海南某五星级酒店项目
可行性研究报告
——中国海南三亚海棠湾
有限公司
二0一0年八月
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目 录
一、项目概况.................................................... - 5 -
（一）区域交通 .............................................. - 5 - （二）地形地势 .............................................. - 6 - （三）规划设计 .............................................. - 7 -
1、整体规划 .............................................. - 7 - 2、建筑产品介绍 .......................................... - 9 - 3、建筑风格 ............................................. - 11 - （四）项目团队介绍 ......................................... - 11 -
1、开发商 ............................................... - 11 - 2、建筑设计单位 ......................................... - 12 - 3、景观设计单位 ......................................... - 12 - 4、酒店管理公司 ......................................... - 12 -
二、中国旅游概况............................................... - 13 -
（一）历史游客到访情况 ..................................... - 13 -
1、国内游客到访 ......................................... - 13 - 2、国际游客到访 ......................................... - 14 - 3、游客的国籍构成 ....................................... - 14 - 4、国内旅游收入 ......................................... - 16 - 5、国际旅游收入 ......................................... - 16 - 6、出境旅游统计 ......................................... - 16 - （二）中国酒店市场 ......................................... - 17 -
1、4、5星级酒店整体历史业绩 ............................ - 17 - （三）未来趋势定性分析 ..................................... - 19 - 三、海南经济发展概况........................................... - 20 -
（一）历史经济指标 ......................................... - 20 - （二）主要产业 ............................................. - 21 - （三）进口与出口 ........................................... - 21 - （四）外资 ................................................. - 21 - （五）主要基础设施开发项目 ................................. - 22 -
1、机场 ................................................. - 22 - 2、新机场的建设 ......................................... - 22 - 3、港口 ................................................. - 23 - 4、公路 ................................................. - 23 - 5、铁路 ................................................. - 23 - 6、高速铁路 ............................................. - 24 - 7、跨海大桥 ............................................. - 24 - （六）航班和旅客历史营运指标 ............................... - 24 - （七）未来发展规划 ......................................... - 25 - 四、海南旅游发展概况........................................... - 26 -
（一）海南旅游 ............................................. - 26 -
