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2018-2023年中国教育地产产业竞争格局及发展前景研究报告（目录）
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2018-2023年中国教育地产市场发展调查及发展机遇分析报告（目录）
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教育和房产一直是中国市场供需极不匹配的两个领域，由地域择校政策导致的教育资源分散，优质教育资源稀缺，以及二胎政策出台后中国家庭规模和住房需求的增长，导致了“入学难”、“择校难”等现象。而“地产+教育”模式的最优资源组合不但能解决家庭为追逐好学校名额频繁迁居的困窘，也能为地产商带来新的利润增长突破口。 供给端——借助教育提升附加价值，开发教育地产盘活存量
目前中国房地产的存量资产达到200万亿人民币的规模，且近十年中，每年房地产土地开发面积的增加始终大于销售面积的增加，这导致房地产的闲置存量资产在逐年增加，房地产行业正面临着严峻的去库存化的问题。另外，房地产商依赖其传统商品房销售的营业利润率自2010年来基本呈逐年下降颓势，房地产业的盈利能力明显下降，急需寻找利润突破点来扩大其利润空间。因此，地产企业涉足教育成为近年来的地产开发趋势。教育资源作为社会的刚性需求，一直是中国家庭关注的焦点。地产资源和教育资源的跨界融合，衍生出教育地产的蓬勃发展。自2011年以来，教育地产的规模量逐年上升，每年新增的教育投资项目数目与规模都在逐年扩张，教育地产领域正在成为房地产新的利润增长点。教育地产也逐渐从早先简单合作的模式变得越来越深入与成熟。
需求端——家庭对房产和教育资源的需求稳步增长
随着新一代家长的成长和二胎政策的逐渐放开，\改善型”住房需求的一个重要驱动力是对于优质教育资源的渴求。目前，各区重点小学的入学政策逐步收紧，对于户口所在年限、使用次数、家庭成员等规定更为严格。这引发了家庭争相购买学区房的热潮，推动了教育地产需求端的进一步扩张。
教育地产的价值体现在：首先在对于有子女教育需求的特定购房者中，教育配套因素可能在很大程度上决定家长的购房行为；从二手房市场、存量房市场以及住房租赁市场看，学区房或拥有优质教育资源的房产能在市场上争得头筹；教育地产由于受到教育刚需和客户群稳定的保障，在发生波动时具有抗跌性和稳定性。 三大模式领航教育地产
教育地产是将土地资源和教育资源结合并运营的产业，从运营主体和结合方式来看，可主要分为赞助挂靠、合作办学、独立办学三种模式，运营的参与方以及各参与方扮演的角色上各不相同。这也意味着房地产商在投资教育地产时的投资额、投资周转周期、投资收益、承担管理责任与金融风险收益存在差异。
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教育地产三大模式
图：教育地产三大模式
1、地产赞助挂靠名校，名校名额成为金字招牌
教育地产早期萌芽阶段是地产商仅仅将教育作为一种吸引客户的营销手段，学校是社区外部化的边缘产品，地产商一方面在对口小学周边开发建设商品房，部分向周边名校赞助挂靠，另一方面对社区内业主承诺其社区依据地区教委每年的划片入学政策可以享受免试入学和收费优惠两项福利。这种初级形态的教育地产是打着“教育”旗号的广告营销，其投资金额较小，资金回笼快，可以收获教育资源带来的溢价。以华润置地北京西堤红山项目为例, 教育配套设施引入了“幼儿园-北京小学-北京第十四中学”的一体化基础教育模式，业主不受户口限制，可直接入读并免收助学费。此外周边还有首都师范大学，中央音乐学院，首都医科大学等高等院校。成本投入方面，华润在建设初期规划修建校舍，建成完工后使用权交付宣武区建委和北京小学，建设期后主要为学校提供硬件设施配备，同时代替业主缴纳部分赞助费用。
然而这种模式并未取得全线成功，“教育+地产”弱相关模式的弊端日益显现。首先，由于地产商与学校并无经营合作关系，学校的招生政策实际由地区政府的择校政策决定，开发商在营销初期对客户的口头承诺无法兑现引发了合同纠纷，“名校招牌”变得虎头蛇尾；其次，由于开发商急功近利而不重视学校生源质量，使得“名校分校”的金字招牌大打折扣，名校资源并非优质资源的现实使得这种吸引力逐渐成了一种噱头。
2、“地产+名校”联合办学
