房地产市场健康发展的对策研究
摘要：中国的房地产发展经历了20多年的发展，虽然目前市场相对稳定，但还
是存在众多问题，影响着房地产业的健康发展，通过塑造良好的市场消费环境，改良企业发展、投资环境，加强行政职能部门的监管力度，杜绝“暗箱”操作等行为，促进房地产业的可持续发展和市场健康发展，这也是关乎国计民生，促进国家经济发展，提升区域投资环境，加速城市化进程，改善人居环境，提升消费者居住理念的保证。
作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。八十年代中期的广州、深圳等“始作俑者”，以及1989年的“海南房地产泡沫”，经过阵痛走上了中国的房地产市场化发展。房地产真正市场化的历史应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说1992年开始。
整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了近30年的历程。中国房地产的发展历程，近30年由一个踉踉跄跄、咿呀学步的孩子成长为一个平稳发展、厚积薄发的青年，目前中国的房地产已进入而立之年，在市场化的道路上能够更好更平稳的发展需要各方面对市场的引导和监督，才能更好的发展壮大，促进国民经济增长，改善人居环境，提升居住理念。 一、西安房地产发展里程及市场现状
(一) 西安房地产发展里程
1、 1992－1999 年的起步、调整上升期
自1992年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993 年、1994 年西安房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟与不甚理智，而从1995年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从1995年到1999年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安房地产市场逐步推上了一个良性、成熟的发展轨道。
2、2000－2002 年相对稳定的协调发展期
2000 年以来，伴随着西部大开发政策的深入落实，西安城市化进程快速推进，宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了快速发展期。尤其进入2002年，伴随着政府各项宏
观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境。二手房市场开放、土地市场交易拍卖制、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府逐渐将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展的决心，同时也体现出政府对房地产业的支持力度，但同时全国局部地区尤其是一线城市产生过热及结构不合理的迹象，中央对土地市场的规划及控制政策、银行放贷利率的一系列调整政策进行一定调整，但西安楼市仍然走势平稳。
3、2003－2007的政策调整、快速提升期
2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005—2006 年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10 多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。2006—2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。在此期间，西安楼市保持了供需两旺的发展态势，诸多一线城市出现的随政策出台而产生供应、销售以至价格大幅波动的情况几乎与西安“无缘”，整体市场供应及销售保持了年增长30%－40%的增长速度，并迎来了外来大型房企纷纷进驻开发，房地产开发由集中于二环向三环外拓展的黄金发展期。 4、2008年—2010年，房地产行业全面调整期
2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显化，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，西安市场销量同样表现为下滑，但房价仍然保持了小幅增长的发展态势。在此情况下，西安市场出台了部分刺激消费的政策，购房者观望情绪于09 年逐步消弭，楼市供应及销售量重新开始走高。但在此情势下，进入09 年三季度，面对买方市场置业热情的重新高涨，部分开发企业再现涨价之势，对市场整体交易的走高产生一定影响，预计楼市将重现博弈之势，楼市调整仍将继续。2010年随着国家政策的调控，不断出现新的政策调整。
（二）西安商品房市场发展现状及特征 1、房地产开发量多年以30%以上速度增长
从上面图表可以看出：1999 年以来西安商品房市场供应量逐年稳步递增，即使2005 年虽然国家出台了一系列调节房地产市场的宏观政策，但是西安房地产市场几乎没有受到太多的影响，多年来西安商品房供应量年增幅基本上均保持在30%以上。但是从2008年开始，受全球经济危机影响及地震等因素影响，西安市商品房开发量相对上年有一定程度的下降。进入09 年，伴随着买方市场观望情绪的消退，多数开发企业资金压力减轻，商品房市场供应量重新高涨，09 年上半年商品房开发量再次走高并超过07 年市场最高水平。2010年市场销售又有了大的提升。
2、商品房销售市场交投活跃，市场需求空间较大