1、海南的到访游客总计 ................................... - 26 - 2、国际到访游客的国籍构成 ............................... - 27 -
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3、海南省旅游收入 ....................................... - 28 - 4、季节性 ............................................... - 29 - （二）三亚旅游 ............................................. - 30 -
1、三亚到访游客 ......................................... - 30 - 2、到访游客的国籍构成 ................................... - 30 - 3、三亚旅游收入 ......................................... - 31 - （三）大三亚区域的主要海湾 ................................. - 32 -
1、三亚湾 ............................................... - 32 - 2、大东海 ............................................... - 33 - 3、亚龙湾 ............................................... - 33 - （四）陵水县正在开发的海湾 ................................. - 34 -
1、土福湾 ............................................... - 35 - 2、清水湾 ............................................... - 36 - 3、香水湾 ............................................... - 37 - （五）其它正在开发的海湾 ................................... - 38 -
1、太阳湾 ............................................... - 38 - 2、海棠湾 ............................................... - 39 - 3、神州半岛 ............................................. - 40 - 4、石梅湾 ............................................... - 40 - （六）海南南部开发区的总体比较 ............................. - 42 - （七）SWOT分析 ............................................. - 43 -
1、优势 ................................................. - 43 - 2、机遇 ................................................. - 43 - 3、劣势 ................................................. - 44 - 4、威胁 ................................................. - 45 - （八）未来发展趋势及前景 ................................... - 46 - 五、酒店市场分析............................................... - 48 -
（一）海南酒店统计 ......................................... - 48 - （二）大三亚度假市场 ....................................... - 49 -
1、三亚湾 ............................................... - 49 - 2、大东海 ............................................... - 50 - 3、亚龙湾 ............................................... - 51 - （三）市场构成 ............................................. - 52 - （四）平均停留时间 ......................................... - 53 - （五）季节性 ............................................... - 53 - （六）预计新增供给 ......................................... - 53 - （七）酒店市场未来发展趋势和前景 ........................... - 54 -
1、五星级酒店市场未来发展趋势 ........................... - 54 - 2、新开发项目的主要成功因素 ............................. - 55 -