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合作办学模式属于较为普遍且相对成熟的模式，即由房地产企业出资兴建校舍，投资校舍、设备等硬件并负责设施的维护管理，学校出师资，引入专业的课程和团队，负责日常教育教学管理，并为其提供管理、运营方面的服务。这种双方直接合作建校一般适用于私立学校。除此之外还有一部分地产与地区教委合作，即公办民建，将已建土地交付地区教委使用分配。利用地产资源下游延伸的纵向一体化，这种运营模式在建地基础上增加了后期与教育集团共同管理运营成本，投入期较长，资本回报期较长，由地产和教育集团共担责任，因此风险相对较大。其优势在于地产商可以获得教育资源的溢出效应，带动周边地产开发价值升值。
以中泰桥梁的转型为例。以传统基础设施桥梁建设为主营业务的中泰桥梁在转型投资国际学校领域，旗下子公司文凯兴教育投资公司与清华附中共同举办一所覆盖小学、初中、高中的K12国际学校。建校后国际学校负责自主招生独立运营，文凯兴出资14.81亿投资建设学校基础设施与教学设备，并租予国际学校使用，同时还向其提供物业管理等专业服务，其收入来源包括学校支付的校舍、设备租金、物业管理费和其他项目服务费。据估计扣除运营成本，2021-2022学年后每年净利润达3.5亿元。
“地产+名校”的合作办学模式倒逼了优质教育资源均衡配置。为吸引客户群体，名校教育管理团队的加盟推动了师资力量在地区的重新分配，尤其在二三线城市纷纷建立名校分校区，教育产业化开辟了新市场，“地产+教育”获得了新生机。
3、房地产商自建教育品牌
部分房地产企业创办自己的教育集团，将教育产业内部化，地产开发模式进一步升级。该模式的关键是招聘到优秀的校长，建设合格的教师队伍，制定科学的发展方案。这种模式将建校者和办学者合二为一，保证教育稳定性，开发难度最大但成熟后经济收益也最大。这种模式中，房地产商将拥有学校的经营权和管理权，教育收入也内化为营业收入，教育成为地产经营项目之一，属于较高阶教育地产模式。
碧桂园教育之所以能在短短几年内实现快速增长，其背后逻辑在于成熟的完善的“碧桂园模式”将地产和教育高度的融合。首先，碧桂园学校采用集团内部的经营管理模式，对旗下所有学校实行统一管理，统一的名称打造自主品牌，并由集团确定办学目标和教育使命；其次，受其地产本质的影响，导致学校的扩张必然是“重资产”型，然碧桂园教育很好的利用集团内部资源，与关联方合作黄灿盛协同效应，借助碧桂园低成本拿地优势，实现了“快周转”的优势特点；第三，碧桂园定位中高端收入家庭，业务主要来自高端国际学校，收费高于同等国际学校平均水平，同时注重打造高品质教育，以优质的硬件设施，过硬的成绩和升学率以及优良的师资赢得业主信任。 4、教育综合体崛起
近年来，教育地产一体化的进一步升级，教育地产从社区提供单一教育转向全面教育服务领域。一些城市逐渐涌现出以新的教育地产运营模式— —“教育综合体”模式。
目前，教育巨头与地产巨头纷纷探索教育综合体。教育综合体是以引入多元化教育品牌、体内统一管理、空间资源共享为特色的商业联动模式下的教育服务中心，通过提供教育衍生品和教育衍生服务，实现从教育向教育生态演变的业态升级。其“综合”主要体现在两方面：首先是一站式教育服务理念，即通过吸纳各大培训机构，促成培训市场的品牌聚集以及规模经营效应，形成一站式服务。一站式教育将分散的教育资源有效整合，比如将传统学校教育与文化、艺术等非升学类教育资源进行综合配置，形成区域教育、文化、艺术综合服务的教育生态园。其次是全产业链的综合，即在满足消费者对教育资源需求的同时也满足其他方面观研天下 （北京）信息咨询有限公司 企业发展咨询第一站
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的需求。比如以教育、餐饮、娱乐等综合体形式呈现，家长在等孩子上课的同时也能进行购物休闲。
未来的教育综合体的发展方向有以下几点：未来服务产品向全产业链拓展：从教育课程发展出教育衍生品包括学习用具、器材配件、教育衍生服务（包括餐饮、家长休闲区）和教育衍生消费（包括家庭消费、服装，游乐、摄影、游泳池等娱乐设施）。
未来教育业务向全年龄层拓展。在做好青少年基础教育培训和素质教育的基础上，未来综合体将向各个年龄层拓展，例如为上班族提供健身瑜伽、烹饪绘画等兴趣课程以及语言、金融财经等应用课程、为家长提供亲子教育等家庭体验课程等，实现全民教育一体化。
