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部和工程部负责落实）后，提供变更及洽商的费用增减测算，作为项目总经理及北京公司领导进行决策依据。对于测算超过5万元的，北京公司合同预算部门可进行复核测算。
5、设计变更及工程洽商费用的确定，一般执行“先估算后干”的原则；特急类可“边干边算”应该开工后10天内完成手续。变更及洽商办理手续如下：
（1）施工单位接受变更及洽商文件5日内进行报价。
（2）项目公司合同预算部负责与施工单位进行谈判和价格的初步审核，确定费用。（5万元以下项目审批确定）权限以上部分北京公司合同预算部门进行复核,如有异议,可与施工单位进行再次谈判,重新确定.其中项目审核时间为5日,北京公司审核时间为5日(重大变更及洽商除外)
（3）项目公司合同预算部负责向施工单位签发已审批完毕的变更洽商费用文件.
（4）项目公司合同预算部负责汇总每月的变更洽商费用,形成项目动态成本台帐,并按月上报合同预算部.
（5）工程变更洽商的费用报审的原则为一月一审一归档，当月发生的下月办理，超过下月不再办理
（6）设计变更工程洽商执行情况由项目公司工程部组织监理公司进行核准，施工单位对核准内容进行签证确认。 三、现场签证的管理：
1、施工单位提出现场签证时,工程部专业工程师必须反复对照合同及有设计文件,确定签证的合理性.
2、因设计变更、工程洽商、现场指令及现场条件产生变化而产生现场
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签证时，须现场专业工程师、项目预算管理部（或造价顾问公司人员）、监理及施工单位人员到场共同确定。
3、工程部专业工程师及时施工单位需对减少造价的现场签证进行确认。
4、工程部专业工程师必须在现场签证完成5日内且在隐蔽工程隐蔽前，组织签证工作的进行。
5、现场签证的办理规定：
（1）对点工，工期及奖励的签证必须经审核程序确定，1万元以内工程部经理批准，5万元以内项目总经理批准，10万元以内北京公司分管副总批准。10万元以上须总经理批准。
（2）现场签证量的确定：凡签证事件可形成竣工图纸的均不进行量的确认，仅进行事实的确认。
（3）任何量的签证必须附带图纸，且图纸中对施工部位、施工做法、长、宽、高及厚度尺寸等必须描述清晰准确。
（4）现场签证的费用确定程序同变更洽商。
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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com H. 第十一章 工程中期付款及工程结算
一、工程中期付款程序： 1、基本程序：
（1）施工单位将月度工程进度报表（或按照具体合同约定）报监理单位审核完毕后，工程部应在5个工作日内完成对合格工程工作量的确定，并报送项目总经理，北京公司项目管理部及分管副总签字确认。
（2）项目公司合同预算部依据进度确认文件，在5个工作日内完完成工程费用审核，并根据合同的各项扣款确定应支付的工程进度款的额度。审核文件经项目总经理批准后，报送北京公司合同预算部、分管副总、总经理进行审核审批。
（3）项目合同预算部在费用文件完成审批后，填写请款手续，报送审批后，财务部门进行支付。
2、审核后的设计变更及签证费用累计超过拾伍万元（包括拾伍万元）时，在当月进度款中支付，每项技术变更或签证的付款数为审核价的70％，另外30％在结算社会审价后，工程尾款清算时支付。
3、施工中发现不合格项目整改完成，经监理单位好项目工程部确认后，方可计入当月工作量，否则相应工程款顺延至下月拨付。不合格项目不计入当月完成工作总量内，即不能申报支付进度款。
4、工程进度款支付达到工程造价85%时（或执行合同条款），原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终
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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 结算主动权。 二、工程结算
1、工程结算基本程序：
（1）工程竣工验收合格后，施工单位负责编制竣工结算书及结算资料（签字并加盖公章）。
（2）监理单位初步审核结算资料，签署意见（签名并加盖公章）后，报项目工程部审核。
（3）项目工程部重点审核竣工图纸及落实设计变更，工程洽商的执行情况，对工程遗留问题已处理情况进行判定。
（4）项目合同预算部将全部工程结算文件资料交造价顾问公司，造价顾问公司提出审核意见，经项目合同预算部复核同意后，形成结算报告，由项目预算报区域合同预算部复审。未委托造价顾问公司的项目，由项目合同预算部审核结算并编制结算报告报区域合同预算部审核，北京公司合同预算部安排人员协助审核工作。
（5）北京公司合同预算部签收有关结算资料后，一般按送审顺序进行结算审核，必要时与有关单位预约时间到现场核实，澄清有关事项后北京公司合同预算部提交工程结算报告，经总经理审阅并批准，审定结算经签名和盖章后返回项目合同预算部。