近十年（1999—2008 年）商品房市场伴随着房地产开发投资快速增长，商品销售市场
在宏观经济向好的带动下也呈现热销的局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。2000年至2003 年，商品房销售面积每年平均增长34.6%，其中2003 年商品房销售面积较上年增长44.5%，2004 年较2003 年增长48.39%，2005 年在国家宏观调控政策的影响下，全国大多城市商品房销售均开始有回落表现，而西安商品房市场销售量较2004 年仍增长了9.9%。2007 年是西安房地产市场发展最为迅速的一年，只是在2008年由于全球经济危机及我国地震的影响，市场受一定程度的影响，但是总体分析西安房地产市场泡沫几乎很小，投机购房行为比例较小，刚性需求强劲，市场需求潜力较大。 3、“稳中有升”是西安房价的长期表现
西安商品住宅市场均价长期以来表现为稳中有升的发展态势，即便在多年来全国一线城市房价伴随着政策的调控大起大落时也是如此，从1999 年至2008 年间，多年来西安房价涨幅均稳定于5%以内，2007年在全国各地楼市房价全然上行的时期，西安房价受部分投资性需求的提升，年涨幅创历史高值也仅为12%。近年随着西安房地产开发的热点区域诸如曲江、浐灞、经开、大明宫等房地产的蓬勃发展，这些区域房价波动相对较大，但作为全市整体来看，平稳是西安房价一贯的主题，西安市场的购房需求是以实际的居住需求为主导的，房价的稳中有升发展也是必然。 4、住宅物业成为商品房市场绝对主体
从历年住宅物业占西安商品房销售量的比重（对商品房销售的贡献率）来看，在2003 年，贡献率均在77%左右，从2004年开始，商品住宅的销售贡献率提高到90%左右；住宅物业已成为西安商品房发展的绝对主体。
5、城市规划建设与房地产发展形成“互哺”，房地产助推西安城市化进程
伴随着西安房地产业的发展，很多早期入市的开发商也在此过程中赚足了利润，迅速完成了资本积累，而高利润也吸引了更多企业的大量涌入，十余年后的西安房地产市场，开发商较市场启动之初增长了数十倍，而项目开发规模也从以前的几千平米、几万平米发展到现在的动辄数十万平米、上百万平米建筑规模的大型社区的不断涌现，市场开发遍布各个城区。以前所谓的郊区及远郊概念也将慢慢淡化，伴随着这些区域的纷纷启动，政府
基础配套设施也将在这些郊区及远郊全面铺开；另一方面房地产作为市场开发的先头力量必定先予以启动，开发商开始由“造势”变为“借势”，一些生活氛围、市政配套、公共交通相对成熟的区域，成为郊区住宅的“温床”，大大缓解了这些郊区住宅在交通成本、城市功能上的痼疾，这也使得郊区的房地产开发得以热起来。2004 年前西安的房地产开发尚主要集中于二环内，而目前三环以至三环外区域正成为西安房地产开发的热土，西安房地产业的发展在很大程度上加快了西安城市化发展进程，同时对拉动经济发展的助推作用愈显化。
6、18年发展，居住从“有”到“优”
近几年来西安市总人口逐年增长，由1995年的648万人增加到2008 年的830余万人，专家预测，到2020年西安总人口达到1200万，年均自然增长率3.70%，而人均住房面积除了1997年略有所下降外，整体上基本呈现逐年增长的趋势，1995 年人均居住面积为9.2 平方米，2008 年已升至28.51 平方米，是改革开放初期的7 倍。数字背后显示出商品房市场14 年来带来的是17000 多万平方米的绝对增量，这也是老百姓对改善自身居住环境要求的最有力的体现，从另一方面，数字说明了西安商品房市场发展14 年来的巨大改变。
7、18 年，由卖方市场为主导向买方市场为主导的转变
停止福利分房，开始货币购买的政策出台，以及购房理念逐渐深入的过程，也是房价逐渐走入上升通道的过程，人们的购买欲望被进一步激发出来，发展的过程也是买方市场与卖方市场的博弈同步开始的过程，基于早期市场信息的不透明、购房理念的不成熟，西安房地产市场是以卖方市场为主导的发展为轨迹；而随着2008年以后的楼市调整，买方市场经历了持续一年之久的观望以及与卖方市场的博弈后，已经开始标志着市场向买方市场为主导的方向进行转变，买卖双方的理性、成熟，对于西安房地产市场的健康发展无疑将起到积极的推动作用。
8、西安房地产业进入资本竞争时代
市场规模的波澜壮阔，目前的西安房地产业显然已属于资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。随着国家信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。
9、住房保障制度仍处于完善过程
住宅保障制度不仅对于西安以至对我国而言均处于一个完善的过程。当前我国的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地
逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善
（三）西安市房地产目前存在的问题 1、政府宏观调控政策趋于深化
从06年到08年上半年、从08年下半年到10、11年上半年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅和市场低迷状态的救市，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。 2、 房价收入比偏高
房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越低。比如房子30万元/套，家庭年收入3万元，其比值10比1；假定收入在5万元，其比值6比1，依此类推。
