13、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为：（ C ）。 A、V??i?1nAi(1?Yj)?j?1i B、V??Aiii?1(1?Y)n
C、V?A[1?Y1] (1?Y)n D、V?A
Y四、多选题
1、房地产批量估价的特征有（ ABC ）
A、一般以城市为单位估价 B、费用一般由政府负担
C、注重整体公平性和一致性 D、无需对房地产市场整体情况进行分析和判断
2、重置成本是房地产（ ACD ）的价格 A、在估价时点时 B、建筑物建造完成时 C、客观 D、全新状况下 3、影响房地产价格的区位因素有（BCD ）
A、房屋户型 B、交通 C、环境景观 D、位置 4、应用市场法估价，属于建立比较基准的有（ ABCDE ） A、统一房地产范围 B、统一付款方式 C、统一币种和货币单位 D、统一价格表示单位 E、统一面积内涵和面积单位
5、有以下情形之一者，主管地税机关可以采信纳税人申报的计税价格，法律、法规另有规定的除外（ABD）
A、由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的存量房转移价格；
B、通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的存量房转移价格； C、交易双方为堂兄弟的；
D、存量房曾发生重大意外事件或者存在功能性结构缺失、破损等严重质量问题的；
6、下列叙述正确的是（ ACD ）。
A、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处 B、土地承包经营权不属于土地使用权 C、通行权为最典型的地役权
D、实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大 7、下列说法正确的是（ AD ）。 A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例
8、下列哪些不属于市场法中区位状况调整的内容（ AC ）。 A、面积大小 B、交通便捷程度 C、容积率 D、楼层
9、对住宅类存量房进行纳税评估时，需区分不同类型。目前，我省对房屋类型的界定有（ABCD）
A、8层以上住宅
B、8层以内住宅（有电梯） C、8层以内住宅（无电梯） D、别墅
10、我省存量房交易纳税评估系统中综合修正区域性设置内容有（ACD）。
A、层高 B、面积 C、朝向 D、端房
11、根据房地产状况的内涵，可以将房地产状况调整分为：（ACD）。 A、区位状况调整 B、交易状况调整 C、权益状况调整 D、实物状况调整 E、价格状况调整
12、成本法中投资利息的计算基数包括：（ABCE ）。 A、土地取得成本 B、建设成本 C、管理费用 D、开发利润 E、销售费用
13、建筑物的物质折旧包括：（ ABDE ）。 A、自然经过的老化 B、正常使用的磨损 C、自然环境的恶化 D、意外破坏的损毁 E、延迟维修的损坏残存
五、案例分析题
1、张女士2007年在长沙市区购买了一套建筑面积为95平方米的商品房，小区容积率为3.0，当期长沙同级别土地上住房平均交易价格为1万元/平方米，张女士实际支付房屋价款100万元，契税2万元。契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年5月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。房屋产权证上的产权人姓名为张女士本人，张女士家庭仅拥有此一套住房。2012年4月1日张女士将此房以160万元卖给陈先生。 陈先生户籍不在长沙，陈先生及其家庭成员在户籍地以及长沙均无住房，但是陈先生配偶王女士名下在长沙有一套商铺，陈先生提供了户籍地和房产所在地的房地产管理部门分别开具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，并出具了《唯一住房诚信保证书》。房管部门4月6日受理交易申请，张女士与陈先生向地税机进行申报的合同价格为110万元，经存量房交易纳税评估系统评估的计税价格为144万元。张女士和陈先生对评估结果无异议，且张女士提供了原购房发票和税票。请问：张女士和陈先生应缴纳哪些税费，分别是多少？主管税务机关对上述行为应如何处理？ 【答案及解析】：
（一）卖方张女士免缴营业税及城建税和教育两费，暂免缴纳土地增值税、印花税和个人所得税。 1. 营业税及城建税和教育两费
具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。
（1）房产类型：本例中，交易住房同时符合以下条件：A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；B. 单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下；C. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，因此该房产属于普通住房（或普通标准住宅）。
（2）购买年限：对产权来源为购买、产权交换（含拆迁补偿）、赠与（非直系、赡养关系）的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。本例中应以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，因此购买时间超过5年。
综合合考虑房产类型和购买年限，本例符合以下优惠政策：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，张女士不需缴纳营业税，当然也就不需缴纳城建税和教育两费。 2. 土地增值税和印花税
个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。 3. 个人所得税
对个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房，对其所得暂免征收个人所得税。在本例中，张女士家庭仅拥有此套住房作为自用家庭生活用房，购买时间超过五年，符合优惠政策条件。因此，张女士不需缴纳个人所得税。
（二）买方陈先生应缴纳契税，暂免缴纳印花税。 1.契税