宁化县基准地价修订更新技术报告
(5)空间聚类初步划分土地级别
利用MAPGIS软件将具有空间信息的地价区块进行空间聚类。空间聚类的空间坐标为每个地价区块的X、Y坐标串，它以面状数据存储为单独的数据文件。空间聚类的属性数据为区块单位地价。我们以2004年土地级别为基础，先确定出聚类后的范围个数(即聚类后的土地级别个数)，以及属性数据的平均值。然后系统自动按照每个级别内数据值与数据的平均值之间的差距将各个区块划分到对应土地级别(各级别区块以颜色区分)。通过地价区块的空间聚类，初步划分土地级别。主要思路见流程图2。 根据宁化县的 实际情况 (如城市建设、城市规 划、土地区位条件变化情况)进 行修正。
划分地价区块 测算样点单位地价 数据检验、剔除异常值 测算区块单位价格 空间聚类初步划分土地级别 最终确定土地级别 图2：土地级别调整流程图 2、多因素综合比较法
在测算区块地价时，除了大部分地价区块有足够数量的样点资料可测算出其地价外，还有一些近年没有房地产交易、欠繁华的区块，因缺乏样点交易资料无法确定其地价。因此我们采用多因素综合比较法来处理这
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类问题。多因素综合比较法是一种市场比较法的延伸，可以说是一种广义上的市场比较法。它的理论基础一是类似于市场比较法的替代原理；二是土地的质量与土地价格—土地价值的货币表现是一种正相关关系，即土地质量好的土地价格也应该高，土地质量差的土地价格也应该低。城市土地质量好坏的衡量标准是土地的区位条件，土地的区位条件具体表现在影响土地质量的多种因素综合评价上。城市土地价格显然和土地区位是密切相关的，我们认为影响地价的因素和影响土地质量、等级的因素基本上是一致的。因此，利用多因素综合比较法，按土地用途基本类似、区位基本一致的原则，选取多个样点地价已知的区块与样点少或无样点的待估区块，按影响地价的区域因素修正表，进行区域间因素优劣的比较分析，经系数修正后得出待估区块的地价。
3、多因素综合评定法
多因素综合评定法是根据一定的目标原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素因子作为评价指标，并赋予相应的权重值，然后用加权分值和的公式进行累加，用适宜的标准划分土地级别。流程如下：
(1)、资料收集
交通局、公路局：道路分布类型、道路级别标准、道路宽度、汽车站客运量、火车站客运量、用地面积等；公交公司：各公交车路线、数量、站点分布、营业时间、出车频率等；规划建设局：规划文本、规划图件；宁化县统计年鉴；企业分布情况等其他资料。
(2)、定级因素选择与权重确定
定级因素是指在定级估价区域内，对土地的利用效益有明显的作用，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
此次工业用地土地级别调整采用的定级因素及其权重，主要是依据2004年宁化县基准地价修订时的因素因子及其权重。具体见表5-1。 表5-1 工业用地定级因素及权重
地价影响因素 交通条件 权重 0.30 地价影响因素 距火车站距离 内部交通状况 道路等级 供水 排水 供电 通讯 权重 0.08 0.12 0.10 0.06 0.04 0.06 0.04 基础设施状况 0.20 －41－
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环境质量优劣度 工程地质 产业集聚度 宗地面积 宗地形状 地形坡度 容积率 0.10 0.08 0.10 0.04 0.08 0.06 0.04 环境条件 产业集聚规模 宗地条件 0.18 0.10 0.22 (3)、土地定级单元的划分
定级单元是评定土地级别的基本空间单位和定级因素分值计算的基础，是土地内部特性和区位条件相对均一的地块。本次级别修正以均值区域为定级单元。
(4)、测算影响因素的作用分及作用半径
根据《城镇土地分等定级规程》，结合宁化县实际情况，从而确定土地定级的因素因子指标值、指数、功能分、距离，作用分值采用指数衰减、直线衰减、条件赋分法量化城市建设、规划变动、经济发展需要等变化因素对土地级别的影响。
(5)、因素作用分值及单元总分值计算
根据各变化因素指标点状、线状、面状分布的不同特性，采用数学模式确定各因素指标的作用分及作用半径；计算同一因素中不同规模、功能、作用的各种作用分值叠加、修订后获得的值；计算各因素的加权分值之和。
n
即P=∑WiFi i=1
式中：P—变化因素总分值(某地点土地质量优劣程度综合反映)。
n—变化因素总数。
wi—某变化因素的权重值(该因素对土地质量优劣的影响度)。 Fi—某变化因素在某网格的分值。 (6)、划分土地级别
根据新的单元总分值利用一定的数学方法，利用计算机辅助计算，将各单元初步划归不同的级别。
最终确定的各土地级别范围，见下表5-2、5-3、5-4。