在西安房地产信息网数据研究中心前期推出的《西安周边区域及全国商品房市场对比分析》中提出西安房价收入比为11.9，在二线城市中处于较高水平，超过国际公认的3～6的合理区间，尤其是对众多的中低收入家庭来说，“房价收入比”相对更高。因此虽然伴随西安发展的提速，在市场运行稳定的环境下人民收入水平会逐渐提高，房价收入比这一指标将会有所下降，但就目前来看西安房价比存在偏高的不稳定状态。 3、 房地产预警系统功能还需完善
作为二线城市西安的房地产市发展起步晚，房地产市场的预警预报系统虽然已经步入初步阶段，但就目前的情况来看系统对于引导市场需求、稳定市场预期、防止房地产价格大起大落等健全房地产市场的必要引导还未完全到位。 4、 结构性供需体系不合理，阶梯房价不明显
房地产市场专业化、市场程度的提高，必然要求房地产开发公司细化市场需求，为不同阶层、不同收入、不同年龄的家庭和个人提供各类适用房。虽然西安房地产市场总体是健康的，从这几年商品房开工量、竣工量与销售量来看，呈现出稳步增长，供需两旺的态势，但同时也存在结构不尽合理的现象。其一，商品房中高档过量与低档缺乏的矛盾；其二，商品房与经济适用房、廉租房结构不够合理。经济适用房项目“质低”的问题不断显现。
目前，西安市大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足，市民们们更多面对的是大面积、高房价的商品房，更多叹息的是囊中羞涩。西安市目前楼盘均价定价相对较高，定价3800-5000元/平方米，3800元/平方米以下楼房少之又少。与西安经济水平、经济实力相近的郑州的楼价则存在梯级楼价趋势。
5、土地价值提前透支，后期投资风险加大
随着西安城市圈骨架的拉大“圈地运动”已导致地价暴涨，平均价格由2002年的35万元/亩上涨到08年157万元/亩，涨幅348%。随着房地产热的不断升温，土地成了房地产开发商的“生命线”，炒土地苗头已经出现。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格出现虚涨，虚涨的部分就是泡沫。西安城北、曲江等近几年政府重点规划区域土地价值已显现出提前透支的态势。
6、开发商自有资金短缺，实力明显偏弱
从总体上看，市区房地产开发企业队伍中，中小房地产开发企业数量多，规模小，资质低；资金实力雄厚的房地产企业较少。虽然08年西安被陕西建设厅注销资质房地产开发企业263家，但市场依然被资金实力不足的中小开发企业充斥。
据西安房地产信息网数据研究中心统计数据中心统计：2007年西安房地产资金来源中，银行贷款占31.44%；开发商利用定金、预售款来开发项目的达58.26%；企业自筹资金仅为10.3%。在定金及预收款资金中，主要是个人购房，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。这表明，西安房地产开发企业的自身实力明显偏弱。而房地产开发又是一项高投入的经营活动，对银行资金依赖度过大，极易产生金融风险。一旦宏观调控，部分房地产企业就会陷入困境。
7、中介行业不规范阻碍二手房市场发展
住房市场是一个整体，一个完整住房交易市场应包括住房一级市场、二级市场，只有实现住房一、二级市场联动，才能促进整个房地产市场繁荣发展。但就目前来看西安二级市场中存在的问题多来与中介行业的不规范。。据西安房地产信息网数据研究中心统计，目前我市大大小小的二手房中介所加起来约有800家左右。然而，在这百多家中介所中能勉强够得上“专业”的没有几家。且大多数中介所藏于老巷深处，似乎见不得阳光之嫌。“三无”中介所随处可见。有很多中介所是无合法手续，无营业执照，无资质证书的“三无”黑所扰乱二手房市场，使得中介所的可信度在人民心中大大降低。
二、曲江发展模式探究 （一）、西安重点区域发展状况
1、高新板块——创新动力的策源地
西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里。距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。
西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。18年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国54个国家级高新区前列。西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近8000项，其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。
如今，西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。西安高新区科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。2008年12月，西安高新区与北京中关村、上海张江、武汉东湖、无锡高新区一起，率先成为全国54个国家级高新区中的首批“海外高层次人才创新创业基地”。
2、浐灞板块——生态、文化、现代
浐灞生态区位于西安城区东部，规划总面积129平方公里，得名于“长安八水”著名的浐、灞水系。2004年9月，西安市委、市政府在广泛综合国内外城市发展经验基础上设立了生态型城市新区——西安浐灞生态区。目的是通过流域综合治理和生态建设，完善城市形态，改善生态环境，提升城市综合承载力，同时，突出发展金融商贸、旅游休闲、会议会展、文化教育等现代高端服务业和生态人居环境产业。浐灞生态区坚持“河流治理带动区域发展，新区开发支撑生态重建”的发展思路，通过河流治理，提升区域品质，依托区位优势，做足水绿文章，把浐灞流域建设成为一个蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区，一个历史文明和现代风采交相辉映的旅游新城，一个文脉相传、景观自然、设施完备的最佳人居地；使浐灞生态区成为西安市极具内涵性的发展亮点、新的经济增长极和城市经济社会发展的突破口。