六、酒店定位及设计建议......................................... - 58 -
（一）定位及功能布局 ....................................... - 58 -
1、定位依据 ............................................. - 58 - 2、整体定位 ............................................. - 58 - 3、客群定位 ............................................. - 58 -
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4、产品设臵——功能布局定位 ............................. - 58 - （二）设计建议 ............................................. - 59 -
1、总体设计关键点 ....................................... - 59 - 2、功能分区及布局设计关键点 ............................. - 60 - 3、硬件设施机电部分建议 ................................. - 63 -
七、投资估算................................................... - 72 -
（一）项目技术经济指标 ..................................... - 72 - （二）开发建设计划 ......................................... - 72 - （三）建设投资估算 ......................................... - 72 -
1、土地成本 ............................................. - 72 - 2、工程简要 ............................................. - 72 - 3、建设总投资估算 ....................................... - 74 -
八、酒店经营财务分析........................................... - 75 -
（一）住宿率及平均房价预测 ................................. - 75 -
1、竞争市场对比分析 ..................................... - 75 - 2、需求预测分析 ......................................... - 76 - 3、预测结论 ............................................. - 77 - （二）经营预测 ............................................. - 79 -
1、说明 ................................................. - 79 - 2、预测成本假设 ......................................... - 80 - 3、取费假设 ............................................. - 80 - 4、固定和变动成本 ....................................... - 81 - 5、总成本费用估算 ....................................... - 82 - 6、净利润测算 ........................................... - 83 - （三）财务分析 ............................................. - 85 -
1、资金筹措表 ........................................... - 85 - 2、借款还本付息表 ....................................... - 86 - 3、现金流量表 ........................................... - 87 - 4、财务评价指标 ......................................... - 88 -
九、可行性研究结论............................................. - 89 -
（一）项目整体经济效益评估 ................................. - 89 -
1、投资方面 ............................................. - 89 - 2、经营收益方面 ......................................... - 89 - 3、投资与回报方面 ....................................... - 89 - （二）可行性结论 ........................................... - 89 -
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一、项目概况
