商品房销售信息管理系统的设计与实现
单静
摘 要 房地产业的飞速发展，给商品房销售管理带来了很多新的问题和任务，传统的管理模式已经不能适用现代商品房销售管理的需要，在这种情况下，亟需要建立一套商品房销售信息管理系统，以满足商品房管理信息化、科学化、现代化的要求，辅助商品房销售管理者进行正确决策。
本文设计并实现了一个面向小型房地产公司的商品房销售信息管理系统，主要利用 Power Builder和Microsoft Office Access数据库技术，采用C/S模式设计，以实现对房源信息、商品房销售、相关账务以及售后服务的有效管理。
关键词 Power Builder Microsoft Office Access 商品房销售信息管理
1 绪论
1.1 课题的背景及意义 1.1.1 课题背景
商品房销售信息管理系统是一个现代房地产销售管理中不可缺少的部分,它的功能完善与否对于商品房销售工作的展开的难易有着至关重要的影响，所以房地产公司的销售管理与费用管理及售后服务管理系统的设计是以能够提供充足的信息和快捷的查询手段为核心内容的。一直以来许多小型房地产公司所使用的传统的书面进行商品房销售记录的方式实在是太落后，它存在着信息流动性差、查阅不方便等问题，而且随着公司房屋资源的增多，交易次数的增多，购房时顾客挑选自己满意的房屋越来越麻烦，并且售后服务等工作也将做的不够到位。综上所述，为了节省购房者大量的时间，还能选购到自己温馨的港湾，也能使开发商达到宣传楼盘产生实际经济效益的目的，而迫切需要这样的既能让百姓方便，又能让开发商满意的系统，商品房销售信息管理系统应运而生。
1.1.2 课题意义
随着房地产行业的发展，客户的需求也越来越多样化，越来越注重购房过程中的细节问题，房地产公司都以客户为中心，以服务为主，通过对房源的合理管理，使用户在购房时，能够在最短的时间内挑选到满意的房屋，提供更快速周到的优质服务，吸引和保持更多的客户；同时管理好客户的交费资料，完善售后服务，提高公司效益。因此，在信息时代发展的基础上，房地产公司拥有较好的商品房销售管理及费用管理和售后服务是非常重要的。
归纳起来，商品房销售信息管理系统应该具有以下的功能才能适应信息时代的发展：
第一，可以存储房源信息，能对房源信息拥有较好的管理、查询、统计； 第二，可以进行购房、退房、签订认购书、签订购房合同管理； 第三，能够对认购客户、购房客户的信息拥有较好的管理； 第四，能够对客户的交费情况进行良好的管理； 第五，能够对交楼入住拥有良好的管理；
第六，对客户服务（客户投诉）拥有良好的管理体系； 第七，对公司内部的职工的基本信息拥有良好的管理体系；
第八，系统可操作性强，实用性好，工作效率高，适应信息时代发展的需求。 1.2 国内外研究现状
随便着社会的不断发展进步，我国也已进入“信息管理新时代”，商品房销售管理模式都发生了根本性的变化。商品房销售信息管理系统在国内早已有着成熟的研究成果和广泛的社会应用。国内的众多房地产公司都得有了不同程度使用。比较典型的有动力公司结合中国房地产行业的实际需求,在国内率先推出的伊凯特房地产销售管理系统。通过该系统, 房地产企业可以根据销售业务的实际流程, 实现从前期的项目管理、策划管理、销售前端管理到后期的销售统计分析、产权、按揭和财务管理等一系列流程的高效管理和严密控制，大大提高运作效率和对销售业务进程的掌控能力, 通过精确的数字化管理实现对市场的快速应变, 全面提高企业的综合竞争能力。
国外信息科技更新速度极快，作为信息载体的计算机日益显露出其举足轻重的地位，商品房销售也逐渐从手工操作转变为由计算机进行管理。通过互联网，实现数据共享，避免重复劳动，规范商品房管理行为，从而提高了管理效率和水平。
但是相比于原有的这些大的房地产销售行业而言，近几年来，农村市场新出现的一些专门针对于城镇以及村内规划中产生的商品房销售的小型的房地产公司而言不太适合，购买那些大型的房地产销售管理系统目前对于这些小型的房地产公司来说是价格昂贵、不能承受的，另外这些新兴的房地产公司针对于自己的特色与优势，在费用的管理方面也有特别的要求，因此即使原来的那些费用相对比较便宜的商品房销售管理系统也并不能很好的服务于这些公司，因此这些房地产公司对适合自己的商品房销售信息管理系统的要求是急切的。针对于此情况，经过市场调研之后，决定开发适合这些房地产公司的商品房销售管理软件。
1.3主要研究内容
本课题主要研究的是商品房销售信息管理系统的系统结构设计、数据库的设计、系统界面的设计。整个系统由内部数据库和系统两个部分组成。通过研究当前实际商品房销售业务状况下的系统的基本模块与功能，最终整个系统的设计与实现。
2相关技术背景
2.1 三层结构的C/S模式
C/S结构把数据库内容放在远程的服务器上，而在客户机上安装相应软件。C/S软件
一般采用两层结构，由两部分构成：前端是客户机，即用户界面结合了表示与业务逻辑，接受用户的请求，并向数据库服务提出请求，通常是一个PC机；后端是服务器，即数据管理将数据提交给客户端，客户端将数据进行计算并将结果呈现给用户。
但C/S体系结构具有强大的数据操作和事务处理能力，模型思想简单，易于人们理解和接受，随着企业规模的日益扩大，软件的复杂程度不断提高，传统的二层C/S结构存在着很多局限，因此，三层C/S体系结构应运而生。其结构如图2-1所示：