（6）项目合同预算部根据审定的工程结算办理有关工程结算手续后，将双方签字盖章后的工程结算书送区域财务部、区域档案室、区域合同预算部备案。
2、工程结算资料的主要内容：
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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com （1）实行招标的工程项目 ①竣工结算书；
②招标文件、中标通知书及施工合同；
③竣工图纸、图纸会审记录、设计变更资料、施工现场签证单和有关会议纪要等；
④经批准的施工组织设计； ⑤竣工验收报告；
⑥其他影响工程造价的有关资料； ⑦有关结算扣款依据。 （2）非招标工程项目： ①工程结算书； ②施工合同（协议）； ③工验收报告；
④变更资料、施工现场签证单和竣工图纸； ⑤有关结算扣款依据。
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二○○八年十二月
目 录
第一章 项目公司管理总则 ................................... 1 第二章 项目公司组织模式 ................................... 2 第三章 项目公司管理职能与岗位职责 .......................... 4 第四章 项目公司工程管理的一般规定 ......................... 19 第五章 项目公司的工程合同管理 ............................ 22 第六章 项目公司的工程文档管理 ............................ 26 第七章 重大施工组织设计及施工方案的审查 ................... 31 第八章 项目公司的工程质量控制及管理办法 ................... 36 第九章 项目公司的工程进度控制及管理办法 ................... 40 第十章 设计变更、工程洽商及现场签证的管理 ................. 42 第十一章 工程中期付款及工程结算 .......................... 46
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第一章 项目公司管理总则
一、为明确项目公司管理职能定位，实现北京公司各项目的健康均衡发展，保障企业整体经营目标的实现，特制定本管理制度。
二、本管理制度适用于北京公司全资开发项目或依据北京公司开发模式进行的控股、参股项目。
三、本制度涵盖土地确定且项目公司成立后至项目保修期结束的项目管理过程。
四、本制度建立的目标为：全面优化、规范北京公司各项目管理工作的操作方法及流程；充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，以实现北京公司各项决策的迅速、正确执行；充分利用、整合和配臵北京公司内部的资金、人力等资源，以实现北京公司的持续经营与发展。
五、本制度分为项目公司管理总则、项目公司组织模式、项目公司管理职能与岗位职责、项目公司工程管理的一般规定、项目公司的工程合同管理、项目公司的工程文档管理、重大施工组织设计及施工方案的审查、项目公司的工程质量控制及管理办法、项目公司的工程进度控制及管理办法、设计变更与工程洽商及现场签证的管理、工程中期付款及工程结算，共十一章。
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第二章 项目公司组织模式 一、项目管理架构概述：
北京公司实行直线职能制与矩阵制的混合制的组织结构形式，建立以项目为中心的管理体制。
项目公司承担具体经营职责，项目是企业的利润中心，北京公司经营管理的重心围绕项目展开。
北京公司的责任是“规范、监管、支持和引导”，为项目部服务、支持和监管；项目部在接受公司管理的基础上，充分利用公司既有资源，负责项目的计划、协调、执行、控制、组织工作。 二、项目公司的成立与解散：
开发项目土地取得后，成立项目公司；项目公司人员配臵（见组织结构图）；人员配臵根据项目的大小、项目的难易程度及项目的进展情况进行合理的配备。项目最后一期保修期完成后，项目公司解散。 三、项目公司组织结构图
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项目公司组织结构图北京公司管理层北京公司总经理分管副总项目管理层项目总经理项目执行层项目工程部经理项目行政主管项目财务会计项目合同预算部经理项目设计经理销售主管项目策划负责客服主管 项目操作层土建工程师精装工程师强电工程师弱电工程师暖通工程师给排水工程师市政工程师园林工程师资料档案管理员行政文员报建主管其他报建人员出纳土建造价师暖通造价师 电气造价师 设计助理其他设计人员销售员公司/ 3
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电梯井道模板工程）要会同监理单位到施工现场进行检查。
6、施工质量的事后控制
（1）对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后要督促监理单位100％检查验收，并落实整改。
