星级酒店建设项目可行性研究报告
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目 录
第一章 总论 ................................................................................ 1
1.1 项目简介 ...................................................................................................................... 1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 ........................................................ 2 1.3 项目建设单位简介 ...................................................................................................... 3 1.4 研究的主要结论与建议 ............................................................................................. 5
第二章 项目建设背景与建设必要性 ............................................. 7
2.1 项目建设背景 .............................................................................................................. 7 2.2 项目建设必要性 ........................................................................................................ 10
第三章 市场分析与预测 ............................................................. 13
3.1 某某市旅游市场简析 ................................................................................................ 13 3.2 某某市星级酒店市场简析 ........................................................................................ 15 3.3 项目周边市场环境分析 ............................................................................................ 16 3.4 本章小结 .................................................................................................................... 17
第四章 项目建设条件分析和需求分析 ....................................... 19
4.1 项目建设条件分析 .................................................................................................... 19 4.2 县域经济基础分析 .................................................................................................... 20 4.3 发展优势 .................................................................................................................... 20
第五章 建设内容与规模 ............................................................. 22
5.1 建设内容与规模 ........................................................................................................ 22 5.2 经营内容 .................................................................................................................... 26
第六章 工程设计方案 ................................................................ 29
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6.1 设计依据 .................................................................................................................... 29 6.2 工程概况 .................................................................................................................... 29 6.3 建筑设计 .................................................................................................................... 29 6.4 结构设计 .................................................................................................................... 31 6.5 辅助工程 .................................................................................................................... 33
第七章 环境影响分析 ................................................................ 38
7.1 周边环境现状 ............................................................................................................ 38 7.2 环境影响分析 ............................................................................................................ 38 7.3 环境保护措施及治理效果 ....................................................................................... 39
第八章 节 能 .............................................................................. 42
8.1 设计依据 ...................................................................................................................... 42 8.2 节能措施 .................................................................................................................... 42
第九章 消防与安全卫生 ............................................................. 44
9.1 消防 ............................................................................................................................. 44 9.2 劳动安全 ..................................................................................................................... 45 9.3 卫生防护 ..................................................................................................................... 46
第十章 项目的组织机构与运作方式 ........................................... 49
10.1 组织机构 .................................................................................................................. 49 10.2 部门职能 .................................................................................................................. 49
第十一章 经营方式与营销策略 ................................................... 56
11.1 经营方式 .................................................................................................................. 56 11.2 营销策略 .................................................................................................................. 56
第十二章 项目实施进度 ............................................................. 60
12.1 项目工程实施计划 ................................................................................................. 60
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12.2 项目实施横道图 ..................................................................................................... 60
第十三章 投资估算 .................................................................... 62
13.1 估算编制依据 .......................................................................................................... 62 13.2 估算编制范围 .......................................................................................................... 62 13.3 估算编制方法 .......................................................................................................... 62 13.4 投资估算 .................................................................................................................. 63 13.5 资金筹措及还贷 ...................................................................................................... 64
第十四章 经济效益评价 ............................................................. 65
14.1 成本核算 .................................................................................................................. 65 14.2 利润估算 .................................................................................................................. 65 14.3 财务评价结论 .......................................................................................................... 67
第十五章 结论与建议 ................................................................ 69
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第一章 总论
1.1 项目简介
1.项目名称：星级酒店建设项目建设项目 2.项目建设单位：某某 3.项目负责人： 4.项目建设地点
某某位于安徽省某某县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临某某南路，占地面积45亩。
5.项目建设内容和建设规模：
某某按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。
6.投资估算及筹措资金
总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。
本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹8300万元； 融资10000万元。
7.可行性研究报告编制单位：某某市工程咨询公司
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1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》 2.《城市用地分类和规划建设用地标准》 3. 某某县国民经济和社会发展规划纲要
4.《某某县土地利用总体规划》和某某县其他有关专项规划 5.《某某县城市总体规划》
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》 7.其他相关的政策法规和技术规划 8.某某建设项目提供的相关资料 1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照某某县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社
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会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.3 项目建设单位简介
************由实力浙商投资，公司成立于2006年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司某某天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司在某某县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展\酒店、房产、商贸\三大板块。
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“日出江花红胜火”，长江之畔的某某县正蓬勃发展，某某南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑\百年大计\的重担，致力于为某某县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为某某最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。
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1.4 研究的主要结论与建议 1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称 总投资 其中：1、固定资产投资 数量 18300万元 18250万元 备注 建设期利息350万第5页
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元 2、铺底流动资金 正常年份销售收入 正常年份总成本 利润总额 所得税 税后利润 内部收益率（％） 财务净现值（万元） 静态投资回收期（年） 动态投资回收期（年） 投资利润率（％） 投资利税率（％） 盈亏平衡点（产量）
50万元 5340.7万元 3005.8万元 2326.4万元 581.6万元 1744.8万元 11.6% 1299.6 7.9 10.7 10.8% 11.0% 70.5% 正常年 正常年 正常年 正常年 正常年 税后 税后 含建设期1年 含建设期1年 第6页
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第二章 项目建设背景与建设必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1某某县简介
某某县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县，至今已有2100余年历史。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻某某市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。某某县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西汉元封二年（前109），汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有某某县。某某县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑＂、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为某某市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。
某某县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.3万人。自2002年起，县域综合经济实力连续6年位居安徽省经济“十强县”行列。2007年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.5∶52.2∶28.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主
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导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区——某某机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。
某某县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季 宜人，物产丰富，是某某米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。
某某县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、某某机场、黄山机场,县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳 河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅40 公里。104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（某某—宣城）、芜马高速（某某—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（某某—高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了某某县到江浙地区的3小时高速公路网络。
近年来，某某县着力推进城市化进程，按照建成某某市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达34%以上。在某某县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以某某机械
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工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。
为此，某某拟开发建设某某项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。 2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。某某地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，某某市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初
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具规模。以某某为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给某某大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。
结合某某县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：某某县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2 项目建设必要性
2.2.1建设某某是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和
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旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
某某县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。某某的建设，不仅完善某某县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动某某第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强某某在安徽省的经济增长极功能。鉴于某某县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设某某具有客观必要性。
2.2.2本项目建设是某某机械工业园发展的需要
某某机械工业园创建于2001年，经过4年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资6.2亿元，建成“六通一平”面积24.86平方公里。累计引进入园企业697家，项目总投资442亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前，45平方公里的某某机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步加快。预计到2010年，
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园区内就业人口将达到3－5万人。随着某某机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足某某机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升某某机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。 2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要
“十一五”期间，是某某县经济黄金发展期，到2010年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24％；工业销售收入150亿元，年均增长19％；财政总收入10亿元，年均增长20％；固定资产投资71亿元，年均增长26％。《某某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，某某、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩张，是某某县城发展的唯一选择。某某位于某某县行政文化中心，层高16米，工程竣工后将成为某某县城南新区标志性建筑，为某某县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。
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园区内就业人口将达到3－5万人。随着某某机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足某某机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升某某机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。 2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要
“十一五”期间，是某某县经济黄金发展期，到2010年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24％；工业销售收入150亿元，年均增长19％；财政总收入10亿元，年均增长20％；固定资产投资71亿元，年均增长26％。《某某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，某某、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩张，是某某县城发展的唯一选择。某某位于某某县行政文化中心，层高16米，工程竣工后将成为某某县城南新区标志性建筑，为某某县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。
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