房地产财务知识培训讲义
出自房地产会计网www.fdckj.cn,地址:http://www.fdckj.cn/thread-8287-1-1.html 一、房地产税收的现状 随着我国经济的快速发展，人们对拥有房产的需要越来越高，这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速度发展。但是，在发展过程中也出现了一系列的问题。 （一）房地产行业的税收问题成为社会关心的热点
“2004中国内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业，是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围，其中有64位来自房地产行业，同样是出现最多富豪的行业。
但在国家税务总局近期公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不过是将近2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。
更为严重的是，房地产企业不仅没有登上纳税榜名单，反而频频出现在近期的欠税公告之中。北京地税2004年第二期欠税公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企业“榜上有名”，而15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。
相关消息的连续公布，引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大关注。 （二）房地产企业的纳税检查情况
面对一系列的详实数据，各界对房地产行业在纳税问题上的直接反映，就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内，全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章，后来的事实也印证了这一点。 据资料介绍，去年下半年，南京市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。
与此同时，国家税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税检查工作重点。此外，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务管理规定，而这又进一步助长了社会公众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下，房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞??这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。
（三）房地产税收检查重点
2005年，税务机关仍然不约而同地将房地产行业作为检查的重点，而在税种上看，营业税、企业所得税、个人所得税都是检查重点。
在营业税方面，重点检查企业有无按规定纳税申报、纳税申报是否真实准确；预收款（预收定金）是否按规定纳税；以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、合作建房等行为是否按规定纳税等。 在企业所得税方面，重点检查房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确；各种收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认或做账外收入的情况；房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、合法，重点是业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目；房地产开发企业的开发成本是否符合规定，重点是土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。 个人所得税检查的重点，将放在房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别将房地产开发企业的经营者作为检查重点。着重查处纳税人和扣缴义务人签订假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为及扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。 二、部分房产企业偷税的主要手段和问题
由于房地产企业的生产过程与其他企业相比，存在自身的特点，所以也就使其具有特殊性。在这样的情况下，就铸就房地产企业偷税的两个主要手段：一打时间差，二打政策差。所谓时间差是指税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位。但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，通过适当处理，从财务报表上，很难看出前一项目盈利如何。这是
整个行业内众所周知的方法。
所谓政策差是指按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。此外，还有隐瞒收入、挂账等等手段。 （一）销售环节的偷税手段
房屋是一种特殊产品，销售方式也有自身的特点，因此，就为部分偷税者提供了操作的可能性。在目前的房地产开发企业中，都不同程度地存在着滞纳税款、随意调整税款申报数额等偷税问题，主要集中在四个方面。 一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。
突出表现为滞纳税款数额大、滞纳时间长，影响了税收收入的及时足额入库。如上海某房地产开发有限公司，其开发的一幢高层建筑，土地、房屋早已交付使用，而开发企业挂账大额预收账款，长期不结转经营收入和经营利润，滞纳企业所得税1000多万元。 二是随意调整纳税申报额。
有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防止购房者要退款”为由，部分收入故意不作收入，截留税款100多万元。有的企业虽然正规核算，将应缴的各种税金记入会计账簿，但不足额申报、不足额缴纳，形成多年大额税款未清的状况。
三是个别企业采取体外循环不入账。
将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。
四是其他应税项目不申报纳税。
部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。
此外，部分房地产开发企业在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。 （二）成本项目不实偷税