与地产商合作替代竞争，共赢取代对立。大型教育机构将与地产商合营、合资成立运营公司，合资成立管理公司，提高地产商积极性提供物业管理服务，实现资源流通、资源共享。教育机构和地产商的合作还能实现风险共担，利益共享。
企业运营突破原有桎梏，敢于尝试和创新。未来的教育综合体将转变原有“办培训”或“盘房租”固化经营思维，转变为从融资、拿地、招商、引流、报名、教学、服务、管理的全局模式。
教育地产运营模式
图：教育地产运营模式
观研天下（Insight&Info Consulting Ltd）发行的报告书主要研究行业市场经济特性（产能、产量、供需），投资分析（市场现状、市场结构、市场特点等以
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及区域市场分析）、竞争分析（行业集中度、竞争格局、竞争对手、竞争因素等）、工艺技术发展状况、进出口分析、渠道分析、产业链分析、替代品和互补品分析、行业的主导驱动因素、政策环境、重点企业分析（经营特色、财务分析、竞争力分析）、商业投资风险分析、市场定位及机会分析、以及相关的策略和建议。
公司多年来已为上万家企事业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者提供了专业的行业分析报告。我们的客户涵盖了中石油天然气集团公司、德勤会计师事务所、华特迪士尼公司、华为技术有限公司等上百家世界行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。我们的行业分析报告内容可以应用于多种项目规划制订与专业报告引用，如项目投资计划、地区与企业发展战略、项目融资计划、地区产业规划、商业计划书、招商计划书、招股说明书等等。
【报告大纲】
第一章 教育地产行业发展概述 第一节 教育地产行业概述 一、定义 二、分类
三、地产产业链与价值挖掘 第二节 教育地产的运营模式分析 一、教育地产兴起的原因 二、教育地产运营模式分析 三、教育地产发展经典案例分析
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第三节 最近3-5年中国教育地产行业经济指标分析 一、赢利性 二、成长速度 三、附加值的提升空间 四、进入壁垒／退出机制 五、风险性 六、行业周期 七、竞争激烈程度指标
八、行业及其主要子行业成熟度分析
第二章 教育地产行业政策经济环境分析 第一节 行业政策环境分析 一、行业监管体制 二、相关政策
第二节 行业经济环境分析 一、中国宏观经济现状 二、中国宏观经济展望
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第三节 行业社会环境分析 一、教育地产需求结构变化 二、社会环境变化 三、投资理念的转变
第四节 行业技术环境分析（T） 一、教育地产技术分析 二、教育地产技术发展水平 三、行业主要技术发展趋势
第三章 中国教育地产行业发展现状 第一节 中国教育地产行业发展分析 一、中国教育地产行业发展历程 二、中国教育地产行业发展总体概况 三、我国教育地产行业发展特点分析 四、中国教育地产行业发展面临问题 五、中国教育地产行业发展趋势分析 第二节 中国教育地产行业运行分析
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一、教育地产行业运行规模分析 二、教育地产行业运营状况分析 第三节 中国教育地产行业竞争分析 一、教育地产细分市场之间的竞争 二、各类教育地产内部竞争 第二部分 教育地产行业深度分析
第四章 中国教育地产市场分析 第一节 教育地产市场现状分析及预测 一、教育地产市场发展概况
二、2015-2017年我国教育地产市场规模分析 三、2018-2023年我国教育地产市场规模预测 第二节 2015-2017年中国教育地产行业供需分析 一、2015-2017年中国教育地产行业需求分析 二、2015-2017年中国教育地产行业供给分析
第三节 2015-2017年中国教育地产价格走势及影响因素分析一、2017年中国教育地产价格回顾
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二、教育地产当前市场价格及评述 三、教育地产价格影响因素分析
四、2018-2023年教育地产未来价格走势预测 第四节 对中国教育地产市场的分析及思考 一、教育地产市场分析 二、教育地产市场变化的方向 三、中国教育地产产业发展的新思路 四、对中国教育地产产业发展的思考
