房地产累计公允价值变动，若存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。（ ） 四 、计算分析题 1.
长江公司为房地产开发公司，2012年至2015年发生如下与投资性房地产有关的业务：
（1）2012年12月31日，将一闲置建筑物出租给乙公司并采用成本模式进行后续计量。租赁合同约定：租赁期开始日为2013年1月1日，租赁期为3年，每年12月31日收取租金150万元。该建筑物的成本为2800万元，出租时，已计提折旧500万元，已计提减值准备300万元，预计尚可使用年限为20年，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。
（2）2014年1月1日，考虑到其所在地的房地产交易市场比较成熟，并且能够合理估计该建筑物的公允价值，长江公司决定将该项投资性房地产的后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。2014年1月1日，该建筑物的公允价值为3000万元。2014年12月31日，该建筑物的公允价值为3500万元。
（3）2015年12月31日，租赁期届满，长江公司将该建筑物收回自用，当日的公允价值为3300万元。
假定长江公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑增值税、所得税等相关税费的影响。 要求：
（1）编制长江公司2012年与该项投资性房地产有关的会计分录。 （2）计算长江公司该建筑物2013年年末的账面价值。
（3）编制长江公司2014年和2015年与该投资性房地产有关的会计分录。 （答案中的金额单位用万元表示） 2.
恒通公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，发生如下与投资性房地产有关的业务：
（1）2012年1月1日将一栋自用厂房用于出租，租赁期为3年，每年租金250万元，于每年年末收取。该厂房为2010年11月10日以银行存款2500万元购入，发生直接相关税费150万元，另外购入后发生资本化的装修费500万元，2010年12月31日达到预定可使用状态，该厂房预计使用寿命为20年，预计净残值150万元，采用年限平均法计提折旧，2011年12月31日前未发生减值。2012年年末也未发现减值迹象。
（2）2013年12月31日恒通公司经测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元。假定计提减值后折旧方法、折旧年限均未发生变化，预计净残值为0。
（3）2014年12月31日租赁期届满，承租人与恒通公司续租并要求恒通公司对该厂房进行改扩建。改扩建于2015年1月1日开始，改扩建过程中发生符合资本化条件的支出200万元，以银行存款支付。2015年3月31日，改扩建工程完工。 要求：
根据上述业务，不考虑其他因素，编制恒通公司2012年1月1日至2015年3月31日，与该项投资性房地产相关的会计分录。（计算结果保留两位小数，答案中的金额单位以万元表示）
答案解析
一 、单项选择题 1. 【答案】 C 【解析】
企业自行建造的房地产达到预定可使用状态后先自用一段时间再改为对外出租，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产，自租赁期开始日再转为投资性房地产。
【知识点】 投资性房地产的确认和初始计量 2. 【答案】 B 【解析】
2015年该办公楼计提折旧额=（5150-150）/25×9/12=150（万元）。
【知识点】 与投资性房地产有关的后续支出 3. 【答案】 C 【解析】
A公司处置该写字楼影响营业利润的金额=1000-（900-100-100）=300（万元）。
【知识点】 投资性房地产的处置 4. 【答案】 A 【解析】
企业外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。故甲公司2015年7月1日应确认的投资性房地产的初始入账价值=5000+100=5100（万元）。
【知识点】 投资性房地产的确认和初始计量 5. 【答案】 B 【解析】
该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其投资性房地产应计提的摊销额=（1200-200）÷10×10/12=83.33（万元）。
【知识点】 采用成本模式计量的投资性房地产 6. 【答案】 B 【解析】
该项投资性房地产对甲公司2015年利润总额的影响=其他业务收入-其他业务成本=6×12-900/20=27（万元）。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，所以利润总额不受公允价值影响。
【知识点】 采用成本模式计量的投资性房地产 7. 【答案】 A 【解析】
将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不影响营业利润，2015年12月31日应确认的公允价值变动收益=3510-3200=310（万元），故影响营业利润的金额=310+100=410（万元）。
【知识点】 采用公允价值模式计量的投资性房地产 8. 【答案】 A 【解析】
