甘肃省2016年房地产估价师《制度与政策》：征收土地的范围考试试
卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。 A：操作风险 B：法律风险 C：信用风险 D：管理风险 E：借款合同
2、采用__求取的年折旧额每年递减。 A．成新折扣法 B．偿债基金折旧法 C．年数合计法 D．直线折旧法
3、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。 A：2385 B：2393 C：2955 D：2964
E：工业用地的监测点评估价格
5、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】 A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时
的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。 A：1 200 B：1 250 C：1 270 D：1 800
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。 A．比较风险
B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险
8、__是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。 A．物权 B．债权 C．租赁权 D．所有权
9、下列关于资产负债表不正确的是（）。
A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
10、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。 A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同
11、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。 A：抵押人无权优先受偿
B：抵押人有权对全部房地产优先受偿 C：抵押权人有权优先受偿 D：抵押权人无权优先受偿 E：工业用地的监测点评估价格 12、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】 A：2．4％ B：3．0％
C：3．8％ D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
13、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由收执。 A：抵押人 B：抵押权人
C：房屋权属登记机关 D：公证机关
E：执行层的组织协调 14、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖
15、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。 A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格
E：工业用地的监测点评估价格 16、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。 A： B： C： D：
E：工业用地的监测点评估价格
17、某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元／㎡，资金收益率为15％，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元／㎡。 A：50．6 B：60．6 C：34．8 D：44．6 E：借款合同
18、关于假设开发法的说法，错误的是。
A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
E：工业用地的监测点评估价格
19、未取得的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 A：《房地产估价师执业资格证书》 B：《房地产估价师注册证》 C：《房地产估价师继续教育证书》 D：《营业执照》
E：执行层的组织协调
20、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】 A：85．45万元 B：87．16万元 C：88．50万元 D：88．90万元
E：工业用地的监测点评估价格
21、在市场细分的阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。 A：目标确定 B：调查 C：分析
D：归纳总结 E：借款合同
22、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
23、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。 A．109 B．117 C．124． D．130
24、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。 A．20 B．30 C．70 D．40
25、是我国的中央银行。 A：中国银行 B：中国人民银行
C：银行业监督管理机构
D：证券监督管理机构 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是__。 A．1000元/m2 B．800元/m2 C．1200元/m2 D．900元/m2
2、依据我国《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处__，并处罚金。 A．管制或拘役
B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑 3、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．544.10 B．709.99 C．6300.00 D．709.38
4、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。 A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划
5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。 A．容积率 B．空置率
C．利息备付率 D．成本利润率
6、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。 A．特殊 B．另类 C．吉芬 D．个性
7、竞争导向定价法不包括__。 A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
8、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。 A．生产成本 B．销售费用 C．经营费用 D．机会成本 E．全寿命费用
9、以下投资类型，不属于间接投资的是__。 A．房地产抵押支持证券 B．购买房地产企业股票
C．购买房地产投资信托公司股份 D．合伙开发房地产项目
10、房地产专业估价的特点有。 A：由政府有关部门完成 B：具有公信力
C：是一种综合意见 D：不用承担法律责任 E：实行有偿服务
11、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。 A：独立基础 B：条形基础
C：整体式筏式基础 D：箱形基础
E：执行层的组织协调
12、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。 A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门 13、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比
14、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。 A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B：收益珐中未来租金、运营费用的预测
C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D：市场比较法中对房地产状况进行调整 E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补 15、耕地占用税实行__税率。 A．递减 B．比例 C．定额
D．超额累进 16、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。 A．5 B．10 C．15 D．30
17、因为估价的目的不同，所以__。 A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同 C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同 E．选用的估价方法可能不同
18、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。 A：总体单位简称总体
B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C：总体必然为同质性总体
D：同质性是构成统计总体的基础
E：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化
19、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。(2008年试题) A：张某 B：李某 C：赵某
D：甲保险公司
E：执行层的组织协调
20、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。 A．房地产经纪人员 B．房地产估价师 C．房地产咨询人员 D．房地产估价员
21、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和__。 A．自有资金 B．企业资金 C．预售期房 D．债券融资
22、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。 A：成本导向定价 B：销售导向定价 C：购买者导向定价 D：竞争导向定价 E：借款合同
23、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
24、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5％，两年后的年利率调整为8 5％，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。 A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同
25、确定房地产开发项目，应当符合的要求。 A：国土规划
B：年度建设用地计划 C：城市规划
D：土地利用总体规划 E：房地产开发年度计划