“十二五”期间，浐灞生态区将继续加快西安国际化大都市先导区建设进程，大力发展以高端金融商务、休闲旅游、会议会展、文化创意等为重点的现代服务业，将浐灞生态区建设成为西安国际化大都市高端金融服务城、才智经济创新城、宜居生态示范城。预计到2020年，浐灞生态区将基本建成拥有人口55万，集生态、产业、居住等功能为一体的新城区，成为产业发展与城市化同步推进、注重人文精神与自然和谐的生态之城、商务之城、宜居之城，成为“人与自然和谐、产业与人居和谐”的国际化生态商务城。
3、西咸新区板块——现代田园城市、世界最大城市绿地
根据国务院批准实施的《关中-天水经济区发展规划》，为加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，陕西省政府决定设立西咸新区，确定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，东西横贯50公里、南北扩展5~10公里的整体板块。
功能布局
空港新城：规划范围141 平方公里，主体功能是建设西部地区空港交通枢纽和临空产业园区，以临空产业为主，重点发展空港物流、飞机维修、国际商贸、现代服务业等产业。
沣东新城：规划范围 161 平方公里，其中遗址保护区面积13.3 公里。主体功能是建设西部地区统筹科技资源示范基地和体育会展中心。以高新技术为主，重点发展高新技术研发和孵化、体育、会展商务、文化旅游等产业。
秦汉新城：规划范围291 平方公里，其中遗址保护区面积104 平方公里。主体功能区是建设具有世界影响力的秦汉历史文化聚集展示区和西安国际化大都市生态田园示范新城。以生态、文化和商业为主，重点发展秦汉历史文化旅游、金融商贸、总部经济、都市农业等产业。
沣西新城：规划范围143 平方公里，其中遗址保护区8.6 平方公里。主体功能是建设西安国际化大都市新兴产业基地和综合服务副中心。以战略性新兴产业为主，重点发展信息技术、物联网、新材料、生物医药，以及行政商务、都市农业等产业。
泾河新城：规划范围146 平方公里。主体功能是建设西安国际化大都市统筹城乡发展示范区和循环经济园区，以低碳产业为主，重点发展节能环保、高端制造业、测绘、新能源、食品加工和现代农业等产业。
（二）曲江板块房地产市场发展
1、曲江发展历史
曲江，又名曲江池。位于西安市东南隅，“因其水曲折，形似广陵之江”，故有了“曲江”的美称。曲江的开发历史最早可以追溯到公元前四世纪，秦始皇统一六国后在此修建了离宫“宜春苑”，从此开启了曲江的历史舞台。公元前138年（建元三年），汉武帝沿用秦“上林苑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图”的名称，在曲江大兴土木，并因其河岸曲折，形状仿佛广陵（今扬州）的曲江，而起名“曲江”，这是曲江的名家记载之始。此后经历了历代开发，并在唐代时发展到了一个历史的顶峰时期，此时经过大规模的开挖拓展，曲江池的总面积达到了七十万平方米，占地二百公顷，池周总长度为三公里半，自然景观达到了前所未有的高度。伴随着大慈恩寺等人文景观的建设，文化也在这时与曲江的自然景观紧密结合，产生了“唐诗曲江”这一文化现象，赋予了曲江深厚的文化内涵。然而在“安史之乱”后，曲江也伴随着唐代的衰落而不复当年之盛景。
2、曲江新区发展进程
西安曲江新区是陕西省人民政府于1993年批准成立的省级旅游度假区，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，规划面积40平方公里。2002年开始，曲江新区进入快速发展期。
2002年至2003年，作为以旅游为主导产业的开发区，开始规划实施以大雁塔北广场、大
唐芙蓉园为标志的一批重大旅游项目。
2003年至2005年，作为以旅游业和现代服务业为主导产业的城市新区，投资5亿元建成了大雁塔北广场、投资13亿元建成了大唐芙蓉园、投资3亿元建成了曲江海洋世界，并按高标准配套建设了城市基础设施。在此期间成功申报了3个国家4A级景区：大雁塔景区、大唐芙蓉园和曲江海洋世界。
2005年至2006年，作为以文化产业为主导的城市新区，成功组建了曲江文化产业投资集团，确立了旅游、影视、会展和演艺为核心发展产业。
2006年至今，曲江新区初步成为西安乃至陕西文化产业发展的核心区，并相继组建了影视集团、会展集团、演艺集团，陆续建成一系列城市公共文化服务场馆设施。一个基础设施完备、产业特色鲜明、示范作用明显的文化新区卓然而立。
2007年8月11日，西安曲江新区被国家文化部正式命名为“国家级文化产业示范园区”。
6年的发展历程，使曲江发展路径愈发明晰：以文化旅游为主导产业，以市场化、科技化为手段，整合历史文化、旅游资源，整合高水平的策划、规划、建设、管理团队，整合经营网络，创新经营理念，把曲江建设成为一个国际化、人文化、生态化、现代化的城市新区。
3、曲江功能定位及产业布局
曲江新区的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态休闲区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区等。
