2015年房地产行业 十三五规划展望分析报告
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目 录
一、“十二五”房地产规划回顾及完成情况 1、“十二五”房地产规划的核心为“提高住房保障水平”
2、“十二五”房地产规划目标基本达成
（1）保障性住房供应大幅增加，超额完成3600万套开工目标已成定局
（2）住宅用地供应量稳步增长，投资性购房占比下降至10%
（3）房地产调控持续变化，2013年为分水岭 二、房地产行业的地位和环境已起变化 三、“十三五”房地产规划展望
1、分类指导，因地施策仍将是政府“十三五”期间对地产的主要态度
2、支持居民自住和改善性住房仍将是“十三五”政府对房地产的主要态度
3、保障性住房建设和中长期制度建设仍将是“十三五”房地产规划的重要部分 四、把握“十三五”规划投资机会 1、京津冀一体化带来的投资机遇 2、国企改革带来的投资机会 五、主要风险
“十二五”规划回顾：居者有其屋。“十二五”地产规划核心为“提高住房保障水平”。1）保障房建设力度加大：2011-2014年全国新开工保障性住房3230万套，已完成“十二五”3600万套开工目标的89.7%，预计2015年开工740万套，超额完成开工目标为大概率事件。2015年全国保障性住房预算支出较2010年增长173%。2）供地量稳步上涨。2011-2014年全国住宅建设用地平均供地量为12.13万公顷，较2009年、2010年分别增长48.9%和5.2%。3）投资客占购房者比例已由2010年的28.3%下降到2014年的10.1%。 ?“十二五”到“十三五”：黄金时代走向白银时代。目前房地产行业已经发生较大变化：1）房地产已逐步由经济增长的“引擎”转变为“稳定器”。2）户均1套房实现后，行业供需情况发生转变，未来几年行业整体的去库存压力依然严峻，行业由黄金时代走向白银时代。
“十三五”规划展望：因地施策，避免硬着陆。由于库存持续高企，白银时代下，行业销售复合增速将降至个位数，并不排除投资增速出现负值，为避免房地产市场硬着陆对经济的冲击，预计分类指导、因地施策仍将是政府“十三五”对房地产的主要指导方针。同时地产短期来看仍将是经济稳增长的基石，无论从保持经济增长，还是保障改善民生的角度，预计政府仍将支持居民自住和改善性住房需求。近期房地产税立法正式纳入中国立法规划，加上之前实施《不动产登记暂行条例》，行业中长期制度建设有望在“十三五”规划中体现。 一、“十二五”房地产规划回顾及完成情况
1、“十二五”房地产规划的核心为“提高住房保障水平” 2008年金融危机后宽松的货币政策和四万亿的投资刺激，直接带来2009-2010年新一轮的房价上涨，在这种的大背景下，“稳定房价、房地产市场调控”仍是“十二五”房地产规划的关键词。从中央的公布的“十二五”规划来看，有关房地产部分的核心在于“提高住房保障水平”，并从健全住房供应体系、加大保障房住房供给和改善房地产市场调控三个方面提出了相应的规划和要求。 2、“十二五”房地产规划目标基本达成
（1）保障性住房供应大幅增加，超额完成3600万套开工目标已成定局
根据“十二五”加大保障性住房供应的要求，2011年以来全国保障性住房预算支出明显增加，2010年全国保障性住房预算支出仅993亿，2015年这一数字已达2714亿，增长173%。政府资金支持力度加大的同时，保障性住房开工面积持续维持在较高水平，2011-2014年全国新开工保障性住房3230万套，已经完成“十二五”3600万套开工目标的89.7%，预计2015年开工740万套，超额完成开工目标为大概率事件。
（2）住宅用地供应量稳步增长，投资性购房占比下降至10% 2011-2014年全国住宅建设用地平均供地量为12.13万公顷，较2009年、2010年分别增长48.9%和5.2%，供应量整体保持震荡上行趋势。同时在包括限购政策在内的多项调控手段作用下，世联行数据显示投资客占购房者比例已由2010年的28.3%下降到2014年的10.1%。
（3）房地产调控持续变化，2013年为分水岭
“十二五”规划明确改善房地产市场调控，进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。2011-2013年，房地产调控基本遵循“十二 五”规划的相关要求，无论是大规模限购实施，还是2013年房价涨幅控制目标，均反映出当时政府促进房价合理回归的诉求。2014年开始新政府态度有所了明显的变化，分类调控逐步取代了过往“一刀切”的政策方式，大部分城市逐步放开限购。同时在经济下行压力增大，房地产行业库存持续积累的背景下，“930”新政、“330”新政先后出台，行业政策环境有了大幅好转。我们认为随着行业逐步由供不应求进入到结构性供过于求阶段，尽管近期以深圳为代表一线城市房价出现抬头趋势，但广大三四线城市库存仍持续高企，分类调控、行政手段退出为必然的政策选择，从这种角度上来看，亦符合“十二五”规划中“改善房地产市场调控”的要求。 二、房地产行业的地位和环境已起变化
政策制定离不开行业的现实状况，在思索房地产行业“十三五”可能规划前，不得不认识下当下地产行业的现状。相比于“十一五”末，目前房地产行业已经发生较大变化，具体来看：
房地产投资对经济拉动作用逐步减弱，经济增长“引擎”向“稳定器”转变。“调结构”近年已成为政府各项报告的关键词之一，作为传统行业代表的房地产，尽管在经济增长中仍充当重要的角色，但在中央“调结构”的大趋势下，预计未来作用将持续弱化。实际上“十二五”