湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集
第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案
1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）
4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解：
前5年企业税前净收益的现值为：
181.47（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 5．有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解：
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110
作者：周明智
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（2）交易情况修正系数为或者0.99
交易时间修正系数为或者1.06
区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1
容积率修正系数为或者0.95
（3）参照物修正后地价=
（万元）
第三章 机器设备评估
1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）
解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）
9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
解：根据题意计算如下：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30×（1－20%）=24（万元） （2）设备的成新率为： [7÷（3+7）] ×100%=70% （3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）
10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
作者：周明智
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解：据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价格变动率） 所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元） （2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限 所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元） （3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） =808990÷85250=9.5（年） （4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%
房地产评估
1．待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法
进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，开发商要求的投资利润率为10%，土地增值收益率为10%，试估算该地产的市场价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米 土地取得费=75+45=120元/平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 （2）计算利息：
120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）1.5-1]+ 150*25%*[（1+9%）0.5-1]=M （3）计算利润：(120+150)×10％＝27（元）
（4）计算土地单价：(120+150+M+27)*（1+10%%）＝N（元／平方米） （5）计算待估土地总价： N*1000=？
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 作者：周明智
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基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下条件： （1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07 交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05 交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04 （3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）： 交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数＝1.03
作者：周明智
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交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米） B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米） C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米） 待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元） 因此，这一地块的评估值为994200元。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元） 专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元） 销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元） （5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％ （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）计算利息 利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1] ＝0.1236×地价+990，000
（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价 －1,650,000－0.1236×地价－9,900,000
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
流动资产评估
作者：周明智
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