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表5-2 商服用地土地级别范围表 土地级别 Ⅰ Ⅰ 级别范围 妇幼保健院—电影院—农贸市场—老干中心—翠景大厦—江滨花园—林业新村—国土局—工商局—司法局—旧汽车站—边贸商厦—客家宾馆—师范附小—电信大楼—老地税局 (1)西大路两侧：盛林花木场—县烤烟厂—盈盛园—运明园—原物资局—定光寺—小溪农贸市场—邮电局宿舍—巫罗俊公怀念堂—小溪新村—县环卫站—县医院—意华园—伍坑口—化工材料厂—城郊烟草站--新庙段 (2)南大街南段两侧：龙门新村—地税局—农机学校—翠江--通用机械厂—财富广场—县汽车站—原松香厂区—东方花园—民福大厦—东方段—第七中学—新建二村—工商局宿舍 (3)中山路以北--东街路两侧—朝阳路西侧：西门小车修理厂—西门干休所—红卫村委会—宁化一中—县体育场—坤兴公司—红旗小学—下东门片—种子公司宿舍—党校—老林业局—城关粮站—饲料公司宿舍—金叶大酒店—中山路右侧—北街口—县政府—广播电视局—实验幼儿园—武警大队 东溪、西溪以北—朝阳路以东：松树园新村—农业服务中心—紫竹新村—城东中学—体育中心—翠江明珠—中环广场—玉林路—国税局—中山农贸市场—朝阳新村—马岭坑口 老医院—县卫校—横街—妇幼保健院—财政局宿舍—水利局—供销社宿舍—薛家坊片 西大一路两侧：五家山坡底(西侧)--新建一村—医药公司—邮电局仓库—县车队—县大理石厂—阳光食品厂 (1)县职专—气象局—北山公园—北山新村 (2)东大路—高堑街二路：县种子公司仓库—宁化县合成氨厂—县机砖厂—江下片 (1)鸡山片—金鸡山片—屠宰场—岗上园(不含)外围东南面—墩子前—六中—禾坑—窑上片--南门新村片 (2)三明市工贸学校片—紫竹新村 规划区内Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级以外区域 Ⅱ1 Ⅱ Ⅱ2 Ⅱ3 Ⅱ4 Ⅲ1 Ⅲ Ⅲ2 Ⅳ Ⅳ
表5-3 住宅用地土地级别范围表 土地级别 级别范围 妇幼保健院—电影院—农贸市场—老干中心—翠景大厦—江滨花园—林Ⅰ Ⅰ 业新村—国土局—工商局—司法局—旧汽车站—边贸商厦—客家宾馆—师范附小—电信大楼—老地税局 (1)东溪、西溪以北—朝阳路以东：新华书店教材发行中心—朝阳新村—松树园新村—农业服务中心—紫竹新村—江下片(不含)南侧—翠江明珠—玉林路—城东广场—中山农贸市场—翠江镇宿舍—马岭坑口 Ⅱ Ⅱ1 (2)南大街南段两侧：工商局宿舍—宁化七中—城区烟草站—工商局—地税局—农械厂—财富广场—汽车站—原松香厂—东方花园—民福大厦—环保局—东方段—新建二村—电视机厂宿舍
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中山路以北--东街路两侧—朝阳路以西：西门小车修理厂—西门干休所—红卫村委会—宁化一中—县体育场—坤兴公司—红旗小学—下东门片—种子公司宿舍—党校—老林业局—城关粮站—饲料公司宿舍—金叶大酒店—中山路右侧—北街口—县政府—广播电视局—实验幼儿园—武警大队 西大路两侧：老医院-县卫校-横街--妇幼保健院-财政局宿舍-水利局-定光寺-小溪农贸市场-邮电局宿舍-巫罗俊公怀念堂-小溪新村-车脑上-环卫站-永利花园-县医院-天主堂-意华园-地税宿舍-化工涂料厂-烤烟厂宿舍-新庙段 西大一路两侧：五家山坡底(西侧)--新建一村—医药公司—邮电局仓库—县车队—县大理石厂—阳光食品厂 (1)县职专—气象局—北山公园—北山新村 (2)东大路—高堑街二路：县种子公司仓库—宁化县合成氨厂—县机砖厂—江下片 (3)东溪-岗上园(不含)外围东南面-生猪定点屠宰场-金鸡山-宁化六中片 窑上村-红土地广场-顺风加油站-南门新村片 (1)三明市工贸学校片—紫竹新村 (2)申达木业有限公司-金山染织有限公司-五金厂-县胶木厂-新建二村片 规划区内Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级以外区域 Ⅱ2 Ⅱ3 Ⅱ4 Ⅲ1 Ⅲ Ⅲ2 Ⅲ3 Ⅳ Ⅳ 表5-4 工业用地土地级别范围表 土地级别 Ⅰ Ⅰ 级别范围 妇幼保健院—电影院—农贸市场—老干中心—翠景大厦—江滨花园—林业新村—国土局—工商局—司法局—旧汽车站—边贸商厦—客家宾馆—师范附小—电信大楼—老地税局 龙门新村－宁化七中－县烟草专卖局城区管理所－县化境监测站－东方花园－南宁针织时装有限公司－宁化汽车站－中环路以东片－县农机学校－县地方税务局 小车修理厂－西门干休所－县教育局－马岭坑口－松树园新村－环境卫生管理站－农业服务中心－紫竹新村－城东中学－城东广场片－翠江明珠－县委党校－县林业局－城关粮食管理所－中山村－公证处－县中医院－县卫生防疫站－人寿保险－翠江卫生院－县广播电视服务中心－实验幼儿园－县武警大队 县卫校－县供销社－县水利局－诚信家具厂－公路分局－医药分公司－土产公司－邮电局仓库－申达木业有限公司－小溪新村－县环卫站－金鸡山－五坑口－县城郊烟草站－中央苏区后方医院旧址 中央苏区后方医院旧址以北片－县消防大队－宁金园花场－金鸡山－宁化六中－金山染织有限公司－县胶木厂－新建二村－窑上村－南门新村片 红卫村－鸡山新村－北山公园－城北新村－县气象局－县职业中专学校－三明工贸学校－紫竹村－周家排－县鱼种场－高堑村片－宁化合成氨厂－县机砖厂 规划区内Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级以外区域(含城南工业园区) －44－
Ⅱ1 Ⅱ Ⅱ2 Ⅱ3 Ⅲ1 Ⅲ Ⅲ2 Ⅳ
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