要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。
（1）计算重置成本
重置成本=100000×（1+10）10+ 50000×（1+10）5 =339894.75（元） （2）计算实体性贬值
加权投资年限={（259374.25×10+80520.5×5） ÷339894.75}×50%=4.41年 实体性贬值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%
实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81（元） （3）计算功能性贬值
年超额运营成本=12×1000=12000（元）
年超额运营成本净额=12000×（1－33%）=8040（元） 功能性贬值
=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（元） （4）计算经济性贬值 经济性贬值=0
（5）计算被评估设备评估值
评估值=339894.75－159291.81－30478.03=150124.91（元）
例12 某房地产公司于2005年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2011年3月的土地使用权价格。 1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3.计算总费用
（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）
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（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元）
（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）
年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）
4.计算房地产纯收益
年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元） 5.计算房屋纯收益
（1）计算年折旧费。
（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：
房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益：
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元） 6.计算土地纯收益
土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412,740－165,000＝247,740（元） 7.计算土地使用权价格
土地使用权在2009年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）
土地使用权价格＝247,740×（1+7%）-44÷7%＝3,358,836.15（元） 单价＝3,358,836.15/500＝6,717.67（元） 8.评估结果
本宗土地使用权在2011年3月的价格为3,358,836.15元 单价为每平方米6,717.67元
例12 在一块3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。若该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益
100×2000×60％×12－720,000＝720,000（元） （2）计算建筑物的纯收益
240×（12％+1/20）＝40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益
72－40.80＝31.20（万元）
（4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元）
单方土地价格为：312÷3,000＝1040（元/m2）
例13 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该建筑物价格。
1.年房租总收入＝4800×12＝57600（元） 2.年总费用
房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）
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房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元） 保险费每年＝576（元）
年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元） 年总纯收益＝57600－14320＝43280（元） 3.用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元 土地总价=1200×200＝240000（元）
归属于土地的年纯收益为： 240000×8％＝19200（元） 4.归属于建筑物的年纯收益为： 43280－19200＝24080（元） 5.建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％
6.建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×[1－（1+14%）-25] ＝172000×0.9622 ＝165498.4（元）
建筑物每平方米单价：165498.4÷240＝689.58（元）
例14甲企业转让浮法玻璃生产全套技术给乙企业，双方共同享用浮法玻璃生产技术，设计能力甲、乙分别600万标箱、400万标箱；浮法玻璃生产全套技术系国外引进，账面价格200万元，已使用2年，尚可使用8年，2年通货膨胀率累计10%；该项技术转出对甲企业生产经营有较大影响，市场竞争加剧，产品价格下降，在以后8年中减少销售收入按折现值计算80万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算20万元，求甲企业转让该项无形资产的最低收费额。
①两年来通货膨胀率累计10%，外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，根据成新率确定重置成本净值：
200×（1+10%）×2/（2+8＝220×4/5＝176万元
②因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别是600、400万标箱， 重置成本净值分摊率： 400/（400+600＝40% ③转让后加剧了市场竞争，在该无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本：80+20＝100万元
则该无形资产的最低收费额： 176×40%+100＝170.4万元
例15某企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产10万只显像管生产线。对无形资产边际贡献分析，测算寿命期间各年度可带来追加利润100、120、90、70万元，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%，求评估无形资产利润分成率。已完成边际分析法的第一步工作，分析无形资产边际贡献 计算各年度利润总额及现值之和
100÷40%×1＋10%-1＋120÷30%×1＋10%-2＋90÷20%×1＋10%-3＋70÷15%×1＋10%-4 ＝250×0.9091＋400×0.8264＋450×0.7513＋467×0.6830 ＝227.275＋330.56＋338.085＋318.916＝1214.881万元 追加利润现值之和
100×1＋10%-1＋120×1＋10%-2＋90×1＋10%-3＋70×1＋10%-4 ＝100×0.9091＋120×0.8264＋90×0.7513＋70×0.6830 ＝90.91＋99.168＋67.617＋47.81＝305.505万元
无形资产利润分成率＝305.505÷1214.881×100%＝25%
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例16 某评估公司对中佳股份有限公司准备投入中外合资企业的一项专有技术进行评估。据双方协议，确定该专有技术收益期限5年，评估基准日2005年12月31日，求该专有技术评估值。预测、计算未来五年的收益(见下表)。
确定折现率。根据银行利率确定安全利率10%；根据该技术所属行业及市场情况，确定风险率10%，即折现率20% 计算确定评估值。 专有技术评估值
＝22.064×1＋20%-1＋28.426×1＋20%-2＋28.426×1＋20%-3＋ 23.449×1＋20%-4 ＋23.449×1＋20%-5
＝22.064×0.8333＋28.426×0.6944＋28.426×0.5787＋23.449×0.4823＋23.449×0.4019 ＝753,086（元）
未来五年专有技术收益预测表 单位：万元
例17 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形式，预测未来5年的净利润分别是13、14、11、12、15万元，并假设从第六年开始以后各年净利润均为15万元，如折现率、资本化率为10%，且采用单项资产评估方法确定企业各单项资产评估值之和90万元，试确定企业商誉评估值 用收益法评估企业整体价值
＝ 13×1＋10%-1＋14×1＋10%-2＋11×1＋10%-3＋12×1＋10%-4 ＋15×1＋10%-5 ＋15/10% × 1＋10%-5
＝ 13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6820 ＋15×0.6209 ＋15/10% ×0.620＝142.2847万元
因为企业单项资产评估值90万元，故商誉评估值为： 142.2847 －90 ＝52.2847万元
例18 对某企业进行整体资产评估，经核实，截至评估基准日的账面应收账款实有额520万元，前五年的应收账面发生情况及坏账处理情况见下表。 计算前五年坏账占应收账款的百分比 坏账比例
＝评估前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款余额×100% ＝48.56/1164×100% ＝4.17% 预计坏账损失额
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应收账款实有额×坏账比例＝5,200,000×4.17% ＝216,840元 应收账款评估值
＝企业应收账款实有额－预计坏账金额 ＝5,200,000－216,840＝4,983,160元
例19 某企业评估时，核实该企业应收账款实有额858000元，具体发生情况及由此确定坏账损失情况见下表。 应收账款评估值
＝企业应收账款实有额－预计坏账金额 ＝858000－118138＝739862元
坏账计算分析表
单位：元
例20 某企业拥有一张期限为一年的票据，本金75万元，月息10‰，截至评估基准日离付款期限尚差三个半月的时间。则该应收票据的评估值： 应收票据评估值＝票面金额（本金）＋利息 ＝75＋75×10‰×8.5＝81.375万元
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