西南林学院国际生态旅游研究中心 双龙乡麦冲村乡村旅游总体规划
表8-5 麦冲乡村旅游项目现金流量表（单位：万元） 序号 项目名称 项目名称 一 1.1 1.2 1.3 1.4 二 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3.1 3.2 经营成本 销售税金及附加 流动资金 所得税 所得税后净现金流量 所得税前净现金流量 1000 0 -2824.494 -2824.494 0 946.96 946.96 0 626.698 626.698 0 671.015 671.015 0 0 41.564 689.871 731.435 94.627 660.763 755.39 100.165 680.72 780.885 106.111 701.9825 808.0935 108.634 715.6255 824.2595 111.14 113.618 116.051 118.427 2895.7893 3014.2163 现金流入 产品销售（营业）收入 回收固定资产余值 回收流动资金 折旧 现金流出 定资产投资 2732.256 2433 299.256 4233.45 80 243.3 2006 2007 1842.816 1543.56 299.256 657.5 84 154.356 2008 1491.636 1192.38 299.256 657.5 88.2 119.238 2009 1545.776 1246.52 299.256 657.5 92.609 124.652 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1224.221 924.965 299.256 307.465 92.4965 2017 2018 2019 2020 3544.263 1122.797 1122.21 1000 299.256 417.767 112.2797 经营期限 1504.766 990.136 1205.51 299.256 197.24 120.551 690.88 299.256 212.101 69.088 1033.016 1079.036 1128.406 1181.471 733.76 299.256 228.205 73.376 779.78 299.256 245.668 77.978 829.15 299.256 264.606 82.915 882.215 299.256 285.156 88.2215 1269.474 1317.411 1368.195 970.218 1018.155 1068.939 299.256 331.696 299.256 358.026 299.256 386.643 97.0218 101.8155 106.8939 1186.975 708.947 1186.975 708.947 729.6162 743.9515 758.6071 840.7562 857.5695 874.6581 3.3 3.4 3.5 折现系数（ic=15%） 所得税后净现金流量折现 所得税前净现金流量折现 0.8696 -2456.180 -2456.180 0.7561 715.996 715.996 0.6575 412.054 412.054 0.5718 383.686 383.686 0.4972 590.164 590.164 0.4323 306.478 306.478 0.3759 259.323 274.946 0.3269 216.003 246.937 0.2843 193.529 222.006 0.2472 173.530 199.761 0.2149 153.788 177.133 0.1869 136.365 157.137 0.1625 120.892 139.355 0.1213 92.019 106.096 0.1229 355.893 370.447 3.6 3.7 所得税后累计净现金流量 所得税前累计净现金流量 -2456.180 -2456.180 -1740.184 -1740.184 -1328.130 -944.443 -354.279 -47.801 -1328.130 -944.443 -354.279 -47.801 211.521 227.145 427.524 474.082 621.053 696.088 794.583 895.848 948.371 1072.982 1084.736 1205.629 1297.648 1230.119 1369.474 1475.570 1653.540 1846.017 计算指标 所得税前 所得税后 财务净现值 ：1846.017万元 财务内部收益率：29% 投资回收期：6.15 财务净现值 ： 1653.540万元 财务内部收益率：28% 投资回收期：6.18 46
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第十章 麦冲乡村生态旅游区发展的对策与措施
1 提高和统一各级部门、广大人民群众对发展乡村生态旅游的认识
在麦冲发展乡村生态旅游，帮村民增收奔小康，是麦冲村委会的大事；在麦冲发展乡村生态旅游，推进社会主义新农村建设，是双龙乡党委、政府的大事；在麦冲发展乡村生态旅游，探索新时期城乡一体化的实现途径，是盘龙区委、政府的一件大事；在麦冲发展乡村生态旅游，丰富旅游产品结构、优化城市生态服务功能，也是昆明市的一件大事。乡村生态旅游的发展，就是提高传统农业的附加值，就是推进社会主义新农村建设，就是改变乡村钢筋水泥式的“城镇化”，就是为昆明人营造一个环境优良的近郊休闲地。因此，各级政府部门和广大人民群众，应该跳出麦冲、跳出旅游业本身来看待麦冲乡村生态旅游的发展，不应该把麦冲乡村生态旅游区的建设只看作是麦冲村、双龙乡政府的事，只是盘龙区旅游局的事。旅游业是一个前后向产业联系很强的产业，没有其他部门的鼎立配合和支持，旅游业不可能取得成功，但只有旅游业成功了，往往能带动其他产业乃至整个社会经济的全面发展，这样，在麦冲发展乡村生态旅游就成为了各级政府部门和广大人民群众共同的事业。
2 加强领导，增强实施规划的组织协调能力
（1）按照昆明市旅游产业发展大会的精神，成立盘龙区旅游产业领导小组并实施其组织协调功能，以麦冲乡村生态旅游区建设为契机，建立区、乡、村三级旅游产业领导小组设置，加大对规划实施过程中重大问题的指导、协调和检查力度，确保规划的的顺利实施。 （2）理顺旅游管理体制，区、乡两级旅游产业领导小组主要做好规
划的制定、执行监督和指导工作，村级产业领导小组主要负责规划的具体实施工作，按照规划建立适合麦冲实际的经营管理体制，真正实现“科学指导、政府主导、村民做主、务求实效”的工作目标。 （3）在乡、村两级旅游产业领导小组的指导和帮助下，组建麦冲乡村生态旅游协会。协会会员为区域内的旅游相关企业，建议由龙头企业担任协会的会长单位。通过协会，制定区域旅游企业发展的相关规定、收取会费、举办专题培训、联合促销，共同推动麦冲乡村生态旅游发展。
（4）规划区域内企事业单位应根据本规划制定近期和中长期发展规划，对规划的实施会造成影响的企事业单位要提出整改措施，务必寻求旅游业与本行业、本单位的共同发展。
3 部门联动，全民动员，为乡村生态旅游发展提供政策和环境保障
在区旅游产业领导小组的帮助下，从下面几个方面开展工作： （1）盘龙区国土、规划部门应协助双龙乡政府共同指导麦冲村委会制定乡村生态旅游区建筑风貌控制方案，严格审批新增建筑物，对建筑物的风格、体量、外观等进行规划和控制。
（2）盘龙区城管部门，应会同电力、水利、电讯等部门协助双龙乡政府指导麦冲村委会按照规划内容进行道路施工、广告宣传、街道保洁、公共厕所建设等规划内容的实施工作，制订相关规范。
（3）盘龙区交通部门、交通管理部门应主动与上级主管部门协调，进一步提高过境公路的路面质量，研究控制大排量货车、教练车通行的可行性。
（4）麦冲村委会、双龙乡政府应积极配合盘龙区工商、物价、质监等部门，制订“农家乐”、“度假村”和其他规划项目的优惠政策和税、费标准，使乡村生态旅游走上“既富民，又强乡”的规范化道
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路。
（5）盘龙区文化、民族宗教部门应协助双龙乡政府指导麦冲村委会按照规划内容进行卧龙寺、杨一清纪念馆深度开发的工作。 （6）盘龙区林业、园林、环保部门应协助双龙乡政府指导麦冲村委会按照规划内容制定杨家山林区、黄龙箐林区旅游开发的规范和文件，并根据规划内容制定严格的环境控制规范。
（7）盘龙区旅游局应协助乡、村两级旅游产业领导小组，取得昆明市导游协会、昆明市旅游购物协会等行会的支持，把将来麦冲乡村生态旅游区的乡村直销店、田园餐饮、卧龙寺、杨一清纪念馆、乡村博物馆等纳入昆明团队的常规线路，从而获得更多的客源。
在乡旅游产业领导小组的指导下，从下面几个方面开展工作：
（1）乡、村两级旅游产业领导小组在规划编制、评审和实施的不同阶段，应对村民进行广泛的宣传与动员，宣讲乡村生态旅游与解决三农问题的关系、乡村生态旅游与建设社会主义新农村的关系，让普通老百姓认识并拥护乡村生态旅游的开展。
（2）村旅游产业领导小组应有区别地对新村村民、老村村民、外来租房人员和务工人员进行宣传工作，并与他们一起协商、讨论老村宅基地出让、已建房屋置换、农田出租等相关事宜，获得绝大多数群众的支持，为项目的招商、
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建设奠定基础。
（3）为保证麦冲“绿野田园”的环境不为“少数人”圈地独享，村旅游产业领导小组应协同麦冲乡村生态旅游协会一道做好区域内度假村、苗圃和工厂企业经营者的工作，保障田园健康步道、景观栈道的通畅，建议拆除砖体围墙，尽量采用透视性较好的栅栏进行空间隔离。
（4）村委会应严格按照规划实施麦冲乡村旅游的开发，把好土地审批关，禁止规划外的项目在区域内上马，禁止随意更换建设性项目的特定地块，禁止在交通沿线再审批新的宅基地建设。同时应该严格控制新建住房、旧房改造的层高（2～3层）、建筑外立面（参照改造效果图），使麦冲的乡村风貌得到保全。
