4.4.4.2将存在的问题填写在《物业接管验收项目清单》上。每天接管验收人员将验收材料交给物业管理处工程主管汇总至《物业接管验收问题处理单》。 4.4.4.3钥匙管理
a) 物业管理处派专人管理接收的钥匙。
b)钥匙接收后登记在钥匙管理清单中，并按留用、分发分类保管，其中留用（一把）栓在钥匙牌上，并标识清楚。
c)施工单位借钥匙，应出具甲方代表签署的《钥匙借用申请表》，并在上面登记签字，明确借出和收回责任。
4.4.5 编制接管验收报告
4.4.5.1物业管理处接管验收小组在验收完成后，物业管理处经理根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制《物业接管验收报告》，内容包括：
a) 接管验收范围及过程说明；
b) 资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；
c) 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备 使用安全的质量问题；
d) 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相 邻房屋安全和设备使用安全的质量问题； e) 建议整改期限； f) 验收记录复印件。
4.4.5.2 《物业接管验收报告》经各地商管物业副总级总经理审核后，报至项目管理公司，同时报商管总部物业管理部备案。 4.4.5.3物业的验收总结会议
物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内容（不限于）：
a）确定物业移交时间；
b）审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施； c）确定整改及复查时间。 4.4.6 物业移交与接管
4.4.6.1在落实存在问题的整改措施后，移交及接管双方负责人填写《项目工程移交记录表》，完成物业移交与接管。
4.4.6.2移交小组与接管验收小组解散，接管验收遗留问题的处理由物业管理处经理及工程主管跟进监督；项目所在公司指定专人负责处理接管验收遗留问题。 4.4.7 接管验收遗留问题的处理
4.4.7.1物业管理处将《物业接管验收问题处理单》与《物业接管验收报告》一同交给项目所在公司，项目所在公司根据《物业接管验收报告》建议，将《物业接管验收问题处理单》交给相应的单位（部门）进行整改，将整改结果填写在《物业接管验收问题处理单》上，作为复检依据。
4.4.7.2所有接管验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。
4.4.7.3物业管理处在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时（二个工作日内）向项目所在公司提出书面报告。 4.4.8 物业管理处根据复检结果，编写《接管验收存在问题复验报告》，交项目公司工程（配套）部经理、总经理确认，报商管总部物业管理部备案，并转项目管理中心质量监管部。
4.4.9 对不符合移交条件，存在影响入伙或入伙后可能出现重大质量问题隐患的，物业管理处将进行复验，直至符合移交条件方能移交。 4.4.10 资料的保存
接管验收后物业管理处将公司物业的产权、工程、设备资料及所有交接记录归档长期保存。 5 记录
5.1《物业接管验收项目清单》 5.2《物业接管验收问题处理单》 5.3 《物业接管文件资料验收清单》
入伙工作程序
1 目的
代项目公司将验收合格及已完成竣工备案的房屋交付与业主；初步向业主展示物业管理服务的标准及内容，通过对业主入伙过程的控制，做到既方便业主，又规范管理程序。 2 适用范围
适用于万达广场物业管理处及万达各住宅项目的业主入伙手续办理。 3 职责
3.1物业管理处负责编制物业入伙方案，并按方案准备及策划、指导和监督入伙管理工作；
3.2物业管理处负责员工入伙工作的培训；
3.3物资管理处负责管理中心办公用品、劳动工具及员工服装的配备； 3.4财务审计部指导物业管理处收费员开具票据、收取各种费用；
3.5物业管理处经理负责组织、协调、落实入伙手续各项工作的顺利实施； 3.6 资料员（客服助理）负责建立用户档案，并妥善保存；
3.7 收费员负责向业主收取各种规定的费用，送交公司财务部或指定银行； 3.8 工程主管负责组织人员与业主进行房屋交接验收及质量跟踪管理；
3.9 维修工负责为业主提供水电开启服务及用量查验交接，必要时协同进行房屋交接工作。 4 工作规程 4.1入伙准备
4.1.1拟订项目集中入伙方案
4.1.1.1项目集中入伙方案由物业管理处经理组织拟定，报各地商管物业副总、总经理批准后，于入伙前30日报商管总部物业管理部核准。 4.1.1.2入伙方案的内容应包括但不限于：
