“ 营改增”后房地产业税收的相关规定
一、取得不动产的抵扣规定
1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 二、销售不动产的征税范围
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围
经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 四、税率和特殊征收率及计税方法
(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征收率为5%。
五、利息及费用不得抵扣进项税额
(一)纳税人购进贷款服务(支付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。
(二)纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 六、不征收增值税的收入
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。 七、销售额的规定
(一)销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税)，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
(二)除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。
(三)房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处
自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。
“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。 适用简易计税方法
案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费—— —未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款
=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条
规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费—— —未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费—— —未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8
文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 适用一般计税方法
案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2016年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。
甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务：1.2016年5月，购进A办公楼一栋，用于办公。甲公司将A办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。 2.2016年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。
3.2016年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将A办公楼整体用于职工宿舍，假设A办公楼净值为95万元。
4.2016年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。
5.2016年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。 问：做出甲公司2016年5月至12月相关会计分录案例解析：2016年5月购入办公楼：借：固定资产 100应交税费—— —应交增值税(进项税额) 6.6应交税费—— —待抵扣进项税额4.4贷：银行存款 111文件依据：税总2016年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5
月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
2016年6月购进钢材：借：原材料 200应交税费—— —应交增值税(进项税额) 34贷：应付账款 2342016年10月将办公楼用于职工宿舍：借：固定资产 6.6贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 6.6借：应交税费—— —应交增值税(进项税额) 3.85贷：应交税费—— —待抵扣进项税额 3.85
借：固定资产 3.85贷：应交税费—— —应交增值税(进项税额转出) 3.85文件依据：税总2016年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
不动产净值率=(95÷100)×100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.+4.4)×95% =10.45 若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。
2016年11月预收房屋销售款：借：银行存款 1110贷：预收账款 1110文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 预缴税款:[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。
借：应交税费—— —未交增值税30贷：银行存款 302016年12月向客户开具增值税发票：借：预收账款 110贷：应交税费—— —应交增值税(销项税额) 110预售房屋对应的土地价款税额：借：应交税费—— —应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50贷：营业外收入 27.50允许扣除的土地价款(0.4884÷44)× 25000=277.50 土地价款所对应的税额：277.50÷ (1+11%)×11%=27.50
文件依据：税总2016年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款2016年12月应纳增值税：借：应交税费—— —应交增值税(转出未交增值税) 48.50贷：应交税费—— —未交增值税48.5012月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出
=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50
申报缴纳的税款：借：应交税费—— —未交增值税18.50贷：银行存款 18.50申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税〔2016〕36号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报。
“营改增”下房地产企业进项税额的税收筹划之道
2015年是“营改增”税制改革的收官之年，据了解，房地产“营改增”预计将于2015年4月1日全面实施，税率为11%.税制的改变以及税率的大幅提高将使房地产企业面临税负加重的税务风险。为有效应对“营改增”带来的税务风险，房地产企业应未雨绸缪，强化增值税税收筹划。
增值税实行价外税，有增值才征税没增值不征税。实践中，我国采用国际上普遍使用的税款抵扣办法，即根据销售商品或提供劳务的销售额，按规定税率计算销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，用公式表示即：应纳税额=销项税额-进项税额。从增值税原理上可以看出，为有效控制增值税应纳税额，纳税人只能是在遵守税法的前提下降低销项税额或增大进项税额，也可以在降低销项税额的同时增大进项税额。就房地产企业而言，房地产项目无论采取全款或按揭的销售方式，在销售合同签定后其售价就处于确定状态，与之相应的销项税额也会确定。因此，房地产企业的销项税额税收筹划空间有限，企业应把税收筹划的重点放在进项税额上。 1、结算方式的税收筹划
企业的结算方式可以分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。从税收筹划角度来讲，房地产企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下，企业在购货过程中采用先付