4 注重培训，提高从业人员业务素质
乡、村两级旅游产业领导小组应加强与“麦冲乡村生态旅游发展诊断专家团”（下称专家团）联系，在规划通过评审后定期与专家团举行会晤，并聘请专家团成员针对领导干部、从业管理人员、从业职工和普通村民进行多层次的培训。
没有直接参加旅游接待服务的当地村民他们既是麦冲乡村生态旅游持续发展的受益者，也是乡村生态的“扮演”者，他们的精神面貌、接人待物往往会影响游客对这一区域的印象。因此，既要向他们讲授乡村旅游的一般知识，让他们中的一部分人能更加深入的参与到乡村旅游发展中来，又要向他们普及基本的旅游礼仪和生活行为规范，提高村民的精神文明程度。为提高旅游产业带动就业的能力，村旅游产业领导小组还应根据本地资源情况有选择的引入传统手工艺老师对村中的妇女和老人进行培训，让他们掌握一技之长，参与到乡村旅游的发展中。
除了针对普通村民培训的内容外，乡村旅游的从业人员应根据
不同的工种制定培训计划。培训的方式可以是“请进来”，也可以是 “送出去”或“带出去”，提高他们把握乡村旅游发展脉搏的能力。
5 巩固常规融资手段，激活多元主体进入旅游业
（1）要明确区、乡、村三级在麦冲乡村生态旅游发展中各自承担的 义务和责任，分清任务，突出重点，各负其责；加大政府引导性资 金的投入力度，小城镇建设、城乡一体化建设资金和乡村生态旅游 发展建设资金应形成合力，达到1+1+1>3的效果。
（2）争取云南省省级旅游发展专项资金、争取昆明市市级旅游发展 专项资金对本项目的扶持；通过包装有市场潜力的优势项目积极争 取国债资金、有偿资本金贷款、贷款贴息等国家资金的支持。 （3）按照规划中对各个项目的规定，公开、公平、公正的向乡内、 市内、省内、国内甚至国外资本进行招商，争取民间资本进入麦冲 乡村生态旅游项目的建设和管理。
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第一章 规划依据和技术路线
根据昆明市委、市政府加快旅游支柱产业发展，实施旅游“二次创业“计划，建设旅游经济强市的战略部署，抓住“推进社会主义新农村建设”和“2006中国乡村游”的主题，为加快盘龙区城乡一体化建设步伐，发挥双龙乡的乡村旅游资源优势和旅游区位优势，促进全乡农业产业结构的优化调整和小城镇建设，双龙乡政府确立了以麦冲乡村旅游发展带动乡村区域经济发展、社会进步、生态优化的工作部署，希望通过麦冲乡村旅游的发展在全乡、乃至全区起到示范作用。为此，双龙乡人民政府委托西南林学院国际生态旅游研究中心组成《双龙乡麦冲村乡村生态旅游总体规划》课题组，在对麦冲村旅游资源和旅游业开发条件进行全面系统的调查、评价的基础上，研究编制双龙乡麦冲村乡村生态旅游总体项规划，以此为依据指导和推动麦冲村乡村旅游资源开发及旅游业的发展。
1 旅游开发规划的依据
1.1 《旅游发展规划管理办法》（国家旅游局，2000年11月） 1.2 《风景名胜区规划规范》（国家技术标准监督局，1999年） 1.3 《中国旅游资源普查规范》（国家旅游局，1992年）
1.4 《旅游区（点）评星定级划分标准》（国家技术标准监督局，2003年） 1.5 《云南省旅游业管理条理》（云南省第八届人民代表大会通过，1997年） 1.6 《云南省旅游发展规划》(世界旅游组织、云南省人民政府，2000.2.) 1.7 《旅游规划通则》（国家技术标准监督局，2003年） 1.8 云南省“十一五”旅游发展规划纲要（初稿） 1.9 昆明市旅游发展“二次创业”规划
1.10 昆明市“十一五”旅游发展规划纲要（初稿） 1.11盘龙区“十一五”旅游发展规划（初稿） 1.12 双龙乡城乡一体化规划（初稿）
1.13 双龙乡国民经济发展“十一五”发展规划（初稿）
2．双龙乡麦冲村乡村旅游总体规划编制的技术路线
双龙乡人民政府作出制定旅游规划的决策 签定规划合同协议 实地考察、市场调查、分组讨论、与乡、村交换意见 GIS支持 PC支持 田野调查 景旅与旅预旅略旅规旅规乡商乡与旅分 业措析游评游测 游思游划游 发价资市想发发 区乡划发村计村施游 展 源场 展展村旅划旅 发专 展规旅游 的分分的游展背析析战项 划游管发对 社理展策 规划说明书编制 专家咨询、修改 村、乡、区三级意见听取、修改 正式说明书编制 评审、论证 修订、提交、实施、监控
图1-1 双龙乡麦冲村乡村旅游总体规划编制的技术路线图
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第二章 麦冲乡村旅游发展的背景分析
1 国内外乡村旅游发展简介
“乡村旅游”尽管在欧美发达国家可以追溯到19世纪中期，但大规模的开展还是在上个世纪80年代以后。这一时期各种城市矛盾开始激化，城市病蔓延，乡村成为都市人的庇护所；另一方面，很多发达国家经济增长速度开始减慢，“振兴乡村”成为刺激经济增长的一种手段。从1865年到现在，国外的乡村旅游大致走过了萌芽、观光、操作度假和租赁四个阶段，出现了度假农场（或民宿农庄）、乡村博物馆、自然保护区、教育农场、观光农园、家庭农园等形式的乡村旅游产品。
在国际乡村旅游大发展的背景下，1995年前后，乡村旅游在我国出现，并于世纪之交迅速发展成为主要的旅游形式之一。“绿色庄园”、“都市农庄”、“农家乐”等乡村旅游活动从东部沿海向西部内陆省市渗透发展，深圳、北京、上海、广州、成都、重庆、昆明等主要城市周边，旅游活动与传统农业和现代农业相结合，创造了以“农家乐”和“观光农园”为主要形式的乡村旅游产品。伴随着全国乡村旅游的蓬勃发展，2003年，国家旅游局在全国开展了“工业、农业旅游示范点评选”活动。西山区团结乡成为昆明市唯一当选的农业旅游示范点。
2 麦冲乡村旅游发展的背景
2.1 宏观背景
麦冲村隶属于双龙乡的四个村委会之一，是双龙乡西进昆明市区的门户，在去年的行政区划调整中由官渡区并入盘龙区。麦冲村农民收入较低，城乡发展存在较大差距（城乡居民收入比例高达6：
1），是双龙乡“城乡一体化”的首批试点地区。双龙乡党委、政府 根据麦冲村的实际，提出了以发展“新型农家乐”为突破口，带动 双龙乡城乡一体化发展的方针。
昆曲高速公路由西南至东北穿越整个乡域，金（殿）浑（水塘）
公路也由西南至东穿越乡域，规划中的东绕城线沿境内南北穿越与 昆曲路相接。作为主城区北部门户的双龙乡，其北可至曲靖及滇东 等地区，东至昆明新机场,南可至昆明主城、呈贡新区等，交通区位 十分便利。
金（殿）浑（水塘）公路横贯双龙全境，形成“一线串五珠” 的空间格局。五个组团分别是：双龙中心集镇组团，大凹子、东大 村旅游地产组团，麦地塘、青竹村旅游地产组团，野鸭湖假日小镇 旅游地产组团和金殿、麦冲、汉马者乡村旅游休闲组团。 2.2 麦冲村区域概况 2.2.1 区位条件
麦冲村距离金殿水库大坝2.5公里，是昆明市进入双龙乡的入 口，也是全乡的门面，距中心城区仅20分钟车程。目前有从金殿始 发的147路公交车前往，交通方便。金（殿）浑（水塘）公路横贯 麦冲村全境，近几年建设的民居多分布在道路两侧，居民点总体呈 条带状分布。 2.2.2 自然条件
麦冲村坐落在杨家山和祭天山之间的谷地中，规划区最高海拔 在杨家山山顶，为2075米，最低海拔在杨家山防火道与金（殿）浑 （水塘）公路交接处，为1975米。区域内气候宜人，森林覆盖率达 70%以上。区域中坝塘众多，发源于黄龙箐的麦冲溪自东北向西南蜿 蜒流淌，最终汇入金殿水库。 2.2.3 社会经济条件
麦冲村常住人口157户，共597人，其中农业从业人员433人，
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本 乡 村 博 物 馆
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占73%；非农业从业人员（包括交通、零售和其他行业）164人，占27%。流动人口1500人左右。区域内分布有20家私营企业，其中餐饮企业16家，工业企业3家，商贸企业1家。乡镇企业年营业收入超过5000万元，农民人均年纯收入近3000元。另外，在麦冲村范围内分布有卫星通讯站、野生动物救助站、大专院校和驻守部队等单位。 2.3 区域旅游发展状况
利用便利的交通条件和良好的生态环境，近几年近郊休闲产业在麦冲的发展较为迅速。黄龙箐、靖闲谷等逐渐成为昆明近郊的知 名度假村。村域范围内具有一定规模档次的度假山庄17户，相关生产企业10余户，村民自营“农家乐”5户。区域内具有一定的文化旅游资源，如杨一清纪念馆、卧龙寺等，已经有部分游客涉足到这两个景点参观，目前还未向游客收取参观费用。卧龙寺作为云南省佛教培训中心的一个展示窗口，每周的讲经会能吸引到大量的香客前往。
靖闲谷附近分布有云南省野生动物救助站，但目前并没有向公众开放。
3 麦冲发展乡村旅游的意义
3.1 发展乡村旅游是解决“三农”问题，特别是解决城郊失地农民转型的有效途径
通过发展乡村旅游，能够优化“城中村”、“城边村”的景观格局，挖掘和传承农村社区文化，培养农村社区自豪感，为失地农民提供从事第三产业的工作机会，通过乡村旅游带动相关产业发展，从而实现失地社区农民向城市社区居民的顺利转型，缓解目前愈演愈烈的农民失地问题，为“内涵式”的城镇化进程提供实现途径。 3.2 发展乡村旅游是优化城市生态环境，保护传统文化的有效途径
随着昆明城市建成区继续膨胀和新机场建设的拉动，麦冲村和 世博片区一道将成为镶嵌在昆明城市中的一颗“绿宝石”。所不同的 是，麦冲是一片开放的乡村绿色休闲空间。发展乡村旅游，能够遏 止摊大饼式的城市增长吞噬掉昆明城市边缘屈指可数的几片绿地， 提高城市绿地率；有选择的保留、完善乡村传统聚落，保留乡村风 情，展示昆明农村生活方式，既能保护昆明城市日益减少的传统文 化的多样性，也能为当地社区和昆明人提供一个文化溯源的“归宿”。 这一点在文化多样性快速消失的今天和明天，将显得更加重要。 3.3 发展乡村旅游，是昆明旅游发展的客观需要
“十一五”期间，昆明市旅游业一方面要实现从单一的观光旅 游目的地向复合型旅游目的地转变的目标，另一方面要从单纯关注 入境旅游者向同时兼顾当地人旅游需求的市场定位方向进行转变。 这样，不仅要推动现有旅游产品向着体验性、认知性产品层次升级， 而且需要大力完善包括休闲、康体、会议等形式在内的产品体系。 发展乡村旅游，突破 “农家乐”的单一形式，构建集田园观光、农 事体验、乡土知识认知为一体的复合型产品结构，符合昆明市旅游 发展的方向，能丰富昆明现有的旅游产品体系，满足昆明当地人休 闲度假、康体娱乐和体验求知的旅游需求。
