二、市场调查的工作程序 l、 确立调查主题 2、 确定调查范围 3、 确定调查方式 4、 确定调查人员
5、 学习调查主题的相关知识 6、 展开调查 7、 分析与研究 8、 提出报告
三、市场调查经验及技巧 1、 以不同身份介入调查 2、 提问技巧 3、 观察的着眼点选择 4、 以解决问题的方式开展调查 5、 循序渐进的调查 6、 一次调查只设定一个主题 7、 建立同行间的友谊
8、 以理论支持对调查成果的总结 9、 发挥电话的功能进行调查 四、竞争与销售分析 1、 竞争楼盘的分析案例 2、 竞争对手销售对比分析：
销售速度、宣传推广、销售特色、销售环境、销售措施、人员情况、销售政策调整、促销情况、价格情况、销售产品类型特征、销售创新、新产品推出情况
五、本地房地产市场评论 内容以实际整理之当地资料为准。
第四部分：实战篇
—、销售道具运用
位置图、环境图、乌瞰图、透视图、模型、灯箱、旗帜、免费资料、展示品（可分为：平面展示、立体展示、对比展示）、样板问、形象展品（如广场、游乐园等）、纪念品（赠品）、广告牌、门前指引物、展（挂版）：（日照图、分贝图、气流图、气温图）
二、销售资料使用
（一）使用原则：统一管理、个人使用、定期整理 （二）销售手册内容：
1、 五证：商品房销售许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可温咏
2、 统一说辞 3、 房源销控表 4、 总平面图 5、 交通位置图 6、 户型图
7、 价格表 8、 付款方式
9、 交房标准及菜单装修方案 10、认购协议书
11、商品房买卖合同标准文本 12、物业公司的简介及管理公约 13、按揭办理办法 14、银行利率表 15、认购房付款一览表 16、办理产权的有关程序及税费 17、入住程序及收费明细表 18、购房费用速算表 19、客户资料表 （三）销售表格运用： 1、 来人来电客户资料调查表 2、 客户来电登记表 3、 来访客户登记表 4、 付款一览表 5、 意向客户登记表 6、 市场调查分析表 三、销售流程图 （暂缺）
四、现场销售基本动作分解 （一）接听电话 1、基本动作
（1） 接听电话必须态度和蔼，语音亲切，一般先主动问候“您好，××楼盘”，而后开始交谈。
（2） 通常，客户在电话中会门及地点、价格、面积、格局等方面的内容，销售员应扬长避短，将产品卖点巧妙融入。
（3） 与客户交谈中，设法取得所需资讯。如：客户的姓名、联系电话等个人资讯；客户所能接受的价格、面积等对产品具体要求的资讯。
（4） 最好能直接约请客户到现场看房。 （5） 立即将来电信息登在《电话接听记录表》上。 2、 注意事项
（1） 销售员正式上岗前应进行系统训练，统一说辞。（见《电话接听统一说词》）
（2） 广告发布前，销售员应事先了解广告内容，研究和应对客户可能会涉及的问题。
（3） 广告当天，来电量较多，接听电话时间不宜过长，一般以2至3分钟为限。
（4） 接听电话以铃声响二下为宜。
（5） 电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍。 （6） 约请客户应明确具体时间，并告知你将专程等候。
（二）迎接客户 1、 基本动作
（1）客户进门，每个看见的销售员都应主动招呼“您好，您第一次来吗？”，提醒其他销售员注意；若非第一次来，应协助找到第一次接待的销售员。
（2） 销售员立即上前接待（按接待顺序）。
（3） 通过随口招呼，区别客户真伪了解所来的区域和媒体。 2、 注意事项
（1） 销售员应态度亲切，不卑不亢。
（2） 接待客户或一人，或一主一副，以二人为限。
（3） 若非真正客户，也应提供楼书等资料（机密资料除外），作简洁介绍。
（4） 没有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，随时给客户以良好印象。
（三）介绍产品 1、 基本动作
（1） 略微寒暄一下，了解客户个人资讯。
（2） 沙盘解说，并配合户型模型，展板等销售道具，自然而有重点地解说（地段、环境、产品机能、景观、升值潜力等）。
2、 注意事项
（1） 沙盘解说简洁而又有侧重，时间不宜过长，以3至5分钟为宜。