大成方略纳税人俱乐部讲稿
土地增值税清算技巧与 汇算清缴热点难点问题
第一部分土地增值税清算基础知识 第二部分清算收入的审核 第三部分 税前扣除原则 第四部分 转让税金的审核 第五部分 利息支出的审核 第六部分 期间费用的审核 第七部分 开发成本的审核 第八部分 汇算清缴热点问题
第一部分：土地增值税清算基础知识 一、土地增值税清算概念
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二、增值额和扣除项目 三、开发成本的口径 四、税率的形式 五、清算对象（重点） 六、清算条件 七、清算审核 八、补缴土地增值税 九、清算后再转让
一、土地增值税清算概念
?土地增值税清算管理规程?（国税发【2009】91号）第三条规定，?土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写?土地增值税清算申报表?，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。?
二、增值额和扣除项目
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：
1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；
2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等； 3、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
4、与转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和
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财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内计算扣除。 三、开发成本的口径
会计口径：包括土地和资本化利息 土地增值税法：不含土地、资本化利息 加计扣除基数：会计口径－资本化利息
见?关于土地增值税清算有关问题的通知?（国税函【2010】220号）?三、房地产开发费用的扣除问题:……（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。?
四、税率的形式
1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
2、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率形式，是最常见的税率，应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等。
3、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐步提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别适用不同的税率。前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者主要应用于土地增值税。 4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
?土地增值税暂行条例实施细则?第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50%
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土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 五、清算对象
（一）会计成本核算对象
开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。
由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：
1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 （二）企业所得税——计税成本对象
?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?（国税发【2009】31号）第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
1、可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，
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然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 3、功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 5、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 （三）土地增值税——清算对象
1、?土地增值税暂行条例实施细则?第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
2、清算单位
（1）?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?（国税发【2006】187号）?一、土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?
（2）?福建省厦门市地方税务局关于印发?厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法?的通知?（厦地税发[2010]16号）?第十五条 对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的?建设工
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