推動這些前沿問題取得
極為強烈，是一股不可逆轉的潮流。針對反對派一直對中央已經為香港普選打開了大門之下，市民是否掌握好「破冰」，是一個值得高度重視的方面。從目前趕走攔路虎中央承諾的普選時間表持懷疑態度，政制及內地事務局啟動普選列車的動力，看的就是積極支持政改方案這一的諸多證券犯罪案件來看，媒體特別是主流財經
局長林瑞麟表示，中央在二○○七年訂下的普選時間表反對派是惹起這場政改風波的罪魁禍首，辭職再參役。證券媒體在其中的作用遠超其他犯罪領域：被媒
必然可信，這一承諾是有歷史事實為基礎的。向來中央選的反對派「五子」，以為掀起這種已經違憲的行為可自從二○○七年全國人大常委會為香港普選打開了體追蹤曝光→引起監管重視→各列報道和評論推
□不但對國民一諾千金，在國際上的承諾更備受讚揚，香以獲市民接受，勢估不到引起的譴責之聲鋪天蓋地，令綠燈之後，普選這輛車子就應該啟動，而二○一二年政進勢態發展→……成為諸多證券犯罪案件的幾乎蔣港作為中國的特區，反對派刻意對普選時間表的懷疑，他們無法招架。改方案正好體現了在綠燈的指揮下，普選列車開出的第相同開頭，「杭蕭鋼構內幕信息案」、「融通基悅是一種不負責任甚至損害中央形象的表現。政務司司長其實，反對派錯估了一種強烈的社會情緒，經過了一站，這既符合循序漸進，也符合全國人大常委會的要金張野老鼠倉案」等均是典型的例子。
唐英年對特區政府自四月十四日推出《二○一二年行政二○○五政改方案被推倒之後，市民對於他們專搞鬧劇求，但想不到半途殺出個程咬金，本來市民期望極高的此外，打擊證券犯罪人才的培養和諮詢專家音
長官及立法會產生辦法建議方案》以來，不少民調機構的心態早已厭惡，從而令促使政方案順利通過的心情變政改方案，在反對派的刻意破壞下，變得阻礙重重。現庫的建設，應該成為公檢法系統的一個當務之急
的調查都表明民意希望方案得以通過，說明推動政改已得同樣強烈，這是一股凝聚的社會共識，支持力量不斷在政制向前走大聯盟的座談會就這個關係到香港政制發，因為如果不懂經濟、不懂金融、不懂投資、不
經成為一種無法遏阻的社會潮流，呼籲各界珍惜這個難增強，已成為社會主流。展前途的重要問題集中了社會各界的意見，中聯辦副主懂中國新興加轉軌的資本市場歷史和真實特徵，
得機會，共同推動政制向前走。政制向前走大聯盟舉辦的政改座談會有一個情況值任李剛提出對政改方案不可能像反對派希望的那樣只有是根本不可能讀懂這些證券犯罪行為的本質及背後可能存在的線
鄉議局主席劉皇發認為，二○○五政改方案被否決得注意，中聯辦副主任李剛除了清晰指出政制發展不可獨贏，正好說明了阻礙的結果只會造成雙輸局面。同時索和運作機理的。與此同時，建立健全證券糾紛仲裁制度以便及
能獨贏，只可能共贏之外，還呼籲各政黨和議員「存大的情況不可一，不可再，它的嚴重後果在於拖累了香港令市民看到在目前處於政改關鍵時刻，團結一致，支持時處理涉及投資者權益的證券民事賠償案件，並在全國證券、金
異、求大同」，令此次政改方案獲得通過。這是中央對政制發展的步伐，如果不汲取教訓，只能再浪費五年甚政改方案何其重要。融發達地區設立金融證券專業法庭等，應盡早推廣實施。
近來，不少政治人物都呼籲特區政府復建居
屋，不少傳媒也熱烈討論新加坡的組屋政策，以新加坡的「安居」來反映香港的「蝸居」。討論中，我發現不少人對新加坡的組屋政策歷史背景的認識不夠，一些人的討論也流於情緒化，把新加坡禁香口膠與組屋政策拉在一起談。
我在新加坡出世，新加坡長大，我相信我對新加坡的認識會比多數香港人深。本文的目的是想把香港與新加坡的房屋政策做個比較。新加坡的政策，有一些值得香港參考、學習，也有一些在香港是行不通的，不能照抄。
新加坡的組屋政策發展得很早，早在李光耀上台前，英國殖民地政府已經建有少量的公屋，與香港一樣，只有少量幸運者能通過公開攪珠抽幸運獎那樣抽中。1959年，李光耀上台後，大量建組屋的政策就開始了。
一開始，新加坡的組屋政策就是只供出售，不做出租。李光耀很清楚地說：出租組屋只會帶來長期的負擔，租住者會利用手上的選票反對政府加租。
不是公用股。
因為李光耀一開始就確定以興建大量組屋為新加坡最主要的住房政策，因此，今日新加坡所有的住宅中，組屋佔了85%。十多年前，組屋還一度佔總住宅數量的90%。後來還是因為新加坡人逐漸富裕，越來越多人以住私人住宅是高人一等的心態賣掉組屋，搬進私人住宅。地產商見到商機，才開始大量開發建造私人住宅以滿足需求，組屋所佔的比率才開始下降，因為組屋與私人住宅的價格相差很遠。新加坡一個很流行的現象是當一個家庭開始富有後，他們會大屋搬小屋，他們會賣掉2000平方呎的組屋然後搬到800平方呎的私人公寓，目的只是想滿足一下住私人住宅高人一等的心態。
