北京朝阳港项目土地一级开发实施方案
第三节 土地供应计划 根据土地一级开发及公开招标出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设进度计划，北京京泰物流置业有限公司于2008年1月开始将本项目逐步纳入土地整理储备工作，分阶段实施，根据市场需求和北京市整体土地供应计划，使各地块达到上市交易程度，完成入市交易准备，交北京市土地储备整理中心，统一安排入市交易。
第四节 土地一级开发深度 项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“八通一平”熟地状态，即宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通中水、通燃气、通热力及宗地内场地平整。
第五节 供地时点开发状态 至预计供地时点，本项目可达到设定的“八通一平”开发条件。
第八章 投资方案 第一节 投资估算 1.1 估算依据
本项目的投资估算以下列文件为依据：
1． 原国家计委和建设部联合颁布的计投资（1993）530号文《建设项目经济评价与参数》(第二版)
2． 国家计委编写组《投资项目可行性研究指南》 3． 建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》 4． 其他内外部文件
46
北京朝阳港项目土地一级开发实施方案
1.2 项目总投资估算
1、直接投资
直接投资主要包括征地补偿费、拆迁补偿费、征地拆迁不可预见费、前期手续费用、基础设施建设费等，其中征地补偿费、拆迁费用、基础设施建设费等的具体测算过程见土地征地拆迁实施方案（第五章）及大市政建设实施方案（第六章）。
前期手续费用包括测绘费、钉桩钉线费、环评费、交通评估费、土地评估费、其它咨询费等，依据各评估费用的收费标准及市场收费一般水平，约合4067 万元。
综上，直接投资约合2017111 万元，折合到建设用地（126万平方米），均价为16009 元/平方米；折合到建筑面积均价为6480 元/平方米。
2、间接投资
间接投资主要包括财务费用、一级开发企业收益、税费等。本项目的资金总需求约合人民币2017111 万元，贷款额度按资金总需求计算。开发期内，投资按均匀投入计算，财务费用以贷款额度的65%为基数，利率按7.02%计算，总和190543 万元。
土地一级开发企业的收益以开发成本2017111 万元为基数，按照基数的8%计算，约合176612 万元。
税费以开发成本2017111 万元为基数，按照基数的5.5%除以94.5%计算，约合128488 万元。
综上，间接投资约合495643 万元，折合到建设用地（126万平方米），均价为3934 元/平方米；折合到建筑面积均价为1592 元/平方米。
3、总投资
总投资为直接投资、间接投资之和万元，建筑面积均价2512754 元/平方米。
表8-1：项目土地一级开发投资估算明细表
47
北京朝阳港项目土地一级开发实施方案
分类序号（一）1.11.21.31.41.5项目前期费用测绘费钉桩钉线费地价评估费环评费交通评估费一级开发实施方案编制费市政规划方案费地质勘测费委托可研费挂牌交易费征地拆迁补偿费征地补偿费拆迁补偿费农民拆迁补偿集体企业拆迁补偿国有企业拆迁补偿其它费用征地、拆迁不可预见费市政基础设施费用财务费用小计土地一级开发企业收益两税一费成本总额（万元）40671482972003113112002000200200200178605462414311619117796993456235246313431428848410619054322076541766121284882512754备注1.1至1.10项之和以总用地面积为基数，按0.4元/平方米计算以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算根据地价评估收费标准计算根据市场行情，结合收费标准，确定为1元/平方米根据市场行情，结合收费标准，确定为1元/平方米本项目规模较大，需分期实施，编制多个方案，根据市场行情和本项目具体情况，确定为200万元本项目规模大，市政要求高，市政方案复杂，根据《工程勘察设计收费标准》，约需为2000万元根据市场行情，确定为200万元根据市场行情，确定为200万元参照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）的收费标准计算。