a) 入伙的时间及实施地点； b) 入伙工作目标及接待能力要求； c) 入伙手续办理的流程； d) 接待现场布置要求；
e) 可能紧急情况及处置预案要求； f) 负责入伙工作的人员安排及职责；
g) 入伙过程中使用的文件和表格； h) 入伙准备工作的安排及要求； i) 所需费用预算。
4.1.2物资管理处在入伙前将物业管理处的办公用品、劳动用具及各岗位员工服装配备完毕。
4.1.3物业管理处组织人员培训
4.1.3.1按人员分工，明确各组的任务及与其它组的衔接要求；
4.1.3.2对工作流程、注意事项及入伙中业主普遍关注的收费、验收、房屋质量保修、装修等问题进行培训。
4.1.4物业管理处在业主入伙前15个工作日准备好用于入伙必要资料，并整理汇总备用。
4.1.5办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告及业主入伙流程图，并指定专人负责业
主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便入伙工作顺利进行。 4.2 入伙审查登记
4.2.1 业主入伙前应准备如下资料：
a) 由项目公司出具的《房屋出库单》《取钥匙单》、等(或其它形式的入伙通知单)； b) 维修基金产权人发票联； c) 业主或法人代表身份证及复印件； d) 业主及家属或法人代表一寸照片各二张； e) 代理人入住委托证明及代理人身份证； f) 供暖回执单（依据各地实际情况而定）； g) 项目公司告知业主应携带的其它文件资料。
4.2.2 经查验资料确认无误后，向入伙申请人发放和签署如下资料：
a)《临时管理规约》（依据各地实际情况而定）、《前期物业服务协议》 b)《业主手册》、《装修手册》
c)《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》
d)《业主（住户）家庭情况登记表》/《公建使用人登记表》 e)《消防安全责任书》 4.3 预交费用
收费员根据收费标准向业主收取各项费用，并开具相应票据给业主，费用项目包括：
a)自《购房合同》或《入伙通知单》约定的交房之日起三个月的物业管理费；（收费期限依据各地实际情况而定）
b)装修管理费、垃圾清运费等有关装修方面的收费项目； c)水、电、气、供暖等有关能源费用，或代收代缴费用； d)其它需要收取的相关费用。 4.4 发放钥匙及房屋验收
4.4.1 上述手续完成后，向业主发放钥匙，并与业主在《钥匙发放登记表》中签字确认；物业管理处指定专人陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在《房屋验收表》上签字。
4.4.2验收发现问题时，陪同业主验房人员应详实记录在《房屋验收表》上，并反馈至物业管理处，汇总相关房屋验收整改问题。
4.4.3物业管理处将已办理入伙手续的楼、单元房间号码及相应业主姓名等非保密信息，及时通知工程部、保安部等部门，以便陆续开展对业主的各项服务。 4.4.4资料员应及时将各项业主资料归档，并注意保存、保密。 4.5房屋交收问题的整改
4.5.1验收发现问题时，验房人员建议业主将钥匙交给物业人员便于日后维修，并请业主签署《业主托管钥匙委托书》，钥匙接管后应妥善保管；
4.5.2物业管理处根据《房屋验收表》所登记内容进行统计、汇总、分类，并形成《房屋整改问题通知单》送达项目公司并确认，同时配合项目所在公司监督施工单位对房屋整改问题的维修，以免影响业户装修
4.5.3维修完成并通过物业管理处检验后，物业管理处联系业主前来复验，向业主交回所保留的钥匙并请业主在《房屋验收表》、《业主托管钥匙委托书》上签字确认。 4.5.4物业管理处集中入伙结束后一周内，物业管理处会同项目公司组织相关人员对入伙过程中反映出来的房屋质量、销售服务、物业服务等方面问题进行汇总统计，形成《入伙总结报告》，将《入伙总结报告》报商管总部物业管理部、项目管理中心质量监管部备案。 5 记录
《业主（住户）家庭情况登记表》 《资料发放签收单》 《房屋验收表》 《钥匙发放登记表》 《业主托管钥匙委托书》 《房屋整改问题通知单》
商户迁入/迁出管理工作程序
1 目的
规范商户进驻商铺及退租等相关管理工作事项，有效控制商户迁入/迁出过程中各服务环节、细节，为业主及商户提供高效管理服务，满足合理需求。 2 使用范围
适用于各地万达广场内销售型商铺商户迁入/迁出管理工作。 3 职责
3.1客服部负责通知并协助工程部，根据《房屋及设备验收表》核查能源底数（如是非插卡表），验收单元设备设施。
3.2客服部负责进行有偿服务情况统计，向财务部提供信息，收缴费用。
3.3客服部负责与财务部核对商户缴费情况，催交欠费，制作《商户退租交款通知书》。如有欠缴应立即通知安管部，禁止商户将其物品搬离商铺。 3.4客服部负责撤除商户名牌/门楣标识及各种广告。