期不變，僱主的繳交率則因應經濟情況而調整，經濟好時也是20%，經濟差時就減僱主的繳交率以減低僱主的工資成本。
一國兩制研究中心的最新調查結果顯示，55.4%受訪者整體上接受政府提出的政改建議方案，27.5%不接受，17.1%表示沒有意見或不清楚。
隨後，港大民意研究計劃的最新民調亦顯示，認為立法
會應該通過方案的受訪者有48%，輕微上升2個百分點；33%認為要否決，18%表示不知道。如將種種誤差考慮在內，兩個民調結果相差不大，其傾向性是一致的，即支持通過政改方案為多數，反對通過政改方案為少數。
港大民意研究計劃公布民調結果後，總監鍾庭耀循例出來解畫一番。他吞吞吐吐地表示，雖然方案支持度有上升趨勢，但仍然未過半數，因此「未算是大部分市民的意見」；如果支持度達三分之二或六成半左右，才算是有「主流意見」；由於現時仍未知道政府會一籃子表決或是分開處理，加上補選逼近，民意發展仍有暗湧。言下之意：支持方案的市民未過半數，或即使過半數而未達三分之二或六成半，都可以不當回事。
九成五以上家庭是業主
你可以想像，你一個月賺1萬元，但是實際上只發8000元給你，而你的公積金戶口裡則儲蓄了4000元，這麼高的儲蓄率是世界第一。
公積金可以做什麼？當然是得等退休後才能動用，退休前你可以交給基金公司打理投資，也可以買房屋，投資股票，用於住醫院的費用、孩子教育費……因此，對大部分新加坡人而言，買房屋基本上並沒有從口袋裡拿出一分錢，首期付款是從公積金戶口裡提出來的，將來每月的分期付款也是從公積金戶口裡提出來。口袋裡不必拿錢出來而可以買房屋，誰不願意買？
也因此，今日新加坡人家庭中，95%的家庭是房屋的業主，比率世界第一。
新加坡政府賣組屋的售價，不像香港那樣以所謂「同區私人住宅的某個百分比」為標準，而是以當時年輕夫婦的平均收入來考慮，而且新加坡政府的組屋區規模很大，附近根本就沒有同區的私人住宅可供比較。目前，新加坡一般新的私人住宅的呎價是政府組屋價的5倍，價格相差很遠，這也是為什麼只有15%收入最高的人有本事住私人住宅的原因。
李光耀大量建組屋，目的何在？簡單的說是為了選票，組屋舊了，新加坡政府還會撥款替組屋業主全面翻新。在選舉時，李光耀會告訴選民，哪一個選區人民行動黨得票率最高，哪一個選區就會優先獲得組屋翻新。李光耀也告訴選民：如果你投票給反對黨，一旦新加坡突然一夜變天，反對黨上台，你所擁有的組屋、私人房屋的價格會大貶值。
是的，全民業主是李光耀的目標，李光耀認為全民業主的社會是一個穩定沒動亂的社會。因為社會動亂會導致房價下跌，對所有的人都沒有好處。
因為人口中85%是住在組屋裡，因此新加坡的社會階層也沒有香港那麼明顯，社會相對和諧。
難阻市民支持政改
建組屋滿足社會需求
支持政改方案的市民雖然未過半數，不是絕對多數，但肯定是多數，而且是接近半數的多數，比認為要否決的33%多出近五成。如果48%仍不算「主流」，33%則更應視為「末流」了。雖然民意發展依然有暗湧，影響民調結果有上落，但暗湧幾時都會有，亦無法左右民意的大局。也就是說，多數市民支持政改方案的大局是難以改變的。
多數市民支持政改方案，按照少數服從多數的民主原則，言必稱民主、自稱「民主派」的反對派，無論個人意見如何，理應跟隨多數支持政改方案。不過，即使現時有絕對多數市民支持政改方案，反對派也同樣不願實行少數服從多數的民主原則。他們之反對政改方案，並非跟着民意走，而是為了自己的政治利益。05年政改一役，已證明他們是徹頭徹尾的「口頭民主派」。
鍾庭耀的政治立場路人皆知，所以是不會這樣解畫的。腦
□袋跟着屁股轉，如果反對通過政改方案喬有48%，鍾庭耀解畫就大不一樣了。他
一定會抓住48%這個數字大作文章，以小
此嚇唬政府及市民。這就是他解畫的橋
「奧妙」所在。
此外，民調結果還顯示，支持所謂5區「公投」的受訪者僅有26%，比上月中調查又下跌了4個百分點，跌幅大於10%。但是，向來喜歡擺出權威架勢解畫的鍾總監好似轉咗性，對此「主流意見」竟毫無表示，不去耐心解畫了。不過，不解畫並非沒有「畫」，「此處無聲勝有聲！」
菜販慷慨行為感人至深
A股須完善執法體系
政制向前走才能雙贏