图2-1 三层结构的C/S模式
在三层C/S体系结构中，增加了一个应用服务器，可以将整个应用逻辑驻留在应用服务器上，而只有表示层存在于客户机上。这种结构被称为“瘦客户机”。 本系统主要应用三层体系结构。三层C/S体系结构将应用功能分成表示层、功能层和数据层如图2-2所示：
事务对象
图2-2 三层C/S体系结构
为了实现商品房销售管理的信息化工作，方便购房者及管理人员的使用，实现资源的共享和交流等，决定用三层C/S体系结构开发商品房销售信息管理系统。表示层（接口层）位于客户端，是应用的用户接口部分，担负着用户与应用间的对话功能。用于检查用户从键盘等输入的数据，显示应用输出的数据；功能层是系统核心部分，担当主要的应用处理任务，相当于应用的本体，是将具体的业务处理逻辑编入程序中；数据层位于底层，负责管理对数据库数据的读写。为了保证安全，对系统关键数据的修改、删除、数据导入、报表统计等由售楼处管理人员操作。
2.2开发工具
(1)PowerBuilder 10.5
PowerBuilder 10.5是美国Sybase公司推出的基于C/S体系结构的面向对象的数据
库应用系统开发工具。利用它可以开发功能强大的、运行在多个平台以及能够操作多个数据库的应用系统。PowerBuilder 10.5是由多个功能模块构成的可视化开发环境，可以用于创建传统的C/S应用和基于Web的分布式数据库应用。PowerBuilder 10.5为开发人员提供了强大的开发环境，各个功能模块协同工作，共同完成对应用的创建、编码、测试、发布和部署等工作。PowerBuilder 10.5还提供了丰富的画板和开发向导，使用户可在图形化界面中开发应用程序。
PowerBuilder 10.5支持面向对象的系统设计、开发、测试和发布功能，特别是其中
的数据窗口技术，为开发人员创建各种类型的企业报表提供了快捷的方式，大大缩短了系统的开发周期，为新的应用开发需求提供了强有力的支持。
(2)Microsoft Office Access
Microsoft Office Access 是微软公司推出的基于Windows的桌面关系数据库管理
系统（RDBMS，即Relational Database Management System），是Office系列应用软件之一。它提供了表、查询、窗体、报表、页、宏、模块7种用来建立数据库系统的对象；提供了多种向导、生成器、模板，把数据存储、数据查询、界面设计、报表生成等操作规范化；为建立功能完善的数据库管理系统提供了方便，也使得普通用户不必编写代码，就可以完成大部分数据管理的任务。
３ 系统分析
3.1 可行性分析
当今商品房销售的管理工作量是比较大的，因此，建立商品房销售信息管理系统是极为
重要的，有利于使商品房销售管理标准化、科学化、自动化，为购房者的决策提供第一手资料。为此，在开发本系统之前，应该首先进行可行性分析。
3.1.1技术可行性
首先，越来越多的房地产公司都为自己创建了销售管理信息系统，使得房地产商与客户之间也可以进行信息交流，确保彼此合法权益不受损害，这样的情况为商品房销售信息管理系统创造了良好的应用环境。其次，该设计采用的开发语言和数据库开发技术都已经相当成熟，完全能够满足系统的开发要求，为开发工作提供了非常简便实用的开发工具。再次，各中小型房地产公司及其用户的计算机在计算机容量、速度等方面完全能够满足该系统的需求。最后，基本已经掌握了开发这个系统方法和开发工具，并且在调查过程中，已经了解和熟悉了商品房销售管理系统的流程。综上所述本系统开发从技术上是可行的。
3.1.2 经济可行性
主要是对城市周边以及农村房地产市场进行分析，对系统的建设、运行和维护费用进行估算，对系统建成后可能取得的社会及经济效益进行评估。由于该管理系统比较小，所以对于自己的财力方面来说都是可行的。计算机及其他一些相关的附属物品已经具备。并且该系统开发的时间较短，只需两至三个月时间即可实现。由于该系统相对来说比较简单，系统的维护费用也不高。开发完成后，可以实现准确与快速于一体，大大方便了各个小型房地产公司的商品房销售管理。所以本系统在经济方面来说是可行的。
3.1.3 社会可行性
主要是对商品房销售情况进行调查分析。商品房销售目前并不是一个很完善的市场，有很大的可挖掘性和发展潜力，现在尚处于发展阶段。所以开发商品房销售信息管理系统具有很大的潜力，而且面向的对象是城市周边及农村地区，有其特有的意义。因此会有很大的发展空间。该系统投入运行后，方便用户操作和使用，更加方便了各个小型房地产公司对商品房的销售管理，同时也为消费者提供了一个更加健康、透明的交易环境。综上所述本系统开发从社会上是可行的。
3.2 系统功能分析
系统的对象确定之后，应该对系统进行定性的分析，分析是为了了解系统应达到的目标和系统应具备的功能。商品房销售管理系统由四大子系统组成：房源管理子系统、帐务管理子系统以及房屋销售管理子系统、售后服务管理子系统。
(1)房源管理子系统的功能包括： ①开发新楼盘的信息录入、删除、维护；
②所开发新楼盘的楼宇及房屋信息的录入、删除、维护； (2)购房管理子系统的功能包括： ①可以对房屋信息进行销控查询； ②可以进行房屋的预订；