4 麦冲乡村旅游发展的SWOT分析
4.1 麦冲乡村旅游发展的优势 4.1.1 地处城郊结合部，交通区位条件良好
麦冲村距离城区较近，从昆明市内自驾车前往只需要15～20分 钟，并有147路公共汽车连通金殿至双龙乡政府，拥有较好的交通 条件。
4.1.2 周边景区众多，拥有较好的旅游区位
麦冲村背靠云南野生动物园，前临昆明世界园艺博览园，西接
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金殿国家森林公园，东连云南省首批旅游小镇野鸭湖假日小镇，处于昆明旅游“十一五”发展期间的“世博概念区”范围内，同时又处在通往野鸭湖旅游小镇的途中，既属“热区”，又临“热线”，旅游区位良好。云南省野生动物救助站、云南省佛教协会培训中心、卧龙寺、杨一清纪念馆等多个人文旅游资源点缀在森林与田园之间，资源组合度较好。
4.1.3 相对完整的村寨格局，乡土味浓的民居建筑
麦冲村坐落在山谷间，沿金（殿）浑（水塘）路带状分布，局 部地段（特别是老村）依山就势而建，房屋错落有致，道路高低成趣，建筑传承滇中“一颗印”民居风格，民居历史可上溯六代，约150年，新建传统民居也有20年历史。村中竹丛葱郁，绿树成荫，生态环境良好，乡土气息凝重。
4.1.4 森林资源丰富，乡村生态环境良好
麦冲村土地面积2.65平方公里，其中耕地、林地面积占80%以上，村落、度假村分布在森林和田野之间，为游客亲近自然、回归田园提供了便利的条件。
4.1.5领导高度重视，动员全社会力量进行关注
盘龙区委、政府高度重视麦冲乡村旅游的发展，曾多次组织现场办公会讨论、解决制约乡村旅游发展和城乡一体化进程的问题，形成了支持乡村旅游发展的决议。盘龙区各委、办、局也积极为麦
冲乡村旅游的发展献言献计，形成了包括环保、林业、文化等在内的专题研究报告。双龙乡党委、政府积极研究对策，广泛发动群众，为乡村旅游的发展奠定了较好的群众、舆论基础，形成了“科学指导、政府主导、村民做主、务求实效”的乡村旅游发展工作方针。 4.2 麦冲乡村旅游发展的劣势
4.2.1 城镇化进程过快,乡村风貌受到冲击
麦冲村正在经历着城镇化进程。从卧龙山庄至黄龙箐岔路口，
村寨沿途用地类型复杂，度假村、苗圃、厂房、现代住宅、气派洋
楼等与传统民居并存。与掩映在绿树翠竹中的老村民居相比，突兀 在道路沿线的钢筋水泥建筑压缩了乡村开敞的视觉空间，划破了乡 村由高大乔木组成的自然天际线，一些非本地用材、非本地风格的
建筑使乡村风貌受到冲击。 4.2.2 种植业未形成特色与规模，农业基础对乡村旅游的发展支撑 乏力
受地形制约，麦冲村农业用地较少，在带状谷地中分布的0.098 平方公里农田被宅基地、度假村和厂房“肢解”，本来就“拮据”的 农田就更加显得“捉襟见肘”。由于水源被上游众多度假村层层拦坝， 顺流而下的水量较小，再加上整片农地呈北高南低、东高西低的地 势，大部分农田都得不到灌溉，只能栽种耐旱作物。目前靠近小溪、 住宅的农田多用作菜地，其他农田用于栽种蚕豆、玉米等作物，田 间作物的可观赏性不强。
4.2.3 区域社会经济基础较弱，对乡村基础设施改造的投入有限
麦冲村所属双龙乡农业人口比例在90%以上，社会经济基础薄 弱，工业和第三产业产值比重不高，是一个以农业为主的农业乡。 如图1-1所示，双龙乡农民人均纯收入水平较低，2003年农民人均
图1-1 双龙乡与周边乡镇农年纯收入仅为2562 民人均纯收入比较图元。图1-1中所列六 )10000元615073616174个乡镇中，选取农民
(币民5000274411822562人均收入最高村 人0前卫金马龙泉大板小哨双龙（寨）的收入情况如 系列1615073616174274411822562乡(镇)图1-2所示。麦冲村 2640元/年的数据处
于后列。横向来看，麦冲村农民人均纯收入高于全乡平均水平（如 图1-3），但由于整体水平较低，对于集体经济和农户个体来说，都
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缺乏资金对区域环境进行大的投入和改造。
4.2.4 旅游项目以度假村为主，经营者以外地人为主，乡村旅游产品缺乏“本土性”
目前在麦冲图1-2 麦冲村与周边村寨农村分布有22家旅
民人均纯收入比较图游接待设施，其中)元10000686386777702(17家为度假村，占币民5000349813372640人77%。这些度假村多0官庄云山岗头板桥小哨麦冲为外地人经营，而村(寨)且较少雇佣当地人
参加旅游服务。度假村开发模式单一，一般以餐饮为主，兼营住宿、棋牌、卡拉OK等业务。度假村开发多注重硬件建设，对设施的维护，特别是对引导游客体验乡村自然与文化方面所做的工作较少。如此
图1-3 双龙乡农民人均纯收入比较图“室内旅游”，没有300026402648使游客接触到乡村)元250020832338(2000的人文与自然；另币1500民1000一方面，旅游并未人5000给当地社区带来多
麦冲乌龙庄房麦地塘村少经济收益，使得乡村旅游的开发没
有“乡村性”，乡村旅游经济缺乏“本土化”指向。 4.3 麦冲乡村旅游发展的机遇
4.3.1 休闲时代已经到来，以生态旅游、文化旅游为主要产品的乡村旅游必将受到青睐
城市人常常处在一种“亚健康”的状态中，社会文化的多元性和自然生物的多样性在社会发展中不知不觉中丧失。都市人越来越需要寻找一个可以暂时脱离城市压力、摆脱城市环境、欣赏文化多
样性和生物多样性的空间，这为麦冲村发展乡村旅游提供了时代的 机遇。
4.3.2 建设社会主义新农村，全面推进“中国乡村游”带来的机遇
中国国家旅游局宣布，2006年中国旅游的宣传主题是：“中国乡 村游”，倡导“新农村、新旅游、新体验、新风尚”。希望通过乡村 旅游的发展，扎实推进社会主义新农村建设，进一步做好“三农”
工作的战略安排，更好地发挥旅游在建设社会主义新农村中的优势 和作用。国家旅游局发展重点向乡村倾斜，为乡村旅游的发展提供 了较好的政策机遇。
4.3.3 围绕“世博概念”，整合乡村资源，走“绿色生态立乡”的道 路
昆明市旅游业“十一五”发展规划中对世博片区的定位是“都 市绿岛、文化展示地”，盘龙区“十一五”旅游发展规划认为麦冲是 以开展周末休闲度假为主的旅游片区。围绕两级规划的总体定位， 结合双龙“绿色生态立乡、资源产业兴乡、和谐借势强乡”的发展 战略，积极从“绿”和“文化”两个方面整合麦冲乡村旅游资源， 大胆尝试新的乡村旅游产品形式，打造与“世博概念”相协调的乡 村旅游精品。
4.3.4 “城乡一体化”战略和“双龙小城镇建设”，为麦冲发展构建 新的平台
在环保意识、健康意识得到加强的今天，城乡一体化更应该强 调在维护生态环境不退化的基础上，实现农村生活质量向城市转变， 实现“农民”从一种“身份”向一种“职业”转变。双龙小城镇建 设将是城乡一体化进程中的重要支撑，通过“组团式”城镇建设， 改善乡村的基础设施，提高农村宅基地的利用率，为乡村旅游的发 展提供更多农业景观，使乡村旅游区获得更多的自然开畅空间。 4.4 麦冲乡村旅游发展面临的挑战
5
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（5） 综合服务区新增民居建设 （6） 道路及各功能区绿化美化建设 （7） 供水、排水、供电系统建设
（8） 区内公厕、污水处理设施、垃圾处理设施果皮箱等环卫设施
建设
5 商业计划实施的建议
（1) 因为项目需要较大的资金投入，建议选择有实力的合作伙伴进 行开发；
（2）在开发时要将项目捆绑开发，尽力避免将项目给不同的开发商， 这样有利于项目的管理和谈判；
（3）在项目开发时，要坚持精品战略，特别是养老农庄、产权农庄， 要建成与环境和谐的具有高品质的传统风格建筑； （4）所有的乡村旅游项目全部实行产业化经营；
（5）成立符合实际情况的公司管理模式，如前面社区规划部分提到 的股份有限公司、有限公司、合伙制、公司+社区+农户等。
旅游服务设施
产权农庄
41
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餐饮设施
娱乐设施
基础设施
2006 2007 2008 2009 2010
图8-1 麦冲乡村旅游项目建设进程图
表8-6 麦冲乡村旅游项目建设分期情况表
门景区游客服务中心 重点建设期 1 旅游服务设施 老村游客服务中心 重点建设期 立面改造配套款 重点建设期 黄龙箐游客中心改造 重点建设期 2 产权农庄 老村中部片区（民宿） 重点建设期 老村西片（养老农庄） 重点建设期 素食斋 巩固完善期 3 餐饮设施 卧龙居 重点建设期 栖凤阁 重点建设期 休闲露台 重点建设期 山顶营地 重点建设期 山野营地 黄龙箐营地 重点建设期 （麦冲水库营地） 4 娱乐设施 农耕博物室内展示基地 中期 馆 室外展示基地 巩固完善期 童玩乐园 巩固完善期 观景台 重点建设期 5 购物设施 综合型乡村旅游农贸市场 重点建设期 6 交通设施 过境公路改造 中期 停车场 重点建设期 7 外部交 通道路 主干道路(修缮和树木绿化遮 挡) 近期 景观栈道 重点建设期 内部交 田园步道 重点建设期 8 通道路 生态小道 巩固完善期 老村道路（修缮与改造） 重点建设期 防火道路 巩固完善期 按摩道 重点建设期 河道整治 重点建设期 田埂改造 巩固完善期 标 解说牌 重点建设期 9 识 系 警示牌 重点建设期 统 指示牌 重点建设期 花坛 近期、中期、远期 绿 门景区绿化 近期、中期、远期 10 地 系 线状绿化 近期、中期、远期 统 垂直绿化 近期、中期、远期 点状绿化 近期、中期、远期 消防管网改造 近期 11 管网改造 排水管网改造 近期 污水处理厂 近期 电网改造 近期 旅游区路灯 近期 12 照明 旅游区照明 近期 通讯线路建设 近期 厕所 近期、中期 13 环卫设施 垃圾箱 近期 垃圾中转站 近期 艺术窝 近期 DIY之家 近期 14 老村配套项目 一个历史的见证 重点建设期 原住民居改造 近期 老村西片组团搬迁\\安置 重点建设期 老村中部组团 重点建设期 15 居民搬迁项目 道路沿线 巩固完善期 土地征用 近期、中期、远期 16 宣传促销 广告宣传 近期、中期、远期 主题促销 近期、中期、远期 表8-1 麦冲乡村旅游项目建设投资估算表