由于目前我还处于市场经济初建阶段，还没有形成一套完整的游戏规则，市场销售牌相对混乱状态，部分房地产开发企业就充分利用这一点，将偷税操作点前移。在房产承建过程中做“手脚”，手法上大致有三类。 第一类，建材发票上动手脚
建材市场有个通行的做法，不要发票就便宜些。目前，大多数私人及许多小型的建设项目，完工付款后建设单位都不要发票，这对企业来说当然是最理想的，但对需要发票来报账的建设项目，企业则要开动脑筋想另外的办法取得发票，比如去外地或本地管理比较混乱、急需拉税源的地方，设法开一些税率相对较低的其他发票来应付。在日常的税收检查中就曾多次发现，本地的一些工程成本结算单据中，竟有从数千公里以外的省份开具出的材料采购发票，而事实上这种建材在本地随处可见，并不属于紧俏商品。 第二类，报销费用巧立名目
据总结，用来报销的工程费用发票呈现出时间跨度大、来源广、名目繁多等特点。 时间跨度大：即当年入账的发票有一两年以前的，甚至还有更久的。
来源广：即报销的票据来自全国各地，由于各地执行税收政策不一致，有的建筑商到税负较低的地方申请开具发票，还有的建筑商则干脆以假发票充当。
名目繁多：即在报销的票据中有个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、服装费等等。目前80%以上的腐败案件与建安工程有关，建筑商们为得到工程项目送礼、跑关系，这些成本费用都要有去处，要做账就必定要做假。 第三类，现金坐支收入挂账
与成本费用要多列相反，建筑商们对工程收入则是尽量少列，现金能坐支的就坐支，能进入小金库的就绝不入账，实
在不行的还可以长期挂在“预收账款”或“其他应付款”账户上。例如，一家具有二级资质的建筑安装企业“预收账款”挂账达1700多万元，其中已竣工交付使用应确认工程收入的达80%以上，但企业仍以工程未结算为由而迟迟不转收入。因此，以票控税、诚信做账将是建筑市场一剂长期服用的苦药。 （三）房产租赁市场偷税严重
在房产租赁市场的偷税问题同样也十分严重，主要表现在以下几个方面：
其一，租赁变借用。部分出租人与承租人串通，将租赁行为说成是借用行为，从而规避与租赁相关的税收。这种情况往往发生在业务关联企业，两家企业存在其他业务上的往来，同时双方又有房产使用需求，即一方需要房产使用，而另一方正好又有多余的房产待出租，于是，双方达成协议，一方提供产品或者服务免费，而另一方则以借用的名义向对方提供房产。双方都取得了实惠，只有同家的税款在这个交易过程中大量流失。
其二，低价申报纳税。部分出租人与承租人串通，做两份租赁合同，有意压低租赁价格，缩小计税依据。从而规避与租赁相关的税收。目前下岗职工多，许多人都通过租赁的形式取得街面房做起了生意，但是与此相关的营业税、房产税等税收却没有因此上升。双方串通，低价承租，已经成为目前租赁市场上的一个公开的秘密。
其三，改变租赁用途。所租赁的房产本来是商用的，申报成民用，从而适用优惠的税收政策。实际上，租赁市场十分混乱，能够以民用的名义来申报纳税，已经使税务人员很受感动了，还有谁会在意其还存在偷税问题？ 其四，转租不申报。我们各地媒体上可以经常看到房屋转租的广告，但是，到主管税务机关主动申报纳税的人却很少。 （四）钻法律漏洞避（偷）税
近年来，随着人们改善居住环境要求的不断攀升和房地产业的持续发展，一群通过买卖房屋赚取利润的“房虫”逐渐浮出水面，为获取更大的利润，他们中的不少人动起了逃避税收的脑筋。这里举两个小例： 1、 “低价合同”捅出税收漏洞
在京工作多年的小李最近有了买房安家的打算，算算手里的存款，他把目标瞄向了二手房，经过反复比较，终于选中了位于石景山区的一处住房。不料，在双方商定了价格之后，卖房人刘某提出让小李通过银行卡直接把房款划给他，而在签合同时把房价写得低一些。刘某解释说：“这样你我都能省下不少税钱，双赢啊。” 心存疑虑的小李向石景山地税局咨询此事，了解到，“房虫”刘某“制造低价合同”是典型的偷逃税款行为。按照国家税收规定，私人二手房屋交易需要缴纳印花税、契税等税款，而税款的计算都是以双方成交价格为计税依据，再乘以税法规定的比例税率来确定的。“房虫”刘某正是想通过合同上的“低价”降低计税依据，从而达到偷逃税款的目的。石景山地税局的工作人员还告诉小李，实际上即使没有小李的举报，“房虫”刘某的这个花招也不一定能得逞，因为有关部门会对成交价格明显偏低的房产进行评估，以确定一个合理的价格，防止“低价合同”搅乱房地产市场，维护国家税收。
2、买卖“楼花”逃避应缴税收
在某房地产开发公司工作的许某也是一个“房虫”，与专做二手房生意的刘某不同，他的交易更加隐蔽，逃税行为也更难监控，他管自己从事的这桩“副业”叫做“买卖楼花”。原来，许某所在的公司一直有一项“内部认购”的政策，当楼盘图纸定下来后，就会面向内部职工给予提前认购的优惠。许某拿到的内部认购的价格一般要比开盘价格低3％－5％左右。许某就是利用了这样一个有利条件，选取一些市场认同度高的楼盘，靠炒卖“认购权”赚取收益。在人们惊讶于他如何能够有那么多的资金来支持这些数额不菲的房产交易，又怎么能够在没有取得房产证的情况下将房卖出去时，许某道出了他的“秘诀”：原来他是利用银行个人住房转按揭贷款业务来从事他的“房产交易”。所谓个人住房转按揭贷款，是指在个人住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的房屋，金融部门向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。许某正是在开盘前先交纳了首付款的30％，签订购房合同，然后利用转按揭业务私下买卖房屋。有时，他甚至不用办理转按揭，只需找到买家后将合同更个名，就可以赚取差价，税当然是不交的。
“房虫”许某的做法是否得当，有关部门给予了十分明确的回答，国家法律明令禁止买卖没有产权证的房子。 对于“炒房”中出现的形形色色的偷逃税款的行为，地税部门表示，一定要与有关部门密切配合，深入调研，找出切实可行的办法杜绝这些不法现象的发生，不让“房虫”成为侵蚀国家税收的“蛀虫”！ 三、房地产企业偷税问题的成因分析
房地产行业的税收问题可以从主观和客观两个方面来分析：
企业规模小未形成自我约束机制
从企业的情况来看，经营规模小，业务分散是其重要原因。有相当一部分人士指出，企业不主动、积极纳税，只不过是房地产行业在纳税问题上的表面原因。行业分散度太高，缺乏绝对的业内巨无霸型企业才是真正的主因。
地产业虽然是资金密集型行业，但这一行业却在全国拥有4万多家大大小小的房地产企业，并且在这些企业中，没有哪一家的实力异常强大，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不过1%。因此比起电信、石油、烟草等垄断性较强的行业以及这些行业中的巨无霸企业来讲，房地产业的有限资金被分散到庞大的行业队伍中，其分散度太高了，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能达到人们料想中的水平。
从管理上看，没有形成一个约束机制，也是目前房地产企业存在税收问题的一个重要原因。万科目前是国内房地产行业的规模企业，是上市公司，财务报表向公众公开，非常透明，财务制度也是非常健全的。所以不存在严重的偷税情况。从万科、华侨城、陆家嘴等几家老牌房地产公司的财务报表分析，房地产上市公司的税率几年来，基本上保持在一个比较稳定的水平上。从此也可以确定，最起码在房地产上市公司中，大规模偷逃税款的现象并不存在。 房地产行业税收制度不合理
