金色家园前期物业管理方案
目 录
一、 金色家园基本情况
二、 前期物业管理目标，服务内容及标准 三、 组织构架及人员配置
四、 金色家园物业管理活动费用预算 五、 金色家园物业管理费测算 六、 金色家园物业管理经营思想
一、金色家园基本情况
小区用地：40775m2 建筑面积：78144m2 密度：28.9% 密积率：1.92 绿化面积：36.5% 总户数： 784 户
物管费：0.30元/m2（不含商铺，商铺物业费未定） 交房日期：2004年6月18日
二、前期物业管理目标、内容及标准
（一） 管理目标
1．年度业主/住户综合满意率≥90％ 2．年度房屋及设施设备完好率≥90℅ 3．年度内无重大责任事故发生。 （二） 服务内容及标准 (1) 前期介入
1． 项目设计方案的建议；
2． 施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 3． 参与单项工程的交接验收； 4． 参与整体工程的交接验收；
5． 进行物业的接管验收及问题的整改、督促； 6． 接受业主入住前的相关咨询; (2) 业主入住管理
1.办理业主入住相关手续；
2.对业主及物业使用人的二次装修进行管理；
(3)入住后的管理
1．公共性服务
⑴清洁卫生管理； ⑵绿化日常维护管理； ⑶治安管理；
⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的维护管理； ⑸水电管理；
⑹雨水、排污设施管理； ⑺道路维修管理；
⑻房屋共用部位的日常养护维修；
⑼热交换站、暖气系统共用部分的维护管理； ⑽物业档案资料管理； ⑾车辆停放及交通秩序管理；
⑿安排社区文化活动，协助政府宣传教育； ⒀代收水、电、气费用（根据届时实际情况定） ⒁根据需要增设的其他服务项目 2．特约性服务 ⑴家居设施维修：
包括：保修期满的上水、下水、暖气管路供电设备及线路的维修、厨具、卫生洁具维修、家电维修、家具及门窗维修等。 ⑵家政服务：
包括：代客定票、送餐服务，保险、法律咨询、洗车、代租房屋等。
(4）物业管理服务质量标准
1．房屋管理与维修
⑴房屋完好率达到90℅以上，楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。
⑵房屋零修及时率达到90％以上，水电等设备随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达到95℅以上；
⑶水、电、气费收缴率在90℅以上； 2．设备管理：
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需的各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95℅以上； 3．供电系统：
⑴保证24小时正常运行，出现故障，立即排除； ⑵限电、停电按规定提前通知业主。 4．消防系统管理
⑴确保消防系统完好无损，可随时启用；
⑵订有突发性火灾等紧急事件处理程序，组织义务消防队，并定期训练； 5．给排水系统：
⑴每年进行水质检验，操作人员上岗证年检，定期对二次加压蓄水池进行清洗、 消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患； ⑵设备、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象；
⑶所有排水系统畅通，讯期道路基本无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生； ⑷遇有事故，维修人员能及时进行 抢修； ⑸无长时间停水事故； 6．空调位置
要求按规定安装，位置统一，排列有序，冷凝水集中收集； 7．市政公用设施管理
⑴公共配套设施完好，不随意改变用途； ⑵公用照明、通讯、邮政设施齐全，工作正常； 8．车辆管理：
交通车辆按规定位置停放，无乱停乱放现象； 9．绿化管理：
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象； 10．环境卫生管理：
⑴垃圾日产日清，公共走道，地下室等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物
和占用；
⑵商业网点无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象； 11．治安管理
⑴实行半封闭管理，并实行24小时安全防范制度； ⑵无重大火灾和交通事故； 12．业主满意率：
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达90℅以上；
三、组织构架及人员配置
⑴管理机构设置图
总经理 企管部 经理助理 工程部
⑵部门职能及人员配置：（人员编制系据经验推测，管理运作后按小区实际情况调整）
会计： 1人 做帐、报税、档案管理
出纳： 1人 现金管理、收费、仓库管理、文员
企管部 保安： 10人 治安、车辆、巡逻、消防 （培训1人） （含班长1人）
保洁绿化：5人 保洁：4人 绿化及消杀：1人（据实际情况也可考虑外包） 品质管理：（主管兼）品质管理 岗位培训 社区文化 客服：2人 收费、业主档案、入住及装修手续
房管、联系报修、工程档案