项目名称 单位 数量 单价 总价 筹资（万元） （万元） 备注 建议 建设投资 1． 建设静态投资 5611．05 42
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门景区游客服务中心 平方米 500 0.04 20 新建项目 公司投资 旅游 老村游客服务中心 公司1.1 服务 平方米 300 0.04 12 改造项目投资 设施 改造配套项目 公司 立面改造配套款 平方米 3000 0.015 45 投资 黄龙箐游客中心改造 平方米 50 0.05 2.5 改造完善项目 公司投资 改造项目（在原有公司老村中部片区（民宿） 户 10 10 100 民居基础上进行改投资 1.2 产权 造） 农庄 （新建项目）顺等公司老村西片（养老农庄） 户 50 20 1000 高线修建联排一颗投资 印农庄 素食斋 平方米 200 0.1 20 改扩建项目 公司投资 1.3 餐饮 新建项目 公司设施 卧龙居 平方米 400 0.1 40 投资 栖凤阁 平方米 400 0.1 40 新建项目 公司投资 休闲露台 平方米 270 0.015 4.05 新建项目（15个） 公司投资 山顶营地 平方米 200 0.005 1 新建项目 公司山野 投资 营地 黄龙箐营地 改造、新建项目 公司（麦冲水库营平方米 500 0.005 2.5 投资 地） 室内展示基地 户 5 10 50 改造项目 公司1.4 娱乐 农耕博投资 设施 物馆 改造项目（市民农公司室外展示基地 平方米 80000 0.001 80 园项目，整治农田投资 和农耕机械布置） 童玩乐园 平方米 1000 0.02 20 新建项目 公司投资 座 1 1 1 新建项目 公司观景台 投资 座 1 5 5 新建项目 公司投资 1.5 购物 综合型乡村旅游农贸市200 0.04 改造项目 公司设施 场 平方米 8 投资 过境公路改造 米 2500 0.04 100 改造项目 政府投资 1500 0.01 公司 1.6 外部停车场 平方米 15 新建项目 投资 交通道路 主干道路(修缮和树木绿 村投化遮挡) 米 2500 0.001 2.5 改造完善项目 资 新建项目 公司 景观栈道 米 1500 0.03 45 政府 投资 村投 田园步道 米 2000 0.02 40 改造项目 资 村投 内 生态小道 米 1500 0.001 1.5 改造项目 资 部 公司1.7 交 老村道路（修缮与改造） 米 800 0.03 24 改造项目 投资 通 政府道 防火道路 米 1000 0.015 15 改造项目 投资 路 村投 按摩道 米 200 0.02 4 新建项目 资 政府 河道整治 米 500 0.02 10 改造项目 投资 田埂改造 米 2000 0.01 20 改造项目 公司投资 解说牌 个 20 0.05 1 1.8 标识 系统 警示牌 个 20 0.05 1 新建项目 公司指示牌 个 20 0.05 1 投资 花坛 平方米 20 0.05 1 新建项目 公司投资 批 1 2 2 新建项目 公司绿 门景区绿化 投资 1.9 地 线状绿化 条 3 2 6 改造项目 公司系 投资 统 垂直绿化 批 3 1 3 新建项目 公司投资 点状绿化 批 2 2 4 公司改造项目 投资 消防管网改造 米 2000 0.01 20 公司管 改造项目 投资 1.10 网 排水管网改造 米 3000 0.02 60 改 造 公司污水处理厂 座 2 20 40 新建项目 政府投资 电网改造 米 3000 0.03 90 改造项目 政府投资 旅游区路灯 盏 70 0.2 14 公司新建项目 政府1.11 照 盏 100 0.1 10 投资 明 旅游区照明 公司通讯线路建设 米 3000 0.04 120 改造项目 政府投资 厕所 座 4 15 60 村投1.12 环卫 资 设施 垃圾箱 个 200 0.05 10 新建项目 垃圾中转站 平方米 50 0.08 4 艺术窝 座 3 5 15 老村 DIY之家 座 3 2 6 1.13 配套 一个历史的见证 片 1 5 5 改造项目 公司项目 投资 原住民居改造 座 5 10 50 43
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老村西片组团搬迁\\安置 户 13 30 390 公司投资 开发商在新村为村老村中部组团 户 8 30 240 为建设相应面积的居民 新宅,用于置换老1.14 搬迁 村、道路沿线的民项目 道路沿线 户 30 30 900 房。 公司农田采用整体出让投资 的价格进行计算，土地征用 平方米 80000 225 1800 但如果是出租，应该每年只有一小部分。 宣传 广告宣传 年 1 15 15 每年安排旅游收入公司1.15 促销1 15 15 的10%作为此项费投资 费 主题促销 年 用 建设 2 投资动态 1500 部分 2．1 涨价 预备500 费 2．2 流动 资金 1000 项目 合计 投入 7111.05 资金
表8-2 麦冲乡村旅游项目旅游收入预测表
人数年增长旅游规模预收入年增旅游收入预租地收入养老农庄年份 总收入（万元） 率（%） 测（万人次） 长率（%） 测（万元） （万元） （万元） 2006 11 8.325 11 333 100 2000 2433 2007 11 9.241 20 462.05 100 1000 1543.56 2008 11 10.258 20 492.38 100 600 1192.38 2009 11 11.386 20 546.52 100 600 1246.52 2010 11 12.638 11 505.51 100 600 1205.51 2011 7 13.522 7 540.88 100 50 690.88 2012 7 14.469 7 578.76 100 55 733.76 2013 7 15.482 7 619.28 100 60.5 779.78 2014 7 16.565 7 662.6 100 66.55 829.15 2015 7 17.725 7 709.01 100 73.205 882.215 2016 5 18.611 5 744.44 100 80.525 924.965 2017 5 19.541 5 781.64 100 88.578 970.218 2018 5 20.518 5 820.72 100 97.435 1018.155 2019 5 21.544 5 861.76 100 107.179 1068.939 2020 5 22.622 5 904.90 100 117.897 1122.797
表8-3 麦冲乡村旅游项目成本预测表（单位：万元） 经营期限 44
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年份 营运费用 工资及福利费 维修费 摊消费 其他费用 总成本 2006 4233.45 100 20 40 20 4413.45 2007 657.5 105 21 42 21 846.5 2008 657.5 110.25 22.05 44.1 22.05 855.95 2009 657.5 115.762 23.152 46.305 23.152 865.871 2010 100 121.550 24.310 48.620 24.310 318.79 2011 110 127.625 25.525 51.051 25.525 339.726 2012 121 134.009 26.801 53.603 26.801 362.214 2013 133.1 140.710 28.142 56.284 28.142 386.378 2014 146.41 147.745 29.549 59.098 29.549 412.351 2015 161.051 155.132 31.026 62.053 31.026 440.288 2016 177.156 162.889 32.577 65.155 32.577 470.354 2017 194.871 171.033 34.206 68.413 34.206 502.729 2018 214.358 179.585 35.917 71.834 35.917 537.611 2019 235.794 188.564 37.712 75.425 37.712 575.207 2020 259.374 197.993 39.598 79.197 39.598 615.76
表8-4 麦冲乡村旅游项目损益预测表（单位：万元）
总收入 销售税金 所得税 税后 盈余 未分配 及附加 总成本费用 利润 总额 利润 公积 利润 2006 2433 243.3 4413.45 -2223.75 0 -2223.75 0 -2223.75 2007 1543.56 154.356 846.5 542.704 0 542.704 54.270 488.433 2008 1192.38 119.238 855.95 217.192 0 217.192 21.719 195.472 2009 1246.52 124.652 865.871 255.997 0 255.997 25.599 230.397 2010 1205.51 120.551 318.79 766.169 0 766.169 76.616 689.552 2011 690.88 69.088 339.726 282.066 0 282.066 28.206 253.859 2012 733.76 73.376 362.214 298.17 41.564 256.605 25.660 230.945 2013 779.78 77.978 386.378 315.424 94.627 220.796 22.079 198.717 2014 829.15 82.915 412.351 333.884 100.165 233.718 23.371 210.346 2015 882.215 88.2215 440.288 353.705 106.111 247.593 24.759 222.834 2016 924.965 92.4965 470.354 362.114 108.634 253.480 25.348 228.132 2017 970.218 97.0218 502.729 370.467 111.140 259.327 25.932 233.394 2018 1018.155 101.8155 537.611 378.728 113.618 265.109 26.510 238.598 2019 1068.939 106.8939 575.207 386.838 116.051 270.786 27.078 243.708 2020 1122.797 112.2797 615.76 394.757 118.427 276.330 27.633 248.697 45