曲江新区以创建国家级文化产业示范基地为契机，以“打造中国西部第一文化品牌“为战略目标，以资源整合和体制创新为手段，以资金为纽带，以项目为载体，以文化、旅游、会展三大产业支柱，以休闲娱乐、旅游商业、生态居住、影视传媒、商务会展为五大产业集群，建设一个项目众多、配件齐全、环境优美、充满活力的旅游城市新区。
4、区域发展规划
曲江新区拟形成“一个中心、三条轴线、五点联动”的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的综合旅游新格局。其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、由西向东依次推进。
以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以省外和海外市场为主。景观大道——历史文化、都市风情轴线。延伸方向为大雁塔正南：大雁塔——雁塔南路——会
展中心——政务中心——韦曲科技园；游览走廊——旅游、观光、休闲、人文轴线。延伸方向为大雁塔东南：大雁塔——芙蓉园——曲江池——生态林——杜陵。博览干线——民居、民风、科技发展体验轴线。延伸方向为大雁塔正东：大雁塔——民风博览园——科技教育产业区。将大雁塔、大唐不夜城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、曲江池、杜陵墓、民风博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。
5、区域房地产发展特征
区内多为高档项目：曲江的资源优势决定了曲江项目普遍定位高档，所产生的规模效应使曲江成为西安的富人区。无论是别墅还是住宅，项目的定位较高，由于曲江本身就是一个品牌，为了曲江的发展更长远、更有前景，所以曲江管委会就要求开发商的项目品质、产品定位必须和曲江的规划定位相匹配，而这也正是吸引大品牌强实力开发商的地方。金地、大华、中海、富力、龙湖等开发商也因为曲江的品质而把曲江板块作为进军西安的首选地，大品牌开发商、高品质项目、曲江自身的特质就决定了在曲江的开发的地产项目多为高端的楼盘。
市场供给结构以住宅为主：曲江的市场供给中普通住宅在项目数量和面积上都占据了绝对的比重，这也是区域功能定位和区域环境所决定的，其次是别墅类产品，其在区域市场所占比例虽然与普通住宅有不小差距，但也是区域的重要物业类型。商业地产产品因为大唐不夜城的开发，市场比例得以大幅提升，紧随别墅类产品。而写字楼产品的末位位置也在情理当中，与其他物业类型差距较大。
别墅项目位居西安之最：西安现在成熟的别墅区只有两个，一是秦岭北麓别墅区；二是曲江城市别墅区。但是提起西安的城市别墅，可能人们自然而然地会想到曲江。这是因为无论是品质还是数量上曲江的别墅都是西安之最。纵观曲江47平方公里范围内，别墅项目已形成密集之势，单不说早期的，仅近两三年落户曲江的别墅就七八个之多，如金地曲江·尚林苑、曲江华府项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、曲江公馆项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、曲江春晓苑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、曲江溪园、航天宇苑、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等。曲江当之无愧的成为西安的别墅区。 6、区域房地产发展预测预警分析
土地限制开发速度：曲江的土地是有限，伴随着可利用土地一块块的“名花有主”，以及国家政策限制使得小宗地块将越来越多的出现在曲江土地市场，必将限制曲江的房产开发速度。预计09年曲江房地产开发除了现有的项目，新开项目的增速将会明显放缓。
房价居高不下：曲江的项目一直以为都是作为高端收入阶层的独有商品，但是08年全国楼市的低迷蔓延到西安，西安的楼市也面临着新的局面，在新的市场角逐中，开发商使出了更多的促销手段，区域置业门槛降低，同时08年的房产新政也降低了入市的门槛，但价格依然成为影响多数人入住曲江的羁绊。
大明宫、曲江同室或操戈：虽然曲江的地理位置以及自身地位在西安独此一家，这也是吸引置业者的最主要的因素。但是与曲江新区同类型的大明宫遗址区的开发，而且大明宫的规划和管理也是曲江新区的管理老班底——曲江管委会。所以大明宫也许就是下一个曲江，这将使部分投资者的目光转移。综合来看大明宫将是曲江的最大竞争对手。
综上所述，通过西安市、各板块、曲江的发展状况来看，区域大发展促进着地产市场的发展，提升着区域居住环境的同时，也提升着市场价格、土地价格等，循序渐进的推进着，或影响着区域房地产市场的健康发展。
三、如何判断房地产市场是否健康？衡量的标准是什么？
一是应该保持房地产业和国民经济的同步发展。
房地产业的发展速度应与经济发展速度基本同步，房地产投资额的增加速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。
二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入与房价保持一个较合理的水平。
国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3～7，即大多数家庭要用3年～7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，加之收入分配很不规范，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。