第五章 教育地产行业上、下游产业链分析 第一节 教育地产行业产业链分析 一、产业链结构分析 二、主要环节的增值空间 三、与上下游行业之间的关联性 第二节 教育地产上游行业分析 一、教育地产成本构成 二、2017年上游行业发展现状
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三、2018-2023年上游行业发展趋势 四、上游行业对教育地产行业的影响 第三节 教育地产下游行业分析 一、教育地产下游行业分布 二、2017年下游行业发展现状 三、2018-2023年下游行业发展趋势 四、下游需求对教育地产行业的影响 第三部分 教育地产行业竞争分析
第六章 教育地产重点企业分析 第一节 重庆新鸥鹏集团 一、企业概况 二、主营业务情况分析 三、公司运营情况分析 四、公司优劣势分析 第二节 远洋地产 一、企业概况 二、主营业务情况分析 三、公司运营情况分析
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四、公司优劣势分析 第三节 龙湖地产 一、企业概况 二、主营业务情况分析 三、公司运营情况分析 四、公司优劣势分析 第四节 重庆融侨地产集团 一、企业概况 二、主营业务情况分析 三、公司运营情况分析 四、公司优劣势分析
第七章 教育地产行业行业竞争形势 第一节 行业总体市场竞争状况分析 一、教育地产行业竞争结构分析 二、教育地产行业集中度分析 三、教育地产行业SWOT分析
第二节 中国教育地产企业发展状况分析 一、教育地产企业主要类型 二、教育地产企业资本运作分析
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三、教育地产企业国际竞争力分析 第三节 教育地产行业竞争趋势分析 一、教育地产行业未来竞争格局和特点 二、国内教育地产企业竞争能力提升途径 第四部分 教育地产行业发展策略
第八章 中国教育地产行业投资机遇分析 第一节 行业发展机遇 一、行业经营模式突破
二、教育地产企业在房地产危机中的机遇分析 第二节 行业投资形势分析 一、行业发展格局 二、行业进入壁垒 三、盈利模式分析
第三节 2018-2023年教育地产行业发展的影响因素一、有利因素 二、不利因素
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第四节 2018-2023年教育地产行业投资价值评估分析 一、行业投资效益分析 二、产业发展的空白点分析 三、投资回报率比较高的投资方向
第九章 2018-2023年中国教育地产行业发展策略及趋势分析第一节 2018-2023年教育地产开发趋势分析 一、中长期中国房地产市场发展展望 二、教育地产将成为城市空间区位增长极 三、教育地产面临的机遇及未来发展趋势 第二节 中国教育地产开发策略与建议 一、教育地产开发经营的模式 二、教育地产开发的相关策略 第三节 教育地产行业融资渠道与策略 一、教育地产行业融资渠道分析 二、教育地产行业融资策略分析
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第十章 中国教育地产行业投资风险及对策分析 第一节 行业投资风险分析 一、投资政策风险分析 二、投资技术风险分析 三、投资供求风险分析 四、宏观经济波动风险
第二节 专家行业投资机会与建议 一、行业投资机会分析 二、行业主要投资建议
第三节 行业发展趋势与预测分析 一、发展趋势分析 二、发展前景预测
第十一章 投资的建议及观点 第一节 教育地产行业发展战略研究 一、战略综合规划 二、技术开发战略
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三、业务组合战略 四、区域战略规划 五、产业战略规划 六、营销品牌战略 七、竞争战略规划
第二节 对我国教育地产品牌的战略思考 一、教育地产品牌的重要性 二、教育地产实施品牌战略的意义 三、教育地产企业品牌的现状分析 四、我国教育地产企业的品牌战略 五、教育地产品牌战略管理的策略 第三节 行业应对策略 一、把握国家投资的契机 二、竞争性战略联盟的实施 三、企业自身应对策略
第四节 市场的重点客户战略实施 一、实施重点客户战略的必要性
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二、合理确立重点客户 三、对重点客户的营销策略 四、强化重点客户的管理