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情况下可以从卧龙寺蓄水池放水营造村内流水景观；
●新村组团、度假村，利用地形，沿田间沟渠自行排放，汇入现有小溪；
所有雨水于金殿山庄处汇入金殿水库引水渠。 （2）污水
●老村组团，按村落格局沿等高线铺设污水收集分管，各户接入污水支管，分管垂直等高线接入污水收集总管，污水总管接入门景区果园内设计处理能力为500立方米/天的污水处理厂。经处理达排放标准的污水可用于果园浇灌，剩余尾水沿沟渠排入金殿水库引水渠。 ●度假村集中片区、新村组团，分别平行于建筑群铺设污水收集分管，各户接入污水支管，分管接入顺地势铺设的污水收集总管，总管接入设在银龙钢铁厂厂房一侧日处理能力为500立方米/天的污水处理厂。经处理达标的污水可用于老村景观用水（需增加抽水泵站）、农田浇灌、鱼塘补水，剩余尾水沿沟渠排入小溪。
●工厂、“飞地型”度假村，应根据国家规定的排放标准，自行购入污水处理设备，污水处理达标后方可沿沟渠排入小溪。 （3）排水管道管材建议采用HDPE缠绕排水管。 5.3 供电工程系统规划 5.3.1 供电负荷
项目区内现有从小庄引入的10KV电网供电,由于区内无负荷等级高的用电负荷，故目前的区域电网能够满足将来乡村生态旅游区的用电需求。
5.3.2 变电装置及线路铺设
依据民用建筑电气设计规范,规定低压线路供电半径一般不宜超过200米，当供电电容量超过500KVA，供电距离超过200米时，宜考虑增设变配电所。为保证供电质量，变配电所供电半径不超过250米，故调整为在老村西、中、东组团分别设10/0.4KV变配电室，
每个变配电室各设一台250KVA变压器。
目前两条供电线穿过农田，影响了乡村的天际线，结合变配电所的增设工作，建议同时进行电缆入地铺设的改造工作，电缆沿金（殿）浑（水塘）公路外侧铺设。 5.3.3 旅游区照明
旅游区照明分为道路照明和居住区照明。
（1）道路照明标准取15LX，照明光源选用金齿灯，照明控制采用光控制方式。照明灯柱的设计应该亲切，不宜太高，要给人温馨、亲切的感觉。
（2）居住区照明，标准取10LX，光源选用高效节能灯，灯具选用庭院灯。路灯控制采用声控方式，既节约用电，又能满足居民、游客的夜间活动安全需要。
（3）局部景观节点应根据景观作景观照明。 5.4 通讯工程系统详细规划 5.4.1 现状
目前区域内已实现无线通讯讯号的覆盖，新村、度假村都已经普及有线电话、电视。无光纤电缆接入，上网主要通过电话拨号方式。
5.4.2 容量预测
根据城乡一体化的发展目标和乡村生态旅游区休闲度假的定位，应该加强旅游区的通讯能力，特别是光纤通讯的能力。结合全乡小城镇建设的要求，在项目区内考虑建设200对通讯电缆交接箱，结合电力工程的改造，将光缆埋地铺设，在居民、游客较为集中的老村、新村均预留接口。 5.4.3 线路铺设
各接点线路铺设采用在电力线路另一侧排管埋地暗铺。规划区内民居、度假村采用
31
电缆沿建筑内外墙铺设。
6 环境保护和环境卫生系统详细规划
6.1 乡村生态旅游区环境保护的内容 6.1.1 乡村自然环境保护 （1）水环境保护
严格控制工业企业、旅游餐饮企业的废水排放，所有尾水均应达到GB3838-2002《地表水环境质量标准》Ⅳ类标准，才准予向区域内沟渠、小溪中排放。制定上、中、下游溪水利用办法，解决“上游拦水下游枯”的问题。
（2）大气环境保护
严格控制工业企业、旅游餐饮企业的燃烧排放，减少废气、粉尘对乡村大气的污染。考虑到项目区属于农村地区，大气环境执行GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准。严格控制过往车辆的数量和排量，限制大排量、高耗油的车辆进入乡村旅游区。 （3）动植物保护
严格执行《野生动物保护法》、《森林法》的相关条例，防火期严格控制进入森林的游客量，并执行进入的申报制度。结合替代能源、节柴改灶等工作，引导农户改变燃料结构，减少薪柴、烟煤的使用量。 （4）声环境保护
动态的噪音包括：项目建设期内的建设
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噪音、汽车的流动噪音；静态的噪音包括：工厂企业的生产噪音。严格执行GB3096-93《城市区域环境噪声标准》Ⅰ类区标准，对过往交通执行鸣笛限制。 （5）农田保护
严格执行《基本农田保护法》，推广生态农业技术，减少农药、化肥的施用量，提高农田土壤质量，使区域内的农业向无公害农业、有机农业的方向发展。 6.1.2 乡村人文环境保护 （1）乡村传统村落保护
老村中部组团是保护的重点区域，保护的内容包括村寨格局、路网结构、本土植栽、传统民居等。本着修旧如旧的原则，对需要调整的部分进行适当的修缮。 （2）乡村典型人文资源保护
卧龙寺、杨一清纪念馆和百年以上的民居，需要对其建筑用材进行适当的调整、加固，使整个建筑更加古香古色又不失安全。杨一清纪念馆应尽快解决白蚁啃咬木料的问题。 （3）传统文化的挖掘
挖掘就是对文化主动的保护。一些传统的节庆、传统的生活习惯在城镇化发展的过程中已经渐渐失去了号召力和感染力。应该借乡村生态旅游的“东风”，包装、推出几个有麦冲特色的节庆和习俗（如前面提到的端午、重阳和元宵节）。 6.1.3 乡村意象保护
乡村意象是乡村的“可印象性”和“可识别性”。乡村意象的保护，除了上面两方面的内容外，还应该注重对非乡村建筑、非乡村
第七章 麦冲村社区发展与管理规划
1 麦冲村旅游社区的管理能力评估与利益相关者分析
文化入侵的控制。规划区内，不应再引入与乡村意象不吻合的企业和单位，对新建建筑应该执行层高和外观的控制。 6.2 环卫设施规划 6.2.1 旅游厕所
（1）门景区修建一个水冲厕所，男厕10个蹲位，6个小便器，女厕15个蹲位，冲厕用水由拟建的污水处理厂引出；
（2）老村中取消现有简陋旱厕，东、中、西组团分别建设一个旅游厕所（旱厕），男厕5个蹲位，3个小便器，女厕6个蹲位； （3）厕所均采用蓄粪池，由专车、专人进行清运；于果园中储藏发酵，沼气用于门景区能源，沼底用于农田施用肥料；
（4）杨家山山顶野营区设置马桶数量6个的移动型免水冲环保厕所。 6.2.2 垃圾箱
（1）旅游服务设施附近，根据游客量，灵活设置垃圾箱的数量和位置；
（2）景观栈道、田园健康步道，每隔100米放置一个垃圾收集装置； （3）生态小道及营地，杨家山山顶营地可考虑设置3～5个垃圾箱，生态小道附近不设置垃圾箱。
垃圾箱的外型应与环境相协调，尽量采用乡村常见的一些农具外型进行设计。另外垃圾箱的设置可以和解说牌结合起来，普及一些环保知识。 6.2.3 垃圾中转站
各垃圾箱内的垃圾由专人定期收集，运到垃圾中转站汇集后运至盘龙区指定的垃圾处理厂处理。垃圾中转站拟建在黄龙箐公路入口附近，占地面积50平方米。
为了更好地了解麦冲村相关机构管理能力的具体情况，规划确定了当地30个相关利益群体。这些群体包括政府部门、基层村社组织、社区居民、企业、个体商户、学校、外来人员、村社外围单位
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等。以下部分将分别介绍各个相关利益群体情况，并对各方的管理能力、优势和缺陷作一个评估。
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1.1 政府部门
一些政府部门或多或少涉及到麦冲村的管理。其中，有八个部门与当地旅游的发展息息相关：盘龙区旅游局有责任对区内的旅游发展进行管理监督，保证各项旅游发展项目遵守区、市、国家的相关规定；与此同时，旅游局还应向有兴趣发展旅游的各级地方政府和村社提供必要的帮助；盘龙区水利水电局有权对金殿水库及其水源地之一的双龙乡麦冲村进行控制；盘龙区林业局主要对区内的水源保护林、天然林和国有林进行管理；盘龙区环保局的主要任务是执行地方、省级和国家的环保法规，确保新的发展项目不能建在环境敏感的区域，对建设项目带来的影响进行监测，防止空气污染、水污染等事件发生。本项目还涉及到文化局、园林管理局、民族宗教事务局和建设局。双龙乡政府除了日常基本管理职能外，也代为履行盘龙区政府各个职能部门对麦冲村的管理事务。 1.2 基层村社组织和社区居民
基层村社组织和社区居民是麦冲村自然资源（森林资源、基本农田、老村、水资源和其他资源）的主要利用者。他们对本村周围的集体所有林、基本农田、老村拥有管理权。麦冲村设有一个经选举产生的村委会负责处理村内事务。每个自然村和社都有一名村社长。集体所有林由村内指派的护林员负责巡护。老村属于各个农户家庭所有，基本农田自联产承包责任实施以来一直由农户家庭经营管理，且家庭联产承包责任制已延长30年不变。老村基本保存完好，全村已经全部搬迁住进新村，据村委会介绍，虽然有少数农户把老村房子出租或卖与外来人员，但不会对老村的开发带来负面影响。社区居民对乡村旅游开发的态度一般，在旅游开发的初期需要加强教育宣传力度。尽管全村劳动力丰富，但大部分人由于一直都从事农业，缺乏非农业生产的技能和旅游服务技能。虽然有一小部分人通过在金殿公园和水库附近牵马、跑出租车（有相当部分属于黑车）
