中南财税网 http://www.taxhn.com 专业．专注． 土地增值税清算中应对税务稽查策略分析 2013年6月20日，国家税务总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发
〔2013〕67号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。这是国家税务总局继2007年、2010年之后，第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。此前两次通知出台，都曾引发市场震动，时隔三年后，国家税务总局再发通知，67号文明确要求主管税务机关加强对房地产开发项目的全流程监管，并提出2013年土地增值税清算工作的重点，要求清算申报做到全覆盖、无死角。67号文要求，要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。
近年来一直拖着没有清算的房地产开发项目将会在今年迎来一次“大扫尾”。
如何全面操控土地增值税清算？ 如何通过税收杠杆获取税收利益？ 企业如何做到未雨绸缪临阵不乱？ 企业财务部门如何由管钱转变为挣钱？ 企业如何自我调节？如何练好内功？
企业如何应对财政紧缩下的新一轮土地增值税稽查风暴？
如何在控制税务风险的前提下进行纳税筹划，创造节税价值，又怎样梳理稽查重点，应对税务稽查，这对我们每个房地产企业都至关重要。针对此情，我们专门举办“房地产企业土地增值税清算中应对税务稽查策略分析”专题讲座。
本课程依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和湖南省清算政策，
以实际清算的案例介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税清算税务稽查涉税法律风险之目的??
【课程大纲】
第一讲 不同方式取得土地清算中如何确定土地成本
取得毛地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？ 取得净地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？
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中南财税网 http://www.taxhn.com 专业．专注． 取得土地过程中涉及到哪些税收风险？
第二讲 土地增值税清算实战疑难问题深度解析
一、土地增值税清算单位的确认问题
1、土地增值税清算分两类还是分三类？
2、地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？ 3、分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？
4、普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？
二、土地增值税清算收入确认问题
1、未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？ 2、房地产企业补退房款如何确认收入？
3、房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税? 4、取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？ 5、拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？ 6、房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税？
7、地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？
8、房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？ 9、房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征收土地增值税？
10、税务机关如何认定房地产的成交价格明显偏低？
三、土地增值税清算开发成本扣除问题
1、购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？
2、土地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 3、土地征及及拆迁补偿费审核中常见问题？
4、关于审批项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？ 5、房地产企业精装修商品房的装修费是否可以作为开发成本—建筑安装成本？ 6、房地产企业完工前的物业管理费是否可以进入土地增值税的开发成本？ 7、项目营销设施建造费用是否可以计入开发成本？
8、会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
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中南财税网 http://www.taxhn.com 专业．专注． 9、土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？
10、原始单据的审核，开发成本记账凭证后应付什么样的原始单据？
11、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费审核中常见问题？ 12、开发间接费容易出现哪些问题？
13、房地产开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理
四、土地增值税清算开发费用扣除问题
1、房地产企业支付的银行贷款利息低于土地及开发成本之和的5%，可否在据实扣除和按比例扣除之间自由选择？
2、房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？
3、房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
五、土地增值税清算开发成本分摊问题
1、如何确认可售面积？总建筑面积、测绘面积与可售面积、不可售面积的区别与联系？ 2、地下车位是否分摊土地成本？
3、土地成本按占地面积法还是按建筑面积法进行分摊，企业如何选择？ 4、建筑安装工程费按建筑面积法还是按预算造价法进行分摊，企业如何选择？ 5、贷款利息据实扣除情况下按什么方法进行分摊？ 6、如何分配公共配套设施成本？
7、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧
六、土地增值税清算后再转让剩余开发产品的问题
1、清算后再转让剩余开发产品是进行二次清算还是简化处理？
2、土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ 3、正确把握土地增值税清算时税金的分摊
第三讲 土地增值税清算中特殊事项纳税处理
1、如何回避无效土地增值税价格区间？
2、销售价格提升、但土地增值税后毛利下降如何回避？
3、土地增值税清算离不开合同管理，房地产开发企业如何做好合同类别管理？ 4、政府土地返还款涉及到清算中有哪些问题？
5、合作开发如何定价谋划？房地产合作开发所分得房产再转让如何计征土地增值税？
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中南财税网 http://www.taxhn.com 专业．专注． 6、成立项目公司好还是分公司好？进一步理解项目公司注销时多缴纳土地增值税导致亏损税金退还问题。
7、土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解 8、商铺住宅联体楼土地增值税的计算方法 9、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理 10、土地使用权再转让如何缴纳土地增值税
第四讲 特殊业务的风险控制与税务规划及现场解答
【主讲专家】简老师
我国资深税务官员，从事税收政策、税务稽查工作近长30年。注册税务师、会计师、房地产估价
师；现为中部某省地税系统稽查人才库成员；中国淘税网特约指导专家，中南财税网讲师等。企业税务疑难问题处理专家，税务局内部讲师。
近年来，经常在《中国税务报》等专业性报刊发表多篇文章，为企业答疑解惑，对企业税收有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长税务筹划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决。曾多次参与全国税收大要案稽查工作！ 授课特点：准确、透彻、简捷、实用； 授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。 【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2013年10月25日至26日（两天课程，周五周六） 【培训地点】长沙◇
【相关费用】会员免费，非会员2000元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需住宿，可统一安排，费用自理
【联系方式】☆电 话：0731-82295143 ☆联系人：李 老师
☆手 机：13476770455 ☆邮 箱：likang08@vip.qq.com
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