五、实施重点客户战略要重点解决的问题
第十二章 重庆市教育事业发展分析 第一节 重庆市教育机构规模分析 一、重庆市学校数量规模 二、重庆市教职工数量规模 三、重庆市专任教师数量规模 第二节 重庆市高等教育学校规模分析 一、重庆市高等教育学校数量 二、重庆市高等教育教职工数 三、重庆市高等教育在校生数 第三节 重庆市普通高中学校规模分析 一、重庆市普通高中学校数量 二、重庆市普通高中教职工数
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三、重庆市普通高中在校生数 第四节 重庆市中等职业学校规模分析 一、重庆市中等职业学校数量 二、重庆市中等职业教职工数 三、重庆市中等职业在校生数 第五节 重庆市初中学校规模分析 一、重庆市初中学校数量规模 二、重庆市初中学校教职工数 三、重庆市初中学校在校生数 第六节 重庆市小学学校规模分析 一、重庆市小学学校数量规模 二、重庆市小学学校教职工数 三、重庆市小学学校在校生数 第七节 重庆市特殊学校规模分析 一、重庆市特殊学校数量规模 二、重庆市特殊学校教职工数 三、重庆市特殊学校在校生数
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第八节 幼儿园规模情况分析
第十三章 重庆市教育地产发展分析 第一节 重庆市教育地产发展状况 一、重庆市教育地产开发优势 二、重庆市教育地产开发现状 二、重庆市教育地产进入企业 第二节 重庆市教育地产发展规模 一、重庆市教育地产竣工面积 二、重庆市教育地产竣工价值 第三节 重庆市教育地产细分市场分析 一、重庆市大学城规划建设情况 二、重庆市学区房市场发展分析 第四节 重庆市教育地产市场价格分析 图表目录
图表：教育地产分类 图表：教育地产六大政策
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图表： GDP初步核算数据
图表：2017年GDP环比和同比增长速度 图表：2015-2017年国内生产总值及增长速度 图表：2017年固定资产投资到位资金情况 图表：年固定资产投资（不含农户）主要数据 图表：年民间固定资产投资主要数据 图表：2015-2017年社会固定资产投资
图表：2017年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度 图表：2017年固定资产投资新增主要生产与运营能力 图表：2017年按收入来源分全国居民人均可支配收入占比 图表：2017年末人口数及其构成 图表：2015-2017年城镇新增就业人数
图表：2015-2017年普通本专科、中等职业教育及普通高中招生人数
图表详见报告正文（GSLWK）
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芯科技与联想集团合作，以TC-OFDM定位技术为基础，正在研发室内外定位互补技术，力争做到室内定位精度水平优于3米，垂直优于1米的效果。室内定位技术的成熟，将推动如物流、养老、医院、电力、机场等智慧工业与生活等应用服务的发展。
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行业分析报告是企业和投资者掌握一个行业信息的重要渠道。随着信息经济的发展，对于一个行业信息的了解程度决定了企业的竞争优势。
观研天下多年来持续追踪研究数千个细分行业，是内领先的行业调研与分析报告撰写机构。
行业分析报告内容： ·行业概况：行业定义、行业细分 ·行业特点：行业结构、经济周期、生命周期、产业链 ·外部环境：行业监管、政策环境、经济环境、社会环境 ·内部环境：技术工艺、投资情况 ·行业供需：行业产销、产能利用、消费者需求特点 ·行业市场：市场规模、价格走势、区域市场 ·企业发展：经营模式、营销模式、销售渠道、重点企业 ·企业竞争：企业分布、竞争现状、市场集中度 ·企业战略：品牌战略、营销策略、竞争战略 ·投资战略：风险与应对策略、市场开拓战略 ·行业趋势：市场发展趋势、盈利趋势、技术趋势 ·企业趋势：投资趋势、产品发展趋势 行业概况分析 行业环境分析 行业市场分析 企业竞争分析 企业战略分析 未来趋势分析
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