获得一定的经济收入，但由于收入偏低和不稳定，对麦冲发展乡村旅游作用不大。由于目前剩下的农田太少，加上从事传统农业的经济回报较低，虽然麦冲村拥有一些非农生产的企业（或者说是行业），但多为与麦冲当地社会经济关联度很小的“飞地”，所以全村剩余劳动力向非农产业的有效转移并不顺利。而本规划提出的“社区参与式”乡村旅游的发展思路，正是对破解这一发展“瓶颈”的积极探索。
1.3 企业和个体商户
麦冲村辖区内的各个企业，按照与旅游业的关系可以将它们分成旅游类企业和非旅游类企业两种，前者主要为“农家乐”经营户和旅游度假山庄（村）。“农家乐”有5户，数量不多，为村民自主经营，经济效益不一；旅游度假山庄（村）共有10余户，多为外来者投资，目前都还处在乡村旅游发展的初级阶段。这些旅游企业目前普遍存在的与麦冲村当地关联度过小和旅游发展所带来的环境污染等问题，应该通过制定相应的管理制度来加以规范和解决。
非旅游类企业有昆明市诚信塑料厂、云南恒力工贸有限公司、昆明银龙铸钢建造厂、昆明双龙信誉加油站等几十家，都是外来投资商经营。除铸造厂、加油站外绝大多数都位于麦冲新村附近。对于非旅游类企业而言，要发挥其对麦冲村乡村旅游发展的积极影响，尽量遏制其消极影响。如铸造厂对麦冲村乡村旅游发展有较大影响（割断了农田的有机联系），要积极寻找如搬迁异地安置、生产经营转向等解决途径。
个体商户多为小卖部一类，多为村民自主经营，也有外来人员经营，这些商铺多是沿公路一线建筑的一楼靠路铺面。规划中要改造现有过境公路，这些行动都需要得到这些商户的支持和积极配合。 1.4 外来人员
这里的外来人员主要是指麦冲村内非本村的务工人员，这些人
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一方面可以成为麦冲村的发展建设者，另一方面也是麦冲村当地居民发展机会的竞争对象和利益分享者。
1.5 学校、驻军和村社外围单位
这里所指的学校是民办高校云南职业信息技术学院，驻军指118团，村社外围单位有世博园、金殿公园、野生动物园、金殿水库、英惠地产公司、麦冲村相邻村社等。要积极发展与世博园、金殿公园、野生动物园的合作，麦冲村乡村旅游产品与这些周边旅游景点旅游产品有很强的互补性，完全可以实现客源市场的共享。麦冲村与金殿水库紧密相连，一方面水库良好的生态环境和影响力可以为麦冲乡村旅游带来积极效应，而麦冲乡村旅游的发展如果没能妥善处理好环境污染问题，将直接会对金殿水库带来灾难性的后果，最终也会危及自身发展。英惠地产公司所开发的别墅项目，虽然可以成为麦冲乡村旅游的吸引物，但也必须充分考虑其建设给乡村视觉、声环境带来的消极影响。
2 旅游社区发展理念
2.1 以村社为基础的发展理念
为确保乡村生态旅游的开发真正遵循以村社为基础的原则，必须建立村级乡村旅游领导小组，执行本村乡村旅游发展规划。
其他的机制还包括，组建麦冲村旅游协
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会，负责协调经营计划、服务技能培训和村社旅游活动后勤支持，以及实施旅游经营单位许可证制度（该制度要求当地旅游经营者必须雇用当地人员提供劳务）。 2.2 自然保护式的发展理念
对乡村生态旅游开发实施管理还应坚持“自然保护式”的原则。因此，应建立综合的旅游环境影响监测和管理制度，制订游客须知，抓住一切机会向游客传播自然保护知识。麦冲村应该制订系统的文化和自然资源管理计划。应通过建立旅游资源（游客）使用补偿和游客捐款管理机制，使乡村生态旅游开发活动能直接促进保护区和临近地区的保护工作。在管理方面，应该建立一个旅游资源（游客）使用补偿制度，规定允许开展的旅游活动类型和各具体地区可实施的旅游开发项目，促进现有的环境保护法规的执行。麦冲村目前的各资源中，老村、农田和林地应该在开发中得到重点保护。 2.3 参与式的发展理念
在麦冲乡村旅游开发中有多种模式可以选择，但注重社区和居民参与的开发模式是最佳选择。只有通过对麦冲村社区和居民的教育、培训和管理，增强居民的旅游服务意识，提高服务水平，树立市场营销理念，才能保证麦冲村参与式乡村生态旅游沿着可持续的道路发展。对旅游开发实施管理的另一个要点是，通过建立各种“代表制”管委会，鼓励当地群众积极参与乡村旅游开发全过程，包括为游客提供旅游服务和参与旅游开发管理决策。
参与式的发展理念体现在开发乡村生态旅游产品和旅游商品过程中，它要求注重游客的参与，争取让游客亲手参与制作加工自己喜欢的旅游商品，做到就地取材，变废为宝，既有物质享受，又突出乡村旅游的参与性、体验性，既可以提高资源利用率，降低生产成本，又可以丰富旅游商品的内容，使游客带回旅游纪念品的同时留下美好的回忆。
2.4 相互协作的发展理念
乡村旅游开发管理还应促进当地各级政府部门、村社、非政府组织，研究机构和民营企业之间的相互协作。为此，各级乡村旅游管理和咨询委员会应有各利益相关群体的代表。为促进各方的合作，应按照人数和贡献的大小或其他约定，公平合理地向各利益群体分配旅游资源（游客）补偿费收入。 2.5 面向市场的发展理念
乡村生态旅游开发应建立在可行性研究、市场需求分析和比较优势分析基础之上，应积极开展市场营销和信息推广工作，让潜在的游客清楚他们将获得的乡村旅游服务的情况。以村社为基础的乡村旅游企业应遵循先进的商业管理原则来运作，开展必要的经营规划和人员培训。
3 居民参与社区旅游开发的经营模式
3.1 麦冲村参与式乡村生态旅游经营模式
社区参与乡村生态旅游开发的形式没有统一的标准，应根据当地社区的实际情况，因地制宜，结合农业生产和农村产业结构调整进行开发，充分体现“社区事务，社区参与”的主旨，尽量通过不同模式的探索实现当地自然资源和传统文化的保护和持续发展。综合国内外研究的成就、规划组的相关实践经验，提出以下几种可供选择的麦冲村参与式乡村生态旅游的开发模式。 3.1.1 “公司+ 社区+ 农户”模式
此模式主要针对麦冲租地项目而提出。
这里的“公司”可以是麦冲村现有的度假山庄（村），也可以是麦冲村现有的其他企业进行转向经营或者通过招商引资方式引入的外来企业。公司先与当地社区(村委会) 进行合作，通过村委会组织农户参与乡村旅游，公司一般不与农户直接合作，但农户接待服务、
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参与旅游开发要经过公司的专业培训，并制定相关的规定，以规范农户的行为，保证接待服务水平，保障公司、农户和游客的利益。在麦冲村可以通过成立“麦冲农家旅游公司”，负责租地项目的规划、招徕、营销、宣传和培训；村委会成立专门的协调办，负责各户田地的整治、划分、种植结构的调整；农户负责租种者的接待、田地的照看、菜种农具的提供等服务。 3.1.2 “政府+ 公司+ 农村旅游协会+ 旅行社”模式
这一模式主要针对乡村购物店及主题餐饮（素食餐饮、创意食府）项目提出。
此模式的特点是发挥旅游产业链中各环节的优势，通过合理分享利益，避免乡村生态旅游开发过度商业化，保护了本土文化，增强了当地居民的自豪感，从而为旅游可持续发展奠定了基础。麦冲村具体的做法是：政府负责乡村生态旅游的规划和基础设施建设，优化发展环境；乡村生态旅游公司负责经营管理和商业运作；农民生态旅游协会负责组织村民参与提供住宿餐饮、景区导游、土特产品的制作等，并负责维护和修缮各自的传统民居，协调公司与农民的利益；旅行社负责组织客源、安排路线、定点购物、餐饮等。通过乡村生态旅游，既使麦冲村农户中的剩余劳动力有效参与旅游服务业，农村弱势群体(妇女、老人) 得到旅游从业机会，又能增加本社区居民收益，最
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大限度地利用当地资源，保证乡村生态旅游的地方性和真实性。 3.1.3 股份制模式
根据资源的产权将麦冲村的乡村旅游资源界定为国家产权、乡村集体产权、村民小组产权和农户个人产权4 种产权主体。在开发乡村旅游时，可采取国家、集体和农户个体合作，把旅游资源、特殊技术、劳动量转化成股本，收益按股分红与按劳分红相结合，进行股份合作制经营，通过土地、技术、劳动等形式参与乡村旅游的开发。企业通过公积金的积累完成扩大再生产和乡村生态保护与恢复以及相应旅游设施的建设与维护。通过公益金的形式投入到乡村的公益事业(如导游培训、旅行社经营和乡村旅游管理)，以及维持社区居民参与机制的运行等。同时通过股金分红支付股东的股利分配。这样，国家、集体和个人可在乡村旅游开发中按照自己的股份获得相应的收益，实现社区参与的深层次转变。
这一模式可运用于老村中部组团的开发及田园餐厅的建设。由村委会通过招商引资方式或自筹资金组建股份制公司，统一对老村宅基地拆迁、改建工作，餐厅建设管理等工作作出安排，老村住户自愿以宅基地、房屋入股、配股，按利分红。通过“ 股份制”的乡村生态旅游开发，把社区居民的责(任) 、权(利) 、利(益) 有机结合起来，引导居民自觉参与他们赖以生存的生态资源的保护，从而保证乡村旅游的良性发展。但在具体的操作过程中应该强调外来企业和麦冲村的产权（国家产权、乡村集体产权、村民小组产权和农户个人产权4 种产权主体）得到合理配置。 3.2 麦冲村社区参与式乡村生态旅游的引导与管理
参与式乡村旅游形式要求社区和居民进行全方位的参与，以提高社区经济水平和实现乡村可持续发展为根本目标，对当地政府、社区和居民有着特殊的要求，在开发中应加强旅游教育和培训，增强环保、旅游和管理意识，立足于长远利益，才能保证乡村经济社
会的持续发展。
3.3 麦冲村社区参与式乡村生态旅游可持续发展的保障措施 3.3.1 制度保障
规划要点：引进先进的管理技术，逐步推行规范化管理。 受旅游经营主体的影响，农民还不能完全把握旅游管理行业的规律，管理水平和管理技术有一定的局限性，在当前乡村旅游项目雷同成风的形势下，通过引进先进的管理体制和技术，完善和规范乡村旅游的管理，树立营销理念，使之与市场紧密结合在一起。通过对参与乡村旅游开发的农户评定考核，具备条件的颁发“旅游接待许可证”；对接待服务人员进行培训考核，推行上岗证制度，并定期检查。同时，每年推行评优活动，对条件较好、服务质量优秀的农户进行星级评审，并挂“星级牌”，树立品牌意识。通过市场导向原则，在农户中推行规范化管理，推动参与式乡村旅游朝特色化、规范化、规模化、品牌化的方向发展，使之成为我国解决“三农”问题， 全面建设小康社会的一面旗帜。 3.3.2 能力保障