期末存在的暂时性差异来源于两部分，税法规定每年可以抵扣的折旧额（4200-200）/20=200（万元）在会计利润的基础上调减200万元；会计中确认公允价值变动损益300万元（4500-4200），税法对公允价值变动并不认可，在会计利润的基础上调减300万元。所以确认的递延所得税负债=（200+300）×25%=125（万元）。
【知识点】 与投资性房地产有关的后续支出 9. 【答案】 C 【解析】
转换日影响2015年资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额=[50000-（40000-10000）]×90%=18000（万元）。
【知识点】 投资性房地产后续计量模式的变更 10. 【答案】 D 【解析】
非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值90万元小于账面价值100万元(120-20)的差额，计入公允价值变动损益。
【知识点】 房地产的转换
二 、多项选择题
1. 【答案】 A, B, C, D 【解析】
选项A、B和C属于企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产；选项D，房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地作为存货核算，不属于投资性房地产。
【知识点】 投资性房地产的范围 2. 【答案】 A, B, C, D 【解析】
【知识点】 房地产的转换 3. 【答案】 A, D 【解析】
投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。选项A和D不属于投资性房地产的确认条件。
【知识点】 投资性房地产的确认和初始计量 4. 【答案】 B, C, D
【解析】
“投资性房地产——成本”属于采用公允价值模式计量的投资性房地产时应设置的科目，选项A不正确。
【知识点】 采用成本模式计量的投资性房地产 5. 【答案】 A, B 【解析】
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益，选项C和D不正确。
【知识点】 投资性房地产的后续计量 6. 【答案】 B, C, D 【解析】
作为存货的房地产转换为投资性房地产核算的，其转换日为租赁期开始日，故转换日应为2015年1月1日，选项A错误，选项B正确；存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应以转换日公允价值6800万元计量，公允价值大于账面价值的差额1100万元［6800-（6200-500）］计入其他综合收益，选项C和D正确。
【知识点】 房地产的转换 7. 【答案】 A, B, C, D 【解析】
（1）2015年12月份计提折旧=1800÷20÷12=7.5（万元）。 借：其他业务成本 7.5 贷：投资性房地产累计折旧 7.5 （2）2015年12月份确认租金：
借：银行存款（或其他应收款） 8 贷：其他业务收入 8 （3）2015年12月31日计提减值准备：
借：资产减值损失 300 贷：投资性房地产减值准备 300
该投资性房地产影响英明企业2015年12月份营业利润的金额=-7.5+8-300=-299.5（万元）。
【知识点】 采用成本模式计量的投资性房地产 8. 【答案】 A, B, C, D 【解析】
【知识点】 投资性房地产的确认和初始计量 9. 【答案】 A, D 【解析】
成本模式变更为公允价值模式进行后续计量，应作为会计政策变更，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（即盈余公积和未分配利润），选项B不正确；自用房地产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以自用房
地产的账面价值作投资性房地产的账面价值，不考虑公允价值，选项C不正确。
【知识点】 投资性房地产后续计量模式的变更 10. 【答案】 C, D 【解析】
处置价款与该投资性房地产账面价值之间的差额，应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映，选项C不正确；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动损益的金额转入其他业务成本，选项D不正确。
【知识点】 采用公允价值模式计量的投资性房地产
三 、判断题
1. 【答案】 1 【解析】
【知识点】 投资性房地产的后续计量 2. 【答案】 2 【解析】
投资性房地产是一种经营性活动，其出租或出售取得的收入应通过“其他业务收入”科目核算。
【知识点】 投资性房地产的后续计量 3. 【答案】 1 【解析】
【知识点】 投资性房地产的确认和初始计量 4. 【答案】 2 【解析】
投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
【知识点】 投资性房地产后续计量模式的变更 5. 【答案】 2 【解析】
自用建筑物停止自用，改为出租的，转换日为租赁期开始日。
【知识点】 房地产的转换 6. 【答案】 2 【解析】
企业的投资性房地产变更用途转换为自用房地产属于一项新的交易事项，不属于会计政策变更。
【知识点】 投资性房地产后续计量模式的变更 7. 【答案】 2 【解析】