（2）对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报项目管理部归档。
（3）督促监理单位加强成品保护的管理工作。
（4）对于工程验收质量返修工作，应督促监理单位进行全过程的控制。
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F. 第九章 项目公司的工程进度控制及管理办法
一、进度责任的划分
1、对项目前期定位，图纸设计，前提报批报建，项目施工单位及设备材料的招标采购等北京公司职能部门具体负责的工作进度，项目公司有组织、协调、监控的权利，同时，对此类工作的进度情况应主动、及时、全面地跟踪掌握，对此类工作的进度延误负间接责任。
2、项目公司对自身范围承担的二次深化设计，施工过程中设计管理、权限范围内的招标采购及相关的报批报建（含验收组织）等工作的进度负全部责任。
3、项目公司是项目工程进度的责任主体单位。 二、工程进度的管理
1、总施工进度计划的编制
项目公司根据项目整体开发计划及施工图纸，充分考虑施工工艺、周边环境、季节影响等因素，编制项目总施工进度计划。并将项目总进度计划分解为月度施工进度计划，关键线路上的关键节点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。
2、项目总进度计划的评审
项目总进度计划编制完成后，项目公司应组织公司相关部门对计划进行讨论，评审和落实，以保证计划的可行性和严肃性，完成后报项目管理部备案。
3、总施工进度控制计划的调整
除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施
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工进度控制计划给予调整。若调整，进度计划必须经北京公司分管副总批准，并将调整后的计划报项目管理部备案。
4、施工进度计划执行
针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，督促监理单位落实各项工作。
5、施工计划的监控：
（1）项目公司在每月25日上报的工程月报中：对当月工程进度情况进行总结，分析影响工期的原因（如设计变更、报批报建、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源），拟定下一步赶工措施；对下一个月的工程进度进行说明。
（2）项目管理部每月23日前至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片，据此核实项目公司月报中的进度控制内容，分析工期滞后的原因，对下一个月可能延误的进度提出预警，并将汇总情况及时反馈至各项目公司及分管副总。
（3）项目公司应根据不同分部分项工程，统计实际工期并进行阶段性工期对比情况分析，为今后合同工期提供原始资料，由项目管理部负责备案，并报北京公司分管副总。
（4）项目管理部负责与项目公司工程管理人员经常性交流，及时了解项目的进展。
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G. 第十章 设计变更、工程洽商及现场签证的管理
一、定义： 1、设计变更：
（1）设计变更是指设计单位对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。设计变更包含：由于设计工作本身的漏项、错误等原因而修改、补充原设计的技术资料；建设单位自身提出或根据销售要求进行改变或修改；依据政府部门要求而进行的改变和修改。
（2）设计变更的提出单位为设计单位，建设单位，施工单位及监理单位。
2、工程洽商：
（1）工程洽商是指原施工图纸及设计文件并未错漏，而施工单位根据现场实际情况，进行施工图纸及设计文件的细化或进行原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。
（2）工程洽商的提出单位为施工单位。 3、现场签证：
（1）现场签证是指由于施工现场的各种原因，出现了与合同规定的情况、条件和事实不符的事件，需要明确并作为继续工程其他有关程序的依据和前提条件时，由承包人与发包人签字确认的备忘文件。
（2）现场签证的范围：
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①在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，施工周期及其他变更。
②因设计文件发生变化造成的返工、窝工及拆改等工作。 ③在施工合同之外，委托承包单位施工的零星工程。 ④施工过程中出现的奖励和索赔问题。 二、设计变更及工程洽商的管理：
1、设计变更主办者为项目公司设计经理、工程洽商主办部门为项目公司工程部。
2、主办部门判断变更洽商时，依据以下原则进行： （1）对设计变更及洽商产生的原因进行分析,具体如下：
? 设计类：A.设计错漏 B.补充图纸 C.二次设计 D.现场条件变化 E.
