房地产业六大环节30个涉税风险点剖析 连续12年被税务机关列为专项检查对象，一个行业涉及10个税种，全程六大环节隐藏着多达30个税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对房地产企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。涉税风险成房地产业“第七大风险” 房地产业在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及税种多，房地产业涉及的税种有10个；再有就是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。因此，对房地产企业来讲，如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。
6月8日，在北京举办的“2013年中国房地产老板如何管财税”沙龙上，举办方负责人中国房地产税务筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明俊说：“房地产项目开发周期较长，经营环节较多，税收风险高，但只要在决策前做足税收筹划功课，不但能有效规避企业涉税风险，还能合理合法地降低企业的税收成本。”
据统计，2012年全国房地产企业缴税1.3万亿元，其中契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元、企业所得税2015亿元。房地产业无可争议地成为我国的支柱产业。但是，房地产业在为国家贡献巨量税收的同时，也无可争议地成为涉税高风险行业之一。曾有业界专家撰文指出，骗取贷款、包租销售、囤积土地、违法建筑、外资进入、二手房市场成为我国房地产市场中的六大风险。李明俊认为，除了这六大风险以外，还有第七大风险，那就是涉税风险。“以我的服务经验，房地产企业80%以上存在税收问题。”他说。
记者查阅历年来国家税务总局的年度专项检查通知文件后发现，2002年～2013年的12年来，房地产业是唯一连续12年都被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，有的年度房地产业税收被列为指令性检查项目，有的年度被列为指导性检查项目；有的年度要求重点检查房地产销售业务，有的年度要求重点检查建筑安装业务；有的年度重点检查房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业涉及的所有税种都列为检查对象。 税务机关为什么把房地产业盯得这么紧？李明俊表示，这个行业的税收确实存在很多不规范地方，年年检查，年年的问题都不少，不查的话问题会更多。他介绍，某直辖市地税局有一年按照国家税务总局的要求对该市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中96%存在问题。“房地产业在涉税问题上被认为是高风险行业，这或许也是国家税务总局连续12年将房地产行业列为专项检查对象的原因所在吧。”他说。六大环节隐藏30个税收风险点
房地产业到底有哪些税收风险？隐藏在哪里？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险，只是程度不同而已。”李明俊说。
李明俊表示，从他们多年的业界服务经验来看，房地产企业在上述六大环节之中，至少涉及以下30个风险点。
在土地取得环节存在4个风险点：
1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大； 2.没有在签订土地、房屋权属转移合同10天内申报契税；
3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。在规划设计环节存在3个风险点：
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。在融资环节存在6个风险点：
8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账； 9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据； 10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支； 11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；
13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。在工程建设开发环节存在4个风险点：
14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税； 15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票； 16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。在预售环节存在9个风险点：
18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税； 19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税； 20.预售合同没有足额及时缴纳印花税； 21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；
22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金； 23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税； 24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税； 25.装修收入没有申报纳税；
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。在清算环节存在4个风险点：
27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符； 28.购买虚假发票虚增成本；
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税； 30.关联方交易定价不合理等。
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解 目录
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解
三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解
四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解
六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解 一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解
（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理
1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。案例分析1 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。请分析这3000万元的税务处理。 1.营业税的处理
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（1）营业税的处理 （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”
在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 （3）返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 2.企业所得税
本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。 本案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还3000万收入，实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 3.土地增值税 （1）返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 （2）返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。（3）返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。
如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。
然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
以及《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
在本案例中，对开发商取得土地出让金返还款3000万元，如果小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 4.契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。 另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。
土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。 5.会计处理
土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做如下会计处理。收到返还款时：
借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000 借：营业税金及附加 165 贷：