三是考虑投资收益率。
对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于购房和租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，则表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。
前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力。目前，全国房价的总体水平有所下降，尤其是深圳、广州等城市的房价回落较快，但仍然存在一些泡沫。
三、西安房地产市场健康发展的对策研究 (一)提升消费者的购买环境 1、调整住房公积金贷款政策。
（1）个人购买住房可使用同户直系亲属的公积金。借款人及配偶正常缴纳公积金的，恢复对借款人申请第二次（含）以上住房公积金贷款的办理，在借款人还清原借住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。
（2）调整公积金政策，提高公积金贷款限额，争取异地使用公积金，使购房能更多享受公积金贷款低利率，刺激需求 ①提高公积金贷款限额
公积金贷款购房比商业贷款享受更低的利率，目前贷款限额20万元，如果按照一套住房60万价格计算，按照原来计算方式，首付3成，18万元，采用公积金贷款20万元，商业贷款则需要22万元，提高公积金贷款比例，例如提高到40万元，按照一套住房60万元计算，首付3成18万，公积金贷款40万，商业贷款只需2万元，刺激购房需求，变相降低购房成本； ②争取异地使用公积金
按现有公积金政策，公积金只能在缴存地使用，而不能异地使用，这也制约了部分外地购房者到其他地区购房，如能开通异地使用公积金政策，会刺激部分购房者的积极性。 ③提高公积金缴存比例
由政府出台政策，凡企事业单位，统一执行住房公积金缴存比例（工资的百分比），提高和刺激区内人群的购房能力，充实公积金资金； 2、加强销售过程价格的透明化
各地物价部门要会同房地产行政管理部门认真做好普通商品住房销售价格的管理，具备条件的市、县要在广泛征求开发建设单位和群众意见。根据当地商品住房社会平均建设成本、管理费用等因素，提出不同地段、不同类型的商品住房参考价建议，并通过当地新闻媒体向社会公布，引导开发建设单位合理制定商品住房销售价格。尽快建立商品住房价格备案公示制度。开发建设单位应在商品住房销售之前到当地物价部门进行价格备案，备案的商品房销售价格及不同楼层的累进加价率应在物价部门的价格信息网上进行公示，接受社会监督。各地要通过做好商品住房价格备案工作，进一步完善住房价格统计监测制度，加强对商品住房市场销售价格的监测和调控。
商品房销售明码标价实行一套一标，经营者对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者不得使用误导性、不明确或不规范的价格标示，不得利用虚构价格、虚构降价、虚假优惠、虚假折扣、虚假特价、虚假促销或者采用虚假信息、模糊语言等使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈。实行商品房销售价格“一价清”的规定。销售价格合理与否，关系到人民群众的切身利益，关系到经济社会的和谐发展。各级物价部门必须高度重视，认真研究，会同有关部门采取有效措施，切实加强对住房销售价格的监管，注重运用价格杠杆，调整住房供应结构，着力解决困难群众的住房问题，促进房地产业的健康发展。
3、取消商品房预售制度，实行现房销售制。
为从根本上遏制开发商如囤地囤房操纵价格等非理性市场行为，应取消预售制，实行现房销售制。现房必须是已完成消防、绿化、规划等并进行了竣工备案，购买业主可马上办证入住的房子。当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。为加快资金周转，
开发商就会减少囤房行为，现房供给的增加使房价向其合理价格回归。
4、规范保障性住房市场
政府在保障性住房分配过程中，应充分利用市场运作公平、高效的特点，避免单纯行政管理手段的不足。其核心是政府或其授权组织应成为住宅市场的非营利参与者，同时也是保障性住房的房东，并同时建立一套完善的“虚拟货币补贴制度”。具体来讲，经济适用房的出售应采取市场定价结合虚拟货币补贴的方式进行，即不同条件的单个申购者可以向政府申请不同金额的经济适用房购房专项不可变现补贴，再向政府申请购买或联合申请购买以市场价格标价的经济适用房；而对于租赁领域，不同条件的廉租房个人申请者可以向政府申请不同金额的月度廉租房专项不可变现补贴，再向政府申请或联合承租以市场价格标价的廉租房。政府应对享受政策福利的买受人或承租人进行定期资格复核，并相应调整其可享受补贴的金额。政策上应该严格禁止经济适用房买受人通过任何手段转变为普通商品房，如果买受人要改变居住条件，只能由政府回购；同样，廉租房承租人应被严格禁止转租，杜绝不当获利渠道。
(二)规范信贷行为、降低开发税收成本 1、严把信贷“闸门”，规范银行信贷行为