规划要点：通过教育培训，强化旅游服务意识。
农民从自我管理的农业生产转向服务接待工作，在心理和行动上难以平衡，必须转变其观念，强化旅游服务的意识。当地政府和社区在开发乡村旅游的过程中，通过定期举办旅游技能培训和教育，消除农民对服务工作的顾虑，端正服务态度，强化服务意识，提高旅游服务水平。通过组织参加培训班和学习班，在掌握服务技能中强化服务意识，逐步实现从第一产业向第三产业的顺利过渡。 3.3.3资源和环境保障
规划要点：树立可持续发展观，增强资源和环境保护意识。 麦冲村的乡村生态环境保存较为完整，但也是最为敏感和脆弱的，如果在旅游开发建设中不注重生态环境的保护和修复，对乡村
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经济社会的发展将产生不可逆转的消极影响。因而在旅游开发时要树立乡村经济社会的可持续发展观，从当地政府、社区到居民都要接受持续发展的教育，通过学习了解生态环境的重要性，从思想到行动都具备环保意识，形成从上至下的环境保护观念。同时，通过环境保护教育和行动，使乡村生态环境更加美化，更能符合城市游客求新、求异、求美的心理需求，实现经济效益、社会效益和环境效益的最优化。
第八章 麦冲乡村旅游发展
管理计划
麦冲村乡村生态旅游发展管理包括田园餐饮管理、住宿管理、田园生产管理、设施管理、环境管理、安全管理、人力资源管理、经营诊断八个方面。具体管理计划如下：
1 田园餐饮管理
麦冲村的田园餐饮管理要比昆明周边其他乡村旅游区的田园餐饮更具特色，才能对市民产生吸引力。为此，在麦冲村的田园餐饮开
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发与经营管理中需做好以下工作：
1.1 坚持田园餐饮的综合经营与单一经营并重
前者经营一种以上的风味饮食，可将规模相对做大，将加工、制作、销售和服务成龙配套；后者可专一经营一种独特风味或地方风味，要将特色做浓，要争取做到“一村有多店，店店异风味，店店好口味”。
1.2 突出田园餐饮的生态特色
麦冲村所属双龙乡为昆明市附近的蔬菜种植大乡，田园餐饮应打出双龙绿色蔬菜的品牌，将无公害蔬菜、无公害猪肉制作成各种田园风味菜肴推上餐桌。另外，还应做好坐店外卖工作，让满意的游客将可口的风味菜（如乡村腊肉、无公害腌菜等）带回家，既可送给朋友，又可以自已慢慢享用。
1.3 开发好“卧龙居”和“栖凤阁”的素食特色餐饮
借助卧龙寺的佛教氛围，结合麦冲村较高品位的森林景观，可开发各类以生态食品为根基的素食菜肴，配套推出各种档次的素食套餐，让游客吃到最经典的素食，赏到最悦目的森林景观。 1.4 做好预定销售工作
根据田园餐饮的特殊性，各餐馆应按照客人预定要求，提前加工制作好饮食产品。预定销售工作要讲信誉，要诚信。 1.5 认真做好饮食产品经营过程的组织
要完善各项管理制度、帐务手续，加强厨房生产管理，切实保证产品风味和产品质量，做好餐厅服务，提供高质量、高效率的服务，满足客人田园餐饮消费需求。
2 住宿管理
麦冲村的旅游接待住宿可大致分为两类，即度假村旅游住宿和产权农庄民宿接待。麦冲村的旅游住宿管理上一方面要体现一定的
地方特色和乡村风格，另一方面还需要提供一流的住宿接待服务。 2.1 度假村旅游住宿管理
麦冲村旅游度假村的旅游住宿管理从功能上划分应包括前台管理、客房管理、综合服务管理。 2.1.1 前台管理
麦冲村各旅游度假村的前台可大致分为三个部分：即前厅厅堂、前厅柜台、前台办公室。前台管理可实施岗位责任制，明确每个岗位从业人员的具体职责，具体包括：
（1）预定部：保证电话24小时畅通；工作人员应能使用标准普通话接听电话，记录预定信息，回答顾客的询问；及时将预定信息反馈给总服务台，为客人预留房间，并向上级管理人员反映订房状况； （2）接待部：每天晚上10点前应正确核对次日客房预定信息，并作房源分配图表；热情接待游客，接待人员应能够正确使用标准普通话，并能熟悉听懂各种昆明周边本地方言；保持房牌洁净、完整；争取以较高的效率，最短的时间完成入住手续；耐心仔细回答游客的提问；
（3）商务中心：提供收发电传等商务服务；
（4）前台收款：建立明确公开的财务收款制度，坚决杜绝无发票、无凭证，无明细帐条目等现象。 2.1.2 客房管理
麦冲村的客房管理无论是民居式客房还是度假村客房都应对客房公共卫生、客房内卫生、客房洗衣房、客房设施维护实施系统管理。具体体现在：
（1）搞好客房公共卫生：包括搞好客房周边公共卫生，搞好客房外的楼内公共卫生，搞好灭蚊、灭蝇工作，定期做消毒工作； （2）搞好客房内卫生：包括每天清扫房间、客人退房后清洗消毒马桶、便器、面盆、洁具台、浴缸、垃圾桶等；客人退房后及时更换
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洁净床单、被套、枕套。
（3）客房洗衣房：作好所有清洗物件的消毒工作；保证所有清洗物的洁净度达标；清洗物晾晒不要影响麦冲村的视觉审美；
（4）客房设施维护：维修人员24小时值班及时维修、更换报损物件；维修时间段采用尽量不打搅游客休息的时段。 2.2 综合服务管理
综合服务管理包括作好客房周边环境管理、客房物件添置管理、客房布置管理、客房安全管理和客房娱乐设施租用管理。此类管理须立足各类住宿项目的实际情况，具体落实管理任务，将管理内容文本化，并落实到各个管理人员的职责中，奖优罚劣，提升管理绩效。 2.3 产权农庄民宿管理
麦冲村的民宿管理与度假村住宿管理相比较，应重点强调客房管理和综合服务管理，民宿设施可略降低档次，但设置及风格应与民居相一致，要强调方便、舒适。
3 田园生产管理
由于麦冲村农用生产土地面积有限，所以生产管理应着力于“精”、“细”二字。为了突出麦冲村独特而保存完整的田园景观特色，生产管理应着重做好以下工作： 3.1 农田种植规划
农田种植规划要具有长远性、兼顾季节
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性，突出田园景观的美色。为了迎接游客的光临，对农路、田埂、区块大小、农作物品种选择、水源、肥源等均需作好综合规划。 3.2 生产制度设定
村委会应与高校或农科院专家组建立长期合作关系，由专家根据不同农作物的生长规律及花叶特征为麦冲村农田设计农作物种植制度。所选择的农作物不仅要能够美化田园，而且要有经济价值，甚至要能够为田园餐饮服务。 3.3 搞好农作物的田间管理
突出绿色农业的特色，尽量使用先进的生物和物理方法为农作物除虫；争取使用先进的灌溉技术，让久居城市的旅游者增长见识。 3.4 搞好牲畜的饲养管理
牲畜的饲养要注意尽量采用圈养，搞好饲养场所的卫生；搞好牲畜的定期免疫工作，谨防传染病的发生。
4 设施管理
无论是公用旅游设施还是各个接待企业、接待点的私有设施，都应该作好设施的维护与管理。 4.1 设施维护
有专人巡查全村所有公共旅游设施，一旦发生损坏，应及时进行修缮补救。对于人为损坏事件应追究相关人员责任。 4.2 设施更新
麦冲村的旅游设施应不断地进行更新、替换，设施要与时代同步，要不断改正其不足，学习、吸取其他旅游设施的优点。 4.3 设施创新
建议麦冲村各旅游企业发动员工的创造力，为本村旅游业的健康发展积极思考，提出旅游设施创新的奇思妙想，让游客留下深刻印象。
4.4 筹建公共设施维修基金
对于公用设施维护、更新所需的资金，可通过建立维修基金来解决。维修基金由村旅游领导小组、旅游协会建立相关制度，每年或每月向相关企业收取。 4.5 处罚维修不当的企业
对于私有设施维护不当的企业要进行处罚，严重者可取消旅游接待的资格。
5 环境管理
旅游业的发展不仅不应该破坏麦冲村的生态环境，还应该逐步改善麦冲村的生态环境。由于环境管理工作较为复杂，本规划针对居民、现有企业、游客三个方面来进行环境的管理： 5.1 居民方面
（1）对居民进行环境保护宣传，让居民熟悉相关的环境法规政策； （2）成立村民监督小组，选举环境保护意识强的村民作为小组长，负责对村民定期进行宣传；
（3）对村民的破坏环境行为，如砍伐森林、乱倒垃圾、污染水体等，分别按情节轻重给予不同的惩罚；
（4）采用模拟现场的方法，对可能发生的后果进行现场模拟，加深村民对环境保护的认识；
（5）做好麦冲村民居建设规范管制工作，无论新建民居还是改造民居，均应遵循规划的整体风格，尽量减少现代建筑风格对传统田园景观的破坏。 5.2 现有企业方面
（1）定期对企业的废水、废气排放进行检测，对噪音污染进行控制，必要时通过协商等渠道与企业、工厂达成协议，进行生产项目转向或调整生产时间，同时建立长期的跟踪监测系统；
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（2）要求企业、工厂内部有一定面积的绿化，对影响视觉效果的部分利用绿化遮挡。 5.3 游客方面
（1）通过旅游标识系统对游客进行宣传；对农田和古民居采取游客限量进入的措施； （2）在门景区向游客发放垃圾袋和宣传册，在宣传册上应印有麦冲村内垃圾箱、厕所的具体位置，对进入森林的游客应特别强调防火及垃圾入箱；
（3）设置环境维护警示牌，提高游客的环保意识；
（4）严禁旅游者攀爬树木、在林间用火、吸烟。
6 安全管理
麦冲村内不仅有溪流、水塘、陡峭的山体、森林，还有失修的古民居，穿村而过的公路，再加上公共设施，游憩设备等硬件资源，使得麦冲村对外经营的安全管理问题格外重要。 6.1 预防工作
（1）麦冲村周围危险环境背景资料库的建立与对外发布（如：骑马的意外风险等）； （2）村内公共设施、游憩设施定期巡查与维护；
（3）游客安全教育与宣传；
（4）公路车人安全隔离工作的落实； （5）汽车穿村行驶减速标牌的设立；
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（6）旅游意外伤害保险的推广；
（7）对村内旅游从业人员及村民进行紧急救助、安全防护等教育培训；
（8）加强对进入森林的游客的行为管理。 6.2 救助工作
（1）建立紧急事故预警作业系统； （2）建立紧急事故救难系统； （3）必要医疗设备、人员的配置。 6.3 善后工作