超成本目标
? 现场施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求 ? 营销类： A.客户需求 B.策划补充修改 ? 其它： A.领导要求 B.政府要求 C其他 （2）对设计变更及洽商产生的影响进行分析 ? 对现场工程进度及质量的影响。
? 根据施工的不同阶段，判断设计变更及洽商是否对《建设工程规划许可证》、《面积预测报告》、《预售许可证》及《销售手册》的销售承诺相矛盾，如存在必须上报项目总经理，统筹相关部门后确定处理意见。
3、设计变更及工程洽商的对外签发人为项目公司总经理或其授权人。 4、项目合同预算部在设计变更及工程洽商完成技术评审（由项目设计
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6、F类：签发时取得。 7、G类：项目工程部处取得 8、材料设备部处取得
9、根据各合同负责人编制的合同执行情况汇总形成。 10、会议后从签发人处取得。 七、项目公司对外发文及文件回复
1、项目公司对外发文外部文件的签署人均为项目总经理。 2、项目公司对外文件的回复必须在合同约定的时间内完成。 3、具体程序：
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项目公司对外发文及文件回复程序工程部资料员登记签收重大问题附拟定初步处理意见转北京公司职能部门处理规划设计部材料设备部项目管理部合同预算部或其他职能部门工程部经理交工程部经理审核工程部专业工程师起草文件不同意,附修改意见完成审核件或直接起草的文件直接处理完成需进一步请示解决直接处理完成项目总经理分管副总需进一步请示解决同意,签发批示北京公司总理工程部资料员登记下发
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D. 第七章 重大施工组织设计及施工方案的审查
一、施工组织设计及施工方案是工程开展的基础性文件，其合理性对工程的质量、进度及现场的安全文明施工管理有着重大影响，同时，也是工程成本核算的重要依据之一。因此，在总承包单位开工前或其他重要甲指分包工程开工前，项目总经理必须组织重大施工组织设计及施工方案的审查。 二、重大施工组织设计及施工方案的范围：
1、重大施工组织设计：总承包工程、市政工程、园林景观工程、外立面幕墙工程（含石材或其他重要立面装饰工程）及外窗安装工程和其他项目总经理认为必须进行审查的专项工程的施工组织设计。
2、重大施工方案：土方开挖方案、基坑支护方案、主体结构安装方案，大型脚手架方案、外立面幕墙（含石材或其他重要立面装饰）及外窗安装方案、样板区（或样板房）维护方案、大型设备安装方案和其他项目总经理认为必须进行审查的的施工方案。
3、其他不在上述范围内的施工组织设计和施工方案由项目公司工程部组织本部门人员，总、分包单位，监理单位，项目公司成本管理人员进行审查。
三、重大施工组织设计及施工方案的审查办法：
1、由项目总经理进行组织，可采用会议评审或文件流转方式进行。 2、审查人员：项目总经理，项目工程部相关人员，监理单位，项目公司合同预算部（必要时区域公司合同预算部），项目公司设计经理，项目管理部，必要时外请的专家。甲指分包类的须请总包单位参加。
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3、外请专家评审范围：依据建委规定必须进行的（如深基坑支护，超高或特殊脚手架）；项目总经理认为由必要的。外请专家的评审工作由项目公司组织。
4、审核完成后，核准文件由项目总经理签发；审核过程中的不同意见，由项目总经理协调解决。
5、未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。 四、施工组织设计的审查内容
1、综合部分
（1）施工组织设计依据应充分，包括：招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。
（2）施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、进度总计划、现场平面布臵、主要施工方法、施工机械状况说明及一览表、质量安全保证措施。
（3）针对具体工程的特殊部位和关键节点要编制详细的施工方案。 2、管理架构和体系
（1）需详细具体，包括项目经理、五大员、各班组长。
（2）相关人员的资质、经验、能力、配合等必须符合合同的条件、满足工程要求。
（3）必须具备完整的质量、安全及现场文明施工控制体系。 3、进度计划
（1）进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排。
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（2）进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线。
（3）施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的进场计划。
（4）应明确且合理安排甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、外窗、户门、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外市政各专业等等）。
4、施工总平面布臵
（1）现场布臵图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要。
（2）乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放。
（3）现场排水系统的安排、现场施工用电布臵必须经济合理。 （4）施工机械的布臵必须满足施工机械的要求。
（5）平面布臵应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。 （6）分包单位的施工组织设计应与总包单位平面布臵在空间与时间上安排一致。
5、主要施工方法
（1）主要施工方法的审核包括以下几个方面：施工机械的型号数量，施工流水作业和劳动力的安排，周转材料的选用和配备，各种施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求，是否经济合理。
（2）主要施工机械指压桩机、塔吊、井架的选用和布臵必须满足现场施工的进度和质量要求，且经济合理。
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（3）施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求。 （4）模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要求。 （5）分包单位的施工流向安排必须与总包单位的整体安排不产生冲突与矛盾。