一是加快房地产金融体制改革，拓宽房地产企业的资金来源渠道。整顿和完善现行房地产融资体制，开拓多元化的融资渠道，打破房地产过分倚重银行直接融资的格局，鼓励房地产金融创新，培育资本市场，为房地产企业股权融资、债权融资提供便利，并为房地产信托和抵押贷款证券化等多种金融创新提供基础性条件。二是改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，加强银行房地产信贷风险管理，改进过去关注短期利润的绩效考核办法，避免因争相贷款出现银行信贷对房地产业的过度支持，防止房地产市场风险向银行转移。三是实行区别性信贷政策。有关部门可以从房地产开发商市场准入严格监管、住房预售制取消或改善、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手，实行区别信贷。四是积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，提高个人第一套房和第二套房的贷款按揭成数，坚决限制三套房以上的个人住房按揭贷款，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为，禁止“垒大户”现象，防范非审慎贷款行为造成的银行信用风险和土地储备贷款风险。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
2、精简商品房开发及交易税费项目，降低开发及交易成本
我国现阶段涉及房地产立项、建设、配套、销售等诸多环节的税种有12项之多,涉及房地产的收费多达50项,两者共计62项。更为严重的是,部分项目的税费,已占到房地产价格的30%-40%,税种设置繁杂、征收环节多,存在重复征税和多次收费问题,一定程度上推高了房价，以销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按营业税的7%征收城建税3500元,按营业税的5%征收教育附加税2500元。此外,还有按利润征收的所得税,按土地款3%征收的契税,利润超过20%要采取累进方法
计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目,房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。这么多税费,每一个都师出有名。可征在开发商头上,最终还是部分转嫁到老百姓头上。房地产开发总费用支出的一半,通过税费与土地出让金流向政府。二手房交易也存在税费过多，过高的问题，二手房过户要缴契税、规划费、绘图费、查档费、评估费等繁多的税费。不少大城市这些年为何热衷发展房地产业,一个重要原因就是土地出让金和税费成为重要的政府收入来源,有的甚至超过一半。可土地是有限的,地方收入房地产依赖症越强,就会对其他产业产生资本和土地的挤出效应,不利于加快转变经济发展方式。要尽快完善房地产税制,取消不合理收费,精简交易税费，降低开发及交易成本，让房地产业尽快回归民生性。 (三)合理规划市场供需结构 1、加强房地产开发用地监管
在房价高的地域，应增加中小套型限价住房扶植供地数目。要在盘活把持存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具有“净地”供给的储蓄土地以及农转用打算方针，应优先确保以保证性住房为主的上述各类住房用地的供给。没有完成上述住房供地打算的处所，不得向大户型高档住房扶植供地。
如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。
对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。
土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。
2、严格供地计划和年度住房建设规划，缓解市场供需矛盾
地方各级住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁
住房分类保障的途径。
市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门，严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 3、改革土地供应的拍卖供给方式
从经济学的逻辑层面而言：“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下，则“物以稀为贵”，原料成本决定着预期的商品售价。供求关系在发挥调节价格的作用，当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺，商品房供给的量的减少，当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。当然地区的土地供给充分，商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会平稳中有降幅，而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。不限地价而限房价的尴尬也就只要无奈的延续了。立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力，因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为，而是政府利益驱动的土地拍卖方式。可以通过政府调控限制地价，委托开发。同时，改土地批租制为年租制，从根本上降低房价。目前房价仍在高位，土地批租70年使用权一次性交付的土地出让制度是主要原因,建议由70年一次性交清改为按年交租，如果实行土地年租制将大大降低房价和房租，从根本上解决房价问题，从而真正实现让中等收入者买得起房的目标。 (四)进一步完善市场监测力度