工程部 维修：5人 设备日常操作巡视、保养维修、24小时值班、 （主管1 人） 强弱电、给排水、供暖、土建系统维修
住户日常维修服务
热交换站：2人 季节性24小时值班 总计28人 （不含热交换站季节性用工）
四、金色家园管理项目启动费用预算
1．员工制服
⑴管理人员：6人（经理1、助理1、主管2、财务2）每人2套 6×1×500＝3000 ⑵其他员工：22 人 每人2套 22×100×2＝4400 小计： 7400元
2.办公用品及设备：
办公桌椅：11套 300 ＝3300 文件柜： 10套 500 ＝5000 电脑 ： 2套 5000 ＝10000 打印机： 1台 2400 ＝2400 传真机： 1台 800 ＝800 保险箱： 1台 1500 ＝1500 电话机： 5部 158 ＝790 空调： 柜机 2 ＝2600 分体 4 1300 ＝10400 汽车： 1部 85000 ＝85000 对讲机： 7部 1000 ＝7000 验钞机： 1台 2000 ＝2000 饮水机： 2台 100 ＝200 沙发：(含茶几) 2组 1500 ＝3000 圈椅：(含茶几) 6组 300 ＝1800 电视： 1台 2000 ＝2000 会议室（接待室）家具： 1套 4000 ＝4000 其他办公用品：帐本、工具书、报刊、杂志、 纸张、凭证、名片 ＝2000 床铺：15套 上下铺：10 100 ＝1000
单人床：5 100 ＝500 小计：142690 3．区外围设施：
垃圾箱（生活垃圾） 42个 500 21000 不锈钢垃圾筒（果皮箱） 5个 200 1000 指示牌： 500 500 宣传栏（公告栏）： 800 800 小计： 23300 4．工程部用品
⑴测试仪表
万用电表 ： 500 500 电流钳式1000A: 300 300 对地阻值测试表： 628 628 绝缘值测试表（500V-1000V） 300 300 温度计：（电子数字式） 200 200 电源测试笔 5支 3 15 卷尺：5m 1 20 20 钢尺：3m 5 5 25 角尺：300mm 10 10 小计： 1998
⑵安全设备
高压绝缘鞋：15KV 2双 36 72 手套：绵布（绝缘） 2 24 48 铝梯：1.5m 把 100 100 铝梯：4m 把 500 500
三轮车 辆 300 300 脚扣、安全带： 110 110 竹梯：10m 200 200 小计： 1330 ⑶工具
扳手：活动 150mm 2把 20 40 扳手： 300mm 2把 35 70 扳手： 450mm 2把 35 70 菊花扳手： 3mm -36mm 1套 100 100 组合式： 4mm -45mm 1套 100 100 夹具：大力钳（平口） 把 50 50 虎钳： 150mm 个 200 200 切割工具：水管用割刀 把 200 200 铁片用剪刀： 把 50 50 界刀： 把 30 30 大手锉：20P 把 100 100 压力钳： 把 200 200 润滑油加油枪： 把 60 60 内六角扳手：0.5mm -16mm 套 40 40 管钳：300mm 2把 30 60 管钳：450mm 2把 40 80 管钳：600mm 2把 50 100 拉钉钳：铆枪 把 20 20 螺丝起子：平咀型100mm×4mm 2支 20 40 螺丝起子：平咀型150mm×6mm 2支 20 40 螺丝起子：平咀型200mm×8mm 2 支 20 40 螺丝起子：平咀型250mm×8mm 2支 20 40 螺丝起子：平咀型400mm×10mm 2 支 20 40
螺丝起子：十字型 100mm×3mm 2支 20 40 螺丝起子：十字型175mm×4.5mm 2支 20 40 螺丝起子：十字型250mm×6mm 2支 20 40 螺丝起子：十字型350mm×7.5mm 2支 20 40 尖咀钳： 2把 20 40 斜咀钳： 2 把 20 40 电线护套管钳： 把 30 30 手锯：木工 把 30 30 手锤：电工 把 10 10 手锤：1.5kg 把 20 20 钢锉（什锦） 套 50 50 小计： 2200
⑷电动机械工具
手电钻：把 200 200 磁砖切割机把： 200 200 60A电焊机：部 1000 1000 高压水泵（手提式）：套 700 700 冲击钻：把 500 500 手电筒：2个 15 30 雨衣（具）3套： 50 150 疏通机：台 1000 1000 小计：3780
⑸值班室 仓库
* 值班工作桌椅：4套 200 800 * 工具桌（台）：2张 500 1000 * 工具柜：2个 100 200 * 物料框架：4个 250 1000
* 工具箱：2个 50 100 小计： 3100
5.保安队用品：
值班手电 ：充电式 4套 20 80 雨具： 4套 80 320 办公桌椅： 3套 200 600 胶皮棒： 4支 20 80 自行车： 2辆 200 400 小计： 1480 6.绿化保洁工具：
剪草机：1台 3500 3500 三轮车：3辆 300 900 手推车：1辆 200 200 铁锨： 若干 100 锄头： 若干 50 胶皮管： 若干 200 喷雾器：1部 60 60 塑料桶：10个 10 100 手剪（绿化）：2把 20 40 其他保洁绿化工具：若干 100 小计： 5250 其中，固定资产154818（打*者为固定资产） 总计：192528元 注：以上物品已包含物业部目前所使用的设备及工具。