从税收的角度来分析，针对房地产行业的税收制度的设置不合理是问题的关键。有关人士认为，要想既解决房地产企业的偷税款问题，又解决行业分散度问题，较好的方法是进行税收制改革。
目前的房地产行业税种多，负担重，这种税制构成，阻碍了行业的进一步整合。据资料介绍，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。涉及11个税种，有的地方还重复征税，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业。
税费负担重，增加了建房成本，制约了房地产业的健康发展。更为重要的是，这些税款最终都转嫁到了购房者头上，无形地加重了房价的泡沫程度。另外，税种多、负担重成了部分房地产企业偷税的理由。例如，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。需要缴纳的费用就更多，名目繁多，各个地方参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房成本。 同时还存在税制设置方面的问题，比如，计税依据不合理。在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。另外，目前市场上，存在内外有别的两套税制，国内企业与国外企业在所得税以及三税（增值、消费、营业）收取不同，导致房地产市场上的不公平竞争。
这种税制设置的消极作用显而易见。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。 四、完善房地产税收的几点看法
显而易见，目前现行的房地产税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。应当改革房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变现有税种的计征方式，抑制投机，扩大征税范围等等。另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘考虑。 简化房地产税收，开征物业税
房地产的税制应该改革，这一点在税收理论界已经形成了比较一致的看法，其中开征物业税又是多数人的意见。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。实施物业税可以降低购房门槛，提高使用成本也就是拥有房地产的成本，从而也就加大了投资成本。
通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。据估算，如果现在的建设成本为100元/平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元/平方米。
就在全国范围内开征物业税问题，有关部门还在研究之中，目前并没有形成确切的定论。但从方向上来看，开征物业
税，是国际潮流，也有利于相关工作的进行。
另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。正所谓“治标不治本”。 尽管物业税的开征还没最后定夺，但广东省的想法却值得南京及江苏思考。财政部有关负责人日前透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。如此看来，有关房产税制改革的等待，已不会太久。 借鉴国外房地产行业的管理经验
国外房地产税收的一般特点主要有：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
建立一个适应我国房产租赁市场发展的税收制度
目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%。我国房地产发展时间短，但是私有率却大大超过国外，一个重要原因是，从开始我们就在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持久有房产。因此，在租赁市场的税收制度上还不完善。
目前，我们应当在进一步完善廉租赁税收制度的同时，建立和完善转租的税收制度，为活跃房地产的租赁市场提供税收上的保证。 强化税务管理
税务部门将进一步开展调查和分析研究，强化对房地产业的税收监控，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息，同时加大对工程的成本审核和票据管理力度，进一步严厉打击房地产涉税违法行为，特别是加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处和打击力度。 房地产税收实施一体化管理
国税总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（以下简称《通知》），要求对房地产税收实施一体化管理。 房地产税收一体化管理的总体要求是，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强房地产诸税种的税收管理。 据了解，目前，在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个，分别是：营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
国家税务总局有关负责人指出，房地产业涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，可以加强房地产税收诸税种的税源控管，减少税收流失，有效提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。
这位负责人说，实施房地产一体化管理，主要是以契税征管为把手。他强调，国家税务总局要求契税征收机关应当会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递这些信息，实现信息的互通共享。各税种的主管税务机关应当充分利用契税征管中获取的有关信息，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效率。 这位负责人指出，“简化办税程序，优化纳税服务”是一体化管理的一项重要内容。他说，国家税务总局要求对转让和受让房地产应缴纳的营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，应在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。有条件的地方，要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本。
国家税务总局有关负责人强调，各级征收机关要统一思想、加强领导，广泛宣传、狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这