（一）区域交通
项目所在地位于中国三亚市与陵水黎族自治县的交界处的土福湾内，三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧。
项目所在地距离三亚凤凰国际机场约60公里，距离三亚市区、陵水县城均约40公里，2008年东西线高速贯通后，从三亚凤凰机场至地块将从目前的１小时缩短至30分钟左右，交通可达性将得到大幅提高，与从机场到亚龙湾所需时间相当。地块离东线高速出口约3公里。
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（二）地形地势
项目总占地约1000亩，海岸线长约750米，地块纵深1500米左右。地块东边为农业用地，西至世知酒店，北边腹地为渔塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面海。地块海岸长约750米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有50米宽椰林带，其后纵深1.5公里为农业用沙地，地块地势较高(海拔5.0m～15m)，受海啸等自然灾害影响小。
项目区域规划图：
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地块的优势主要有：
? 750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景，能够有效提升项目的档次，
带来较好的经济效益；
? 百年老椰林，增添项目的热带风情，为项目的自然绿化加分；
? 南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小，可与亚龙湾媲美，是
未来推广宣传的亮点；
? 直接由高速路开口抵达的项目，给人先入为主的感觉，增添业主的尊崇感和
优越感。
（三）规划设计
1、整体规划 ? 设计概述
在一个拥有得天独厚的地理环境优势、四季迷人的自然海岸、与美国加州圣塔芭芭拉风格有着巧妙相似之处的三亚海棠湾，国际知名设计大师创作了具有浪漫异域风情的，与建筑风格相互协调且互相烘托的圣塔芭芭拉风格景观。强调自然与居住者的相辅、相存、共和谐。
以大尺度和大气度的概念来规划设计，我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的
立体层次分布，运用堆土成坡、无边游泳池、铺地落差、植物配臵等等手段进行高差的创造和空间转换。平面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使
整个景观设计真正成为一个四维空间作品，无论春夏秋冬、无论平视鸟瞰，都能令人获得愉悦的立体视觉效果。
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项目效果图：
? 设计理念
本设计中自然生态的理念一直贯穿始终，体现了尊重自然而不仅仅是改造自然的现代设计思想，追求人造环境与自然环境的密切结合，相互辉应，相得益彰。 ? 设计风格
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? 南区：加州圣塔芭芭拉与东南亚休闲园林相融合风格； ? 北区：加州圣塔芭芭拉。 ? 规划布局与功能分区：
园林的功用性亦是小区园林设计的重点之一，小区的功能划分井井有条，在保持总体风格的基础上追求各自的特色。 按照功能和使用要求，将整个小区分为南北两区。
? 南区：由二纵一横构成，形成四大集中景观带。
? 1#楼与接待示范区间景观带
该轴主要设臵功能区域，如入口景观、道路景观和无边主游泳池。 景观泳池形营造出一定的私密性和景观性。泳池通过曲线台阶分为浅水池和深水池两个区域，在浅水区设计了按摩池，泳池周边设计了阳光沐浴吧和景墙廊架。景观树、水边树池、特色喷水小品等都体现出异国风情。水岸绿化带设计了两条入海通道，沿途设计一些休息小平台。
? 接待区景观带
为了打造景观示范功能，结合会所，L1、L3别墅样板房，总统SPA房，7个小的SPA房，根据建筑布局的设计，以水景为主，以绿色种植为辅，并配以大量精致的圣塔芭芭拉风格的亭、花架、座椅，雕塑等。并结合东南亚海滨景观处理手法，设臵风情草亭，并配臵精美的铜雕，无一不彰显其奢华和舒适。
? 2#楼与接待示范区间景观带
与接待景观带完美结合，突出住户的私密感。
? 横向沿海景观带
临海景观带虽然处于小区之外，但亦是整个环境设计不可分割的一部分。项目突出休闲的海滨生活，在此设臵休闲凉亭、休闲躺椅、沙滩排球等设施。 2、建筑产品介绍 ? 酒店式公寓
作为本项目主要特色，大部分客房房间都是直接面海的海景房。在户型设计上避免过多交通面积，在功能合理的情况下尽可能扩大视觉空间。本项目共有5栋公寓，其中3号楼为Holiday Inn酒店，本报告主要是针对3号楼酒店的可行性研究。
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? 联排别墅
根据所处地理位臵不同，发挥其各自的特征，组团为居住者提供独处的空间以及不同形式的公共空间、半公共空间、半私密空间以及私密空间，美观性、舒适性和实用性都作为重点考虑到设计中。本项目共计约500套别墅。
? SPA会所
定位高端，先期开发，通过SPA会所定位该区域的高档次,将成为整个三亚市最具有影响力的疗养场所。
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? 商业配套
酒店式的服务管理为居者提供优质服务。同时商业营业活动及水上游乐休闲活动设施充分，使居者能真正体会度假村的含义。完备的设施和良好的景观条件给使用者带来身心愉快的运动体验和别具一格消费理念。 3、建筑风格
