2015年海南省房地产估价师《相关知识》：金融体系的概述模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A．30% B．45% C．65% D．75%
2、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 3、房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税。 A．租售收入 B．所得额
C．扣除成本的销售收入 D．营业额
4、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。 A：价格 B：时间 C：常数
D：价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列不属于我国信托机构开办的业务是。 A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务
E：执行层的组织协调
6、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。 A：出资额 B：注册资本 C：部分财产 D：全部财产
E：执行层的组织协调
7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。 A：50 B：100 C：800 D：2000
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。 A：760万元 B：744万元 C：882万元 D：844万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。 A．简单平均法 B．移动平均法
C．加权移动平均法 D．指数平滑法
10、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为__。 A．概算造价 B．投资估算 C．预算造价 D．结算价
11、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。 A：3000 B：3277 C：3295 D：3599
E：工业用地的监测点评估价格
12、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。 A．3 B．8 C．5 D．10
13、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。 A：1.67％ B：2.33％ C：2.75％ D：3.33％
E：工业用地的监测点评估价格
14、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。 A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。 A．前期考核 B．开发 C．建设 D．使用
16、属于直接房地产金融形式的是。 A：房地产开发企业流动资金贷款 B：商品房开发贷款 C：居民住房消费贷款
D：房地产开发企业发行股票 E：执行层的组织协调 17、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于__日。 A．7 B．10 C．15 D．30
18、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：获利能力分析 B：盈亏平衡分析 C：市场状况分析 D：定性风险分析 E：借款合同
19、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 20、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是。(2007年试题)
A：7.02% B：7.04% C：7.50% D：7.85% E：借款合同
21、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。 A．市(县)人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府 C．上级财政部门 D．上级房改部门 22、所有权属于__。 A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权
23、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。 A．10000 B．12000 C．180000 D．15000 24、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。 A．比售价优惠 B．不如售价优惠 C．与售价一样
D．难以判定是否给予了优惠 25、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。 A．5% B．10% C．15% D．20%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
2、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。 A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064
3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。 A：竞争导向定价法 B：认知价值定价法 C：目标定价法
D：成本加成定价法 E：借款合同
4、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。
A．房屋销售价格指数 B．房屋租赁价格指数 C．房屋抵押价格指数 D．房屋消费价格指数 E．土地交易价格指数
5、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。 A．1.82% B．2.33% C．3.57% D．5.45%
6、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。 A．小于5年
B．在5～6年之间 C．在6～7年之间 D．在7～8年之间
7、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。 A：划拨土地应补交的出让金 B：已抵押担保的债权数额
C：发包人拖欠承包人的建设工程价款 D：强制执行费用 E：估价费用
8、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。 A：地籍测量 B：房产测量 C：地质测量
D：城市工程测量 E：码头测量
9、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是__。 A．该种房地产的价格水平 B．其他物品的价格水平 C．消费者的收入水平 D．消费者对未来的预期
10、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。 A．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系
D．土地使用管制
11、收益性物业的经营费用不包括__。 A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用
12、2009年末，某城市共有80万个家庭，共计84万套住房，平均每个家庭拥有1．05套住房。该指标在统计上称为相对指标。 A：比例 B：比较 C：动态 D：强度
E：执行层的组织协调
13、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800 B．79104 C．77952 D．81562 14、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。 A：绝对指标 B：相对指标 C：统一指标 D：平均指标 E：变异指标
15、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。 A：开发—销售模式
B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式
16、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。
A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。
B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。
D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 17、估价时，需了解地块的单位名称、地类号和占地面积以及界址电、界址线和界址边长等，可查阅__。 A．详细规划图 B．分丘图 C．宗地图 D．分幅图
18、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。 A．用作公共休憩的架空层 B．本幢公共使用的电梯井 C．本幢的公共门厅 D．本幢的公共过道
19、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。 A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
20、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。 A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D．贷款质押不转移财产的占有权
21、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。 A．供给指标 B．需求指标 C．使用指标
D．市场交易指标
22、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。 A．装修改造 B．需求增加 C．通货膨胀
D．改进物业管理 23、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。 A．零售商的财务能力 B．零售商的声誉
C．零售商的组合与位置分配 D．零售商的经营内容
24、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。 A：1% B：2% C：3% D：4%
E：借款合同
25、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。 A．物业管理 B．房地产 C．中介机构 D．商品房