建立房地产市场监测系统不是一件轻而易举的事情，它要求：第一，应对房地产市场波动及其特征有一定的认识和了解；第二，要建立一套能够全面、及时、准确地反映房地产市场及其发展变化整体状况的指标体系；第三，要结合实际，找出一套评价标准和评价方法；要有强有力的组织保障，具备一定的硬件和软件条件。这样才能形成一个完整的房地产市场监测系统。在技术要求方面有二点最为重要。一是简练集中，要求紧紧抓住房地产市场中最重要的2-3个方面的若干项指标。二是要定量定性，即通过对最能反映房地产市场运行的若干项指标的数量分析，对各项指标作出正常、基本正常或异常的定性结论，然后对市场总体作出定性的分等结论。通俗地讲，要有如地震预报的等级和台风预报的等级类似的分级。
1、加快房地产市场信息系统建设
全面、准确、及时反映房地产市场信息是房地产市场监测分析的基础。为此，我们应依托房地产管理信息平台，将分散于规划、施工许可、房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记管理环节的市场信息有效整合起来，与土地、金融、等房地产相关信息，形成全面、客观、及时反映当地房地产市场运行情况，满足分类、分区域、分结构、分析市场供求的房地产市场信息系统。为了适应房地产市场发展的客观要求，全面把握市场态势，应当进一步研究完善房地产市场信息统计指标体系。要
充分利用现代化信息技术手段，注意加强各部门间的协调配合，依托与房地产市场相关的业务系统，全面采集覆盖城乡相关区域、覆盖存量与增量、覆盖买卖与租赁、覆盖住宅与非住宅的完整的市场信息。解决“五个不适应”，做到“四个覆盖”，应当讲难度比较大，任务也比较重，但是我们必须这么做。因为，这是保证客观准确地分析市场形势的需要，保证正确适度地实施宏观调控的需要，保证及时合理地引导市场的需要，最终目的是促进房地产市场持续健康发展。目前西安房地产基础信息系统主要涵盖了房地产交易、二手房租赁登记备案等，但与土地、金融、规划、开发方面的信息尚未完全覆盖，此方面工作的开展落实，将使信息系统建设及市场预测预警方向更为全面、科学，更能有效发挥预警预报系统对于市场的指导作用。 2、建立房地产市场形势分析报告制度
要加强市场信息分析，形成定期市场分析报告。对当地房地产市场运行状况认真地加以分析，重点应关注供求总量、结构、价格及其发展变化趋势，并定期形成市场分析监测报告。分析报告要力求全面客观地反映市场态势，及时发现存在问题及其苗头，提出应对措施，不能简单笼统地作判断、下结论。
建立和完善房地产市场形势分析专家会议制度。要定期组织有关部门负责人和专家，根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息对市场运行状况进行评价，提高分析判断的科学性和权威性，引导对房地产市场形势的正确舆论导向。 3、要发挥专家学者和专业机构的作用
要注意发挥行业专家、学者和高等院校、科研院所、专业咨询服务机构的积极性和作用，重视和反映相关部门、专家学者、消费者以及企业代表等社会各方面的意见和建议。此次我们成立西安房地产专家咨询委员会的目的就是为了集专家智慧，推动预警预报系统更为科学建设。 4、房地产市场监测指标体系的构建与评价
房地产市场监测指标是反映房地产市场波动的指示器,由于房地产市场是一个多层次、多方面的复杂体系,故反映市场运行状况不能仅用某个或某一个方面的指标,而必须采用一系列从不同角度反映房地产市场运行状况的指标,即指标体系。选择何种指标构成指标体系是一个十分重要的理论和实践问题。对于入选指标来讲,应遵循重要性、灵敏性、及时性、可操作性和稳定性原则;对于指标体系而言,还要符合精简性和完备性两个原则。
根据我国房地产市场发展现状及发展需要,房地产市场监测指标体系可由两部分构成:一是房地产景气指标体系,主要用来寻找房地产市场循环变动的转折点,是现实市场运行轨迹的实证展现;二是房地产预警指标体系,侧重于房地产市场运行发展方向的险情预报,旨在预报市场运行中各种不正常现象,反映未来房地产发展趋势。两者紧密相联、各有侧重,在内容和功能上构成一个有机整体。
加快建设房地产市场信息系统和预警预报体系，是加强和完善政府宏观调控，促进房地产市场持续健康发展的一项重要举措。我们将深入落实科学发展观，全力推进房地产市场预警预报系统的建设，为西安房地产市场的稳定、健康发展服务。
5、加强行政干预，完善对房地产市场销售行为的监测。
严格监督开发企业执行商品住房价格“一价清”和“明码标价”制度。严肃查处开发（代理）企业在销售过程中存在的各种违法违规行为。各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。 6、加强舆论引导，增强舆论监测机制
积极引导房地产新闻舆论，加大对房地产企业失信行为的暴光力度和惩罚力度。坚持正确的舆论导向，客观报道房地产市场形势，客观引导房地产投资和消费，坚定消费者、企业对宏观经济和房地产市场的信心，为我市房地产业健康稳定发展营造良好氛围。
建立房地产市场纠纷调处机制，对于不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积等控制性项目建设要求的，记入房地产企业信用档案，予以曝光，对严重违规行为坚决予以打击，切实发挥失信惩戒作用。
理性、健康、可持续发展是未来房地产业发展的主旋律，房地产业如何做到理性、健康、可持续发展？这是目前房地产企业发展面临的一大重要课题。为了促进房地产市场与房地产业的持续健康发展，国家适度加强宏观调控与房地产企业进行有效理性开发是必然选择。建立合理的住房保障体系、加强政府的市场、价格、质量等监管力度，以及税收制度调控、建筑节能等的推广力度，是促进市场健康发展的保证。
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