本项目的外立面设计采用了充满阳光气息的加州特征的西班牙风格。筒瓦铺就色彩斑斓的屋顶，STUCCO、石材相交错的外墙面，高低错落的屋面形成丰富、有层次的天际线，并不时被形式各异的烟囱、塔楼打断，大量运用木门窗套、木窗楣、木构架，墙面点缀以各类装饰小构件，从红陶筒瓦到STUCCO墙体，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，演绎出简朴、大气而精致的地中海度假城镇建筑特征。
（四）项目团队介绍
1、开发商
重庆××实业（集团）有限公司，中国房地产品牌企业，连续三届重庆房地产开发50强前10强。开发面积累计逾200万方，囊括花园社区、高档公寓、别墅、购物中心、酒店等物业形态。集团资产总值30亿元，公司业务主要分布于重庆、
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海南、成都等地，下属企业包括三亚中港、海南海兴等海南公司以及××物业、××恒浦等8家重庆和成都公司。
目前××集团在海南已成功开发了椰蓝湾等项目。即将推出中港国际游艇俱乐部以及××××等高档旅游地产项目，秉承“××地产，服务百年”的理念，领滨海度假时代，与国际巨头联袂共襄开发宏图盛举，启幕中国未来海生活。 2、建筑设计单位
××××的建筑设计单即为美国JWDA。
美国JWDA建筑设计事务所成立于1977年，总部设在美国加利福尼亚州圣地亚哥市，是一个集建筑设计、城市规划、室内设计等专业的综合专业设计公司。JWDA于1993年进入中国，并于1997年在上海正式设立中国代表处。二十多年来，JWDA在中美两地完成的项目涉及商业办公、宾馆酒店、住宅、金融、高科技等领域，并多次荣获美国与中国有关部门的嘉奖。 3、景观设计单位
××××的景观设计单位即为香港贝尔高林。
贝尔高林，世界顶尖的设计顾问公司之一，完成有一万二千多个项目,遍布于世界七十多个国家。具五十年之历史之贝尔高林国际于1986年成立贝尔高林国际（香港）有限公司，致力为亚太地区提供综合土地规划及环境设计服务。凭着富创意、高水准的设计及优质服务，在国际间的声誉和地位已获认同。一方面，替各项目缔造出与众不同、历久常新的环境。另一方面又可增加市场价值，为投资者带来回报。 4、酒店管理公司
××××3号公寓即为洲际集团下属的Holiday Inn五星级酒店。
洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有和超过55年国际酒店管理经验。洲际集团目前是世界上最具规模、最全球化的国际专业酒店集团，以其拥有管理和超过三千七百家酒店及56万间客房，并分布于世界一个多个国家和地区，的卓越成就而傲然于世。集团拥有世界上最悠久最具知名度的酒店品牌，如洲际、皇冠假日、假日和快捷假日等，这些品牌涵盖了从超高档到中档的多级酒店市场，并且在各个市场中均占有领先地位。
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二、中国旅游概况
（一）历史游客到访情况
1、国内游客到访
随着中国旅游业的飞速发展，国内旅游市场的规模在过去十年中已扩大了两倍以上。目前中国拥有全球最大的国内旅游市场。2009年，国内游客数量以11.1%增幅持续强劲增长，达到19亿人次。部分原因是由于一些刺激性措施的实施，如促进乡村游（到农家、村落及其它乡村地区）以及各城市推出的旅游优惠措施，其中包括商场及旅游景点提供折扣优惠券以拉动内需。2009年，国内旅游收入增长了16%，首次突破人民币万亿元大关。
下图显示了2000年至2009年期间，中国国内游客数量的历史发展趋势：
促进国内旅游业繁荣发展的因素包括经济改革、中产阶级的增加、基础设施的改善以及政府的扶持。在上世纪 90 年代中国经济飞速发展之前，大多数人既无时间也没有闲钱用于旅行，政府对于跨省旅行还设有某些管理规定。而随着人们财富不断增长，推动了旅游休闲方面的需求，当今的经济状况已完全不同。随着旅行限制措施 的放松以及11天公共假期和黄金周的推出，也有助于推动国内旅游业的发展。
2009年初，在经济前景黯淡之时，有些地方政府呼吁恢复“五〃一”黄金周（自2007年起由7天减为3天），以刺激旅游业发展。但这一呼声后来被中央政府否决。目前尚不清楚该议题是否会在不久的将来再次被审议。
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2、国际游客到访
与世界上其它国家一样，2009年中国的入境旅游受到了全球经济不景气的负面影响。旅游业的不景气再加上4月全球爆发甲型H1N1流感，使入境游客数量自2008年5月起持续经历15个月的下滑，直至2009年8月才止住下跌势头。2009年全年中国共接待国际游客（包括港澳台同胞）1.26亿人次，相比2008年的1.3亿人次有所下降。与此类似，旅游收入也下降了2.9%，为397亿美元。2009年真正的国外游客数量约2,200万人次，仅占总入境游客数量的17%。
尽管入境游客数量连续两年下滑，中国仍然保持了世界最大的旅游目的地之一的地位。据中国国家旅游管理总局预测，2010年的入境游客数量将增长4.8%，达到1.32 亿人次。
下图显示了过去十年中，到访国际游客数量的增长情况：
同样，2010年上海世博会为中国提供了一个在世界舞台上宣传和推广自己的机会。世博会自5月1日开幕，将一直延续至10月31日，在此期间预计将吸引7,000 万游客到访上海，其中包括350万海外游客。这无疑将进一步推动国内旅游业增长，对于萧条的入境旅游也将产生急需的推动作用。