2.1至2.2项之和见表4-2 项目征地补偿费核算表2.2.1---2.2.4之和见表5-2 农民拆迁补偿费测算表见表5-3 集体企业拆迁补偿费测算表见表5-4 国有企业拆迁补偿费测算表见表5-5 其他费用测算表（二）*8%见第六章 大市政投资实施方案[（一）+（二）+（三）+（四）]之和的65%为贷款基数，按2年贷款期，利率为7.02%计算（一）到（五）之和[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）]*8%[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）]*5.5%/94.5%直 接 投 资1.61.71.81.91.10（二）2.12.22.2.12.2.22.2.32.2.4（三）（四）间接投资总额（五）（六）（七）合计（一）————（七）之和 4、成本分析
根据表8-3（项目土地一级开发挂牌底价估算表），项目总支出为2703114 万元，以规划建筑面积为基数，支出单价为9013 元/平方米，远远高于同一级别土地的基准地价，造成这一结果的因素有：
（1） 建设用地面积小。
表8-2 项目用地平衡表
48
北京朝阳港项目土地一级开发实施方案
序号1建设用地用地名称用地面积（公顷）12684161371占总用地比例34#C0%2代征道路、河流、公共绿地、市政用地3绿化隔离带用地4合计
如项目用地平衡表（表8－2）所示，项目规划总用地面积为371万平方米，建设用地只有126万平方米，占总用地面积的34%，相当于每一平方米建设用地要承担三平方米的开发成本。
（2）拆迁成本不断增加。
2007年10月1日,《物权法》正式实施，拆迁价格与周边商品房价格趋于接轨，目前项目周边商品房价格在12000-20000元/平方米之间，因此本项目在考虑可以回迁的情况下,平均拆迁成本暂估为8000元/平方米，考虑到项目实施周期较长的因素，预计拆迁成本还会有所增长。
（3）市政投资大。
由于本项目所在区域原来市政条件薄弱，为提高当地的生活品质，避免重复建设，市政建设标准较高，所以市政建设占本项目成本的很大比例。
（4）人员安置成本的增加。
根据2005年测算时本项目人地比，应转人口为5041人，根据十八里店乡近期沟通的初步意见，预计本项目需转人口约为8819 人，使项目人员安置费用增加约十亿元。
(5)根据十八里店乡意见，朝阳港项目实施一级开发，需把项目用地外，西直河、横街子两个村参照绿隔政策实施上楼，增加费用约60亿。 1.3土地毛地价估算
项目规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36万平方米（其中商业22.56万平方米，综合72.8万平方米），市政设施建筑面积0.46万平方米。根据该区域类似项目的住宅、商业用途的地价水平，确定本项目地价水
49
北京朝阳港项目土地一级开发实施方案
平为：住宅楼面出让金单价500元／平方米；商业楼面出让金为1000元／平方米；综合楼面出让金为900 元／平方米。
住宅用途地价款=拟建的住宅建筑面积×楼面出让金单价 =204.56×500=102280 （万元） 商业用途地价款=拟建的商业建筑面积×楼面出让金单价 =22.56×1000=22560 （万元） 综合用途地价款=拟建的综合建筑面积×楼面出让金单价 =72.8×900 =65520 （万元） 总地价款＝102280 ＋22560 ＋65520 ＝190360 （万元） 1.４ 挂牌底价估算
挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发企业的利润），即2512754 万元，土地出让金190360 万元，则本项目的挂牌底价估算为2703114 万元。具体挂牌底价估算见下表：
表8-3 项目土地一级开发挂牌底价估算表
序号一项目土地一级开发成本金额（万元）2512754备注数据来自项目土地一级开发投资估算明细表住宅、商业、综合用途楼面毛地价分别为500元/平方米、1000元/平方米、900元/平方米。一+二二毛地价190360三项目招标底价2703114
1.5 项目销售收入估算
本项目需按一定的比例安排双限房住宅，暂定比例为15％。根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定本项目商品房市场销售价格为17000元/平方米，双限房市场销售价格为13600元/平方米，商业市场价格为27000元/平方米，综合市场价格为23000元/平方米作为测算价格。具体估算过程如下表8-4所示：
表8-4 土地销售收入演算表
50