（1）在事故发生后，认真查处责任归属，并按照相关法规尽赔偿义务；
（2）责任查处后，应给予相关员工适当处罚，并及时查补村内的安全管理系统的缺失。
7 人力资源管理
麦冲村的旅游管理中，要充分贯彻“人才为本”的人力资源管
理理念，乡政府、村委会和各个经济实体的经营管理者都应十分重视人力资源管理的重要性，并切实督促做好以下管理工作。 7.1 制定人力资源计划
制定人力资源管理计划是麦冲村搞好人力资源管理的基础，村旅游领导组、旅游协会应指导企业做好人力资源计划工作。 7.2 进行工作分析
认真进行工作环节分析，让各个企业管理人员清楚地了解各个岗位的工作要求和奖罚制度。
第九章 麦冲乡村生态旅游区项目商业计划
1 投资计划
7.3 公平地进行工作评估
针对麦冲村旅游企业规模小，种类繁杂的特点，各个企业应立足自己的工作具体问题具体分析，科学地进行评估，评估应对事不对人。
7.4 人员选聘与培养
应打破传统的人力资源选聘格局，大胆选聘适合各个企业的专业人才，建议各个旅游企业的基层员工尽量招聘本省中专学历及以上的专科类院校毕业生（例如云南省旅游学校、华夏中专等），中层管理层员工可争取招聘大专及以上学历的相关专业高校毕业生。
8 经营诊断
建议麦冲村为各个旅游企业组建一个诊断专家团。专家团成员可由高校学者、企业家、行业组织专家等组成。麦冲村如果发生经营问题，可借助诊断专家团提供建议以促进健全经营。经营诊断可以帮助麦冲村分析麦冲村各休闲旅游企业的经营状况，发掘问题病结，提供改善方案，以增强各旅游企业的体质，促进合理化经营。
1.1 投资估算及资金筹措方案说明
本工程投资估算包括公路、栈道、门景系统、游客中心、配套设施（氧吧、旅游厕所、环保车、交通工具）等基础工程。
（1）建安工程根据云南省相类似工程的建安费用进行估算。
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（2）设备购置费由设备出厂价、国内运杂费等构成。
（3）各项取费依据根据中华人民共和国林业部《林产工业工程概预算及其他费用定额编制
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办法》（LBD301—96）及云南省建安工程概预算及其他费用定额编制办法的规定计取。
（4）基础设施工程根椐类似工程的单位造价估算。 1.2 投资估算
根据表8-1计算，本项目建设投资估算为7111.05万元，其中静态费用为5611.05万元；预备涨价费500万元；流动资金为1000万元。
1.3 资金筹措
投资按照谁投资谁受益的原则，以吸引民间资本投入为主、政府投入为辅的方式进行资金筹措。好项目、能盈利的项目坚决留给民间资本进入，有风险、回收期长的项目采取政府资金投入。其中基础建设部分主要由政府部门为主投入，旅游服务设施项目主要由企业投入。政府部门和企业投入的资金，具体比例由双方针对具体项目商定。
2 基本财务指标
2.1 评价方法及基础数据说明 2.1.1 评价方法
（1）《建设项目经济评价—方法与参数（第二版）》 （2）《建设项目经济评价方法与参数—参考资料》 （3）《投资项目可行性分析与项目管理》 2.1.2 基础数据说明
（1）工资按800元/人·月，总计125人，工资年增长率为年10%。 （2）固定资产折旧采用年平均直线法折旧，折旧年限为15年，残值率为20%。
（3）维修费参照类似项目的相应费用，按年增长5%计算，维修费为20万。
（4）考虑到养老农庄所处位置等具体情况，该项目的前景较好，因此在第一年的收入预测较高。在养老农庄收入上限考虑的是销售和出租比较好的情况预测，即在建设期就能比较好的出售和出租，下限则相反。租地收入考虑到签订的租地合同期限一般来说比较长且比较固定，因此按100万/年进行预测1 。 （5）销售税金及附加为10%。
（6）递延资产摊销：无形资产按10年摊销、递延资产按5年摊销。 （7）公积金、公益金按税后利润的10%计，社会折现率为20%。 （8）所得税税率为30%。 2.2 财务评价 2.2.1 经营收入计算
依据对项目各项营业收入的分析计算得出（见表8-2），项目建成后年均营业收入为1109.455万元。 2.2.2 总成本费用
总成本费用的计算详见表8-3，年平均总成本为 796.212万元。 2.2.3 损益计算
损益计算详见表8-4，年平均利润总额112.622万元。 2.2.4 静态效益指标
（1）所得税后投资回收期（Pt）=
[累计净现金流量出现正值年数]-1+[上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量]=7-1+47.801/259.323=6+0.18=6.18 （2）所得税前投资回收期（Pt）=
[累计净现金流量出现正值年数]-1+[上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量]=7-1+47.801/306.478=6+0.15=6.15
根据表8-5计算，项目投资所得税后回收期为（税后）6.18年，项目投资所得税前回收期为（税前）6.15年。 2.2.5 动态效益指标
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根据成都市锦江区每亩每年8000元的标准，略有提高，计算面积为120亩。
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根据表8-4计算，项目各项动态效益指标如下：
（1）税后净现值：1846.017万元 ；税前净现值：1653.540万元。
（2）税后财务内部收益率：28% ；税前财务内部收益率：29%。
（3）税后回收期为（税后）6.18年；税前回收期为（税前）6.15年。 2.2.6 清偿能力分析
根据表8-5计算，项目的税后回收期为6.18年另根据表8-5计算，项目在计算期内累计盈余净现金1846.017万元，说明项目的现金清偿能力是比较强的。从静态投资指标的分析来看，各项指标均较高，因此此项目可行。 2.3 敏感性分析
根据项目的特点及项目未来的营运情况，选择项目的固定资产、经营收入、经营成本等因素在一定的条件下单因素发生变化时，采用临界值分析法来对项目作敏感性分析： （1）投资临界值（Kp）
Kp =－基准净现值÷固定资产投资现值×100%
=－1653.54÷（－5611.05）×100% =29.46%
即说明项目的建设投资，在其它因素不变的条件下，即使建设投资增加29.46%，项目仍然可行，若投资总额超过此临界值，则项目不可行。
西南林学院国际生态旅游研究中心 双龙乡麦冲村乡村旅游总体规划
（2）营运成本临界值（Kcv）
Kcv =－基准净现值÷经营成本现值×100% =－1653.44÷(－6769.02) ×100%
=24.42%
即说明项目的营运成本，在其它因素不变的条件下，营运成本增加24.42%，项目仍然可行，否则项目不可行。 （3）营业收入临界值（KS）
K =－基准净现值÷[营业收入现值×(1－综合税率)]×100% =－1653.44÷[7496.11×（1－0.054）] ×100% =－23.31%
即说明项目的营业收入，在其它因素不变的条件下，营业收入降低23.31%，项目仍然可盈利，否则项目不可行。
综上所述，项目的抗风险能力比较强，各因素的变化不同程度影响项目的收益，特别是投资对项目的利润的敏感性较强。但项目实施后，只要企业在经营过程中加强管理，提高职工的素质，经营风险是可以克服的。项目从经济分析来看，内部收益率、投资回收期等均远远高于行业标准，因此项目从经济上看是可行的。
3 项目进程
项目建设进程要有序展开，重点推进。由于老村中部、西部产权农庄、养老农庄资金需求量大、建设周期长，因此要以产权农庄为重点展开建设。
考虑到项目实施的可操作和与国民经济发展规划相协调的原则，我们把整个项目建设按照近、中、远三个阶段推进，其中：
近期，2006～2010年； 中期，2010～2015年； 远期，2015～2020年。
其中，近期是本规划的重点阶段，为体现有重点、有步骤推进项目的原则，我们又把近期分为两个阶段，其中：
2006～2008年，为项目的重点建设期； 2009～2010年，为项目的巩固完善期。
争取通过“十一五”的建设，使麦冲乡村乡村生态旅游项目成为昆明城郊旅游的精品。近期建设项目的推进时间建议如图8-1所示，项目具体分期情况见表8-6。
4 近期重点建设项目
麦冲乡村生态旅游区建设项目规划的总体思路是确定选择合理的投资规模和融资渠道，依据旅游区总体开发战略分层次，分项目，分时段地实施投资建设，形成合理的投资结构，保证开发和建设的有序进行，为旅游区开发招商引资提供参考依据。并本着“从实际出发、注意实效、统一规划、分步实施、先重点后一般、滚动发展”的原则进行。 4.1近期建设项目规划
在2006----2010年规划近期内，旅游区要加大景观、景点建设、服务设施建设、基础设施建设和其它方面的建设，具体项目有： 4.1.1景观建设
（1）门景系统区景观建设 （2）梯田景观整理建设 （3）老村建筑修葺建设 （4）果园种植景观建设 （5）道路及各功能区绿化 （6）卧龙寺恢复建设 4.1.2服务设施建设
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（1）老村服务设施建设 （2）观光农业区服务设施建设 （3）老昆明食府区服务设施建设 （4）综合服务区服务设施建设 4.1.3基础设施建设
（1）景区道路及交通路标建设 （2）门景区生态停车场建设 （3）观光农业区农产品加工房建设 （4）公厕建设
（5）给水、排水及环境治理建设 4.1.4其它建设
（1）森林防火，森林病虫害防治，野生动物资源保护及旅游安全保护建设
（2）污水处理，垃圾处理及果皮箱设制 （3）现有作物种植结构调整及森林植被改造 4.2近期重点建设项目
为使旅游区旅游活动飞快开展，以满足旅游发展的需要，旅游区建设应采取边开发，边建设和滚动开发的策略。因此上述近期建设项目中，要分轻重缓急，特确定以下八个方面的重点建设项目：
（1） 老昆明食府区建设（或养老农庄项目）（2） 老村建筑修葺整理建设 （3） 市民农园项目建设 （4） 门景区生态停车场建设