根据联合国世界旅游组织的资料显示，到2020年，中国将有望成为世界最大、最受欢迎的旅游目的地。联合国世界旅游组织还预测至2020年，中国的入境过夜游客数量将达1.37亿。 3、游客的国籍构成
2009年到访中国内地的旅客当中，大约有1.045亿来自港澳台地区。同期，
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在中国内地至少过一夜的其它国际客源市场旅客达2,190万人。2009年，旅客中的中国同胞（港澳台）数量约占十大客源市场91%的比重，日本超过韩国，成为了中国最大的国际客源市场。中国国家旅游局的资料显示，所有主要客源市场（除台湾、新加坡和马来西亚）在2009年均出现了下降，特别是韩国和俄罗斯的旅客数量降幅高达两位数。
国际旅客（不包括中国同胞）国籍构成中，亚洲旅客的比重最大，为63%，欧洲（占21%的比例）和美国（占11%）客源分别位居第二位和第三位。所有地区（不包括非洲）在2009年均为负增长，其中欧洲客源市场（降幅为25%）所受到的影响最为严重。
下图显示了国际到访旅客的国成：
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4、国内旅游收入
下图显示了2000年至2009年中国国内旅游收入：
2009年，国内旅游收入较上年增长16.4%，首次突破人民币万亿元大关。 5、国际旅游收入
下图显示了2000年至2009年中国国际旅游收入：
2009年，中国国际旅游收入较上年下降2.9个百分点，为397亿美元。 6、出境旅游统计
中国的出境旅行市场在过去十年中的增长令人印象深刻。过去五年期间，随着中国经济的飞速发展，以及政府批准的团队“出境旅游目的地”（ADS）的境
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外目的地日益增多，出境旅行市场出现了强劲增长。
2009年，尽管有全球经济不景气的影响和对甲型H1N1流感的恐惧，但出境旅行的中国居民仍达到约4,770万人次，是亚洲最大的出境旅行市场。全年出境旅客数量比2008年增长了4%，相比2008年12%的增速有所减缓。据初步数据显示，中国可能在2009年首次出现旅游业逆差，去年中国内地旅客在海外的消费额预计达 420 亿美元，但入境旅游收入受经济不景气影响，跌至400亿美元。据中国国家旅游局预测，2010年中国的出境旅客数量将增长6.9%，达到5,100万人次。
下图显示的是2000年至2009年期间，中国因私出境游客数量历史发展趋势：
据联合国世界旅游组织预测，中国的出境旅游市场将在2020年发展至1亿人次，但国家旅游管理局预言，中国将在2017年提前3年实现这一目标。
（二）中国酒店市场
1、4、5星级酒店整体历史业绩
中国国家旅游局提供的统计数据显示，2007年中国内地估计共有13,583家星级酒店（共1,573,784间客房及2,969,434张床位）。在过去四年中，中国的酒店供给实现了12%的两位数的年均增长率，其中4星至5星级酒店增幅最大。4至5星级酒店数量大幅增加不仅是经济状况改善的反映，也是项目业主或开发商开发项目的偏好，他们常把酒店项目视作提升住宅和综合开发项目的定位的方式。
下表列出了2004年至2007年（最新的整年数据）中国的酒店数量（按星级归 类）：
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下图显示了2004年至2008年（最新整年数据）高档酒店市场5星级酒店的历史住宿率和平均房价业绩：
导致 2008 年酒店市场住宿率业绩整体走低的主要因素包括四川大地震、2008 年奥 运会前政府对入境签证的限制政策、酒店市场新增供给的大幅增长、以及全球经济 危机的爆发。上海与北京受到上述因素的严重影响，与此相比，海南的状况相对较 好，因为海南市场新增供给未出现同样的大幅增长，并且对
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国际客源市场的依赖也 比较小。在房价业绩方面，由于上海极为注重商务发展，因此通常是中国主要酒店 市场中的房价领头羊。
（三）未来趋势定性分析
? 单独的酒店市场业绩取决于该特定市场的经济增长状况。需求水平应持续增
长，有助于缓解目前供需失衡的状况，新增供给也应不会出现近年来这样的过度增长。如此，大多数主要市场的住宿率业绩应可逐年持续提高，并重返一个更可接受的水平上；
? 但是，平均房价在2010年上半年应将继续下滑，然后在年中达到稳定。平均
房价持续下降才有助于需求的增长，而且为了确保需求增长的连续性，各酒店在2010年内也不太可能有足够信心提高房价实质増长的尝试。
? 由于各主要市场中的国际5星级酒店都在努力扩大其国内需求基础的规模，
国内需求来源在整体酒店需求中将继续占据更大的份额。这将继续改变行业的发展态势、顾客在酒店中的消费习惯以及对服务和设施的要求。 ? 2010年，国际旅客将重返中国市场，但入境旅客中将有近乎同样比例的游客
仍在一定程度上保持对价格的敏感，特别是商务市场。2009年，在跨国企业需求中，协议客房价格出现了一些大幅的下降，并且预计这些协议价格不会很快回到经济下滑危机发生之前的水平。
? 国际酒店管理公司将继续保持对二线和三线市场的重视，以为未来的开发项
目寻找继续增加渠道的机会。预计在新兴的二、三线城市中，签约国际品牌的酒店数量将会增加。
? 全球金融危机无疑已对中国许多一线酒店市场造成了影响，而供给过剩更雪
上加霜，这两个因素的综合作用致使住宿率业绩的垂直下跌。这导致了这些市场中新项目数量的减少，开发商和酒店管理公司对新项目兴趣下降； ? 过去10年来，中国市场客房供给的大幅增长（因而供给过剩），也使得众多
酒店管理公司已在许多城市布局了他们所有或大多数的品牌产品，迫切需要开辟新领域以获得更多发展机会；