6、施工组织设的费用界定
施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由项目公司合同预算部根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。
五、施工方案的审查内容（包括施织中的施工方案）
1、施工方案中应有特别涉及到使用方面（例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。
2、在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。 3、总包单位的施工方案中应包括采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护内容。分包单位的施工方案中应包括与总包或其他单位交叉作业时的成品保护要求和措施。
4、应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便。
5、乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书。
6、应针对各季节的特点（冬、雨季），采取不同的施工措施。 7、考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。 8、施工现场应采取措施达到文明施工标准。
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9、关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）。
10、人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。
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E. 第八章 项目公司的工程质量控制及管理办法
一、质量责任的划分
1、图纸设计质量由北京公司规划管理部负责；项目公司对与工程相关的各类二次深化设计的图纸质量负责，对施工图会审纪要完成后的设计变更、工程洽商等设计文件的质量负责。
2、项目公司是工程质量的责任主体负责机构。 二、工程质量管理
1、监理单位是现场质量、进度控制，安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位。
2、项目公司要为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控。
3、开工前的质量管理要点： （1）场地移交：
施工单位进场后，项目公司应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、座标点、水准点等移交给施工单位，并办好书面移交手续。
（2）监理人员的资格审查：
项目公司应进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠。并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作，并定期对监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员，进行监理人员变化的监控。
（3）监理规划的审查：
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督促监理单位及时提交《监理规划》，由项目公司和项目管理部分别审核。
（4）各种准备工作的检查：
施工图已会审；施工组织设计已审批；施工现场的准备已具备开工条件；施工单位的各项准备工作已就绪；施工总平面布臵图已审核。
4、施工质量的预控
（1）工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制。主要步骤如下：
①明确工艺流程
样板制作之前由项目公司、监理单位牵头，施工单位协助，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规等明确工艺流程和质量标准。
②制作统一样板
项目部根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板。
③样板做法
施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，经审核后由施工单位实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。
④样板确认
? 二次结构、粗装修等仅涉及现场操作标准类由项目工程部部组织，监理单位、施工单位、参与确认。
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? 外窗安装、屋面防水等涉及渗漏类由项目工程部部组织，监理单位、施工单位、项目管理部参与确认。
? 精装修、外立面装饰工程及景观铺装、木作等涉及产品效果类由项目公司设计经理组织，规划设计部、设计单位、项目管理部、项目公司工程部、监理单位及施工单位参加。
? 样板确认完成后，组织责任人负责书面确认工作。
（2）督促监理单位分阶段提交有针对性、可操作的监理实施细则，由项目工程部进行审核。
（3）在各分部分项工程开工前，监督监理单位审核施工单位的技术交底情况，检查各项准备工作，包括操作人员的上岗证，各种材料的质保书、出厂合格证、取样复试，机械器具的准用证。
5、施工质量的过程控制
（1）加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。
（2）对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行见证取样和测试。不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料
（3）监督检查监理人员进行隐蔽工程验收情况，对重要的部位和工艺必须参与验收。不定期的抽查监理人员对重点部位的旁站检查情况。
（4）项目公司工程部专业工程师应坚持经常性的现场质量检查，以屋面、外墙、门窗、卫生间渗漏控制为核心内容，掌握现场质量的实际情况，检查、监督监理单位是否按合同和规范的要求进行质量监控。
（5）对隐蔽工程及重要和关键工序（如重要部位的砼浇灌、防水工程、
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