? 鉴于当前的经济形式，将可能出现这种情况，一些规模较小的酒店市场因缺
少与全球市场的联系而幸免于需求下滑，这在当前被视作积极因素，但从长远来看，缺少与全球市场的联系不可能被视作一个优势。
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三、海南经济发展概况
（一）历史经济指标
下表显示的是海南省过去六年的主要经济指标：
2004年以来，海南省的国内生产总值保持了两位数的增长率。根据海南省统计局的统计资料，2009年全省实现国内生产总值达人民币1,64亿元，较上年增长了12.8%。海南省国内生产总值的增长主要来自税收、地方财政收入、外贸、旅游业发展及海外投资的增加。
下图显示了2000年至2009年期间海南省的国内生产总值及增长趋势：
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? 机场容量—值得注意的是，三亚凤凰国际机场现有的设施已经超负荷运转，如
果所规划的扩建工程延期，将限制通过空中运输工具抵达三亚的游客数量的进一步增长。虽然海南其它地方也规划了新机场，但这些新机场都不太可能缓解三亚凤凰国际机场的容量问题。三亚机场将主要服务于海南南部的大型开发项目以及预期增长的到访游客。但是须注意的是，对于这些开发项目能否得以实现市场存有猜测。
? 劳动力短缺—在海南，有经验员工的短缺和员工需求的增长使得当地人力资源
市场的竞争日益激烈。尽管当地酒店曾共同协作统一薪酬支付水准，但是新开业的酒店为了吸引当地和其它省份的员工，通常会提供更具竞争力的待遇，包括较高的薪酬、更好的福利、住房和往返大陆原住地的交通补助等，因此，海南工资水平的上涨速度比中国其它地区要快得多，而持续激烈的竞争也使海南现有的酒店员工出现流失。因此，海南酒店市场目前面临着人力成本大幅提升和非熟练员工服务水平下降所带来的双重威胁；
? 能源与水资源的短缺—鉴于海南省（以及全国范围内）能源需求的增长而导致
的供给压力，海南的新开发项目应考虑应用可持续发展措施，包括使用再生能源，如利用太阳能满足供热及电力需求，以降低使用量，减少浪费和运营成本；在旺季减少能源储存损耗。
（八）未来发展趋势及前景
2008年，在海南建省和设立经济特区20周年庆祝之际，海南省政府公布了若干举措行动计划，以实现将海南打造成一个世界一流的国际旅游岛屿的长期目标。这些行动计举措划包括继续为游客提供免签证待遇、开放航权、引入知名海外旅游代理机构和酒店管理公司。
必须注意的是随着该地区的进一步开发，海南将需要考虑上述劣势和威胁，包括机场扩容、改进全球市场营销方式、评估自然与人力资源以及突发事件应对系统，并改善国际旅游基础设施。如果这些措施能够得到适当的实施，海南的旅游开发仍将拥有进一步深化和多样化的机会，有望进一步提高海南作为亚洲的国际旅游目的地的市场营销力和吸引力。
海南旅游业的发展与其在全球范围内的市场宣传推广直接相关，目前尤其缺乏在周边市场推广海南旅游的努力。此外，休闲旅游业的整体发展和增长与海南机场
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管理部门的能力有直接关系，海南机场管理部门应积极鼓励更多的航班进入三亚，以改善三亚的航空交通。尽管新机场扩建改善了三亚的航空交通条件，但国际航线缺乏仍旧是一个难题。旅游淡季期间，从香港飞往三亚的直飞航班经常被取消，游客不得不通过深圳、广州或海口等国内机场中转，这使前往三亚的旅途变得冗长乏味，港澳台游客对三亚的兴趣由此有所下降。
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五、酒店市场分析
（一）海南酒店统计
下表汇总了1999年至2007年海南酒店的数量和类型：
海南酒店统计
酒店数量 客房数量 床位数量 总收入 (人民币
千元) 星级酒店 合计 - 5 星级 - 4 星级 - 3 星级 - 2 星级 - 1 星级
2001 157 17,735 32,932 100,595
157 5 21 83 42 6
2002 196 25,817 48,806
2003 199 28,171 53,228
2004 216 31,049 58,148
2005 224 33,292
2006 261 37,209
2007 263 38,110 71,459 248,633 263 14 53 118 66 12
62,194 69,680
137,606 125,999 165,951 216,188 233,734 196 7 28 96 54 11
199 8 31 92 58 10
216 10 37 96 64 9
224 13 41 98 63 9
261 13 50 114 71 13
资料来源：中国旅游统计年鉴
下表概括了海南南部三大海湾高档酒店的整体业绩。高档酒店包括国际品牌的4星级和5星级酒店，以及那些会在需求市场构成和业绩方面与这些4星级或5星级酒店存在竞争的酒店。
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（二）大三亚度假市场
1、三亚湾
下表列出了三亚湾的四星级和五星级酒店：
下表显示了高档酒店的业绩估算：
下图显示了三亚湾度假市场的需求结构估算：
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2、大东海
下表列出了大东海的四星级和五星级酒店：
下表显示了高档酒店的业绩估算：
下图显示了大东海和鹿回头度假市场的需求结构估算：
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