图3：中信启航物业资产租金收益情况
这两处物业地处一线城市，写字楼价格稳健。均处在各城市的核心商圈，属于稀缺物业。且租户履约能力强、租期长期、租金具有较强市场竞争力。 1、北京中信证券大厦地处燕莎商圈核心地带，交通便利，外企聚集，紧临使馆区，配套完善。2012年燕莎商圈写字楼平均空置率在2.5%。
2、深圳中信证券大厦厦地处福田CBD核心地段，金融企业聚集，商业氛围浓厚，配套完善。2013年三季度末，福田区甲级写字楼空置率5.6%
（二）投资商业地产市场的优势
1、经济增长速度：2013年我国实现7.7%的经济增速，仍保持着较快的发展速度，这为写字楼市场的发展提供了有力的经济面支撑。
2、房地产调整政策：限购令迫使资金由住宅市场投资转向商业地产投资，写字楼作为地产投资的价值洼地，受到投资者的青睐。
3、市场供需结构：市场需求稳定，新增供应量增速缓慢，尤以甲级写字楼供应趋紧，各地空置率持续下降；2011年起北京写字楼租赁市场也迎来了快速增长阶段，2012年趋于放缓。2007年-2013年主要一线城市累计涨幅：北京136%、深圳77%、广州47%、上海23%（如图4所示）。
图4:2007-2013北上广深写字楼租金走势
四、中信启航交易分析
（一）中信启航交易结构
托管人：中信银行天津分行
中信启航组合了不同风险偏好投资者的资金，通过嫁接非公募基金共同投资优质不动产资产。由中信证券的全资子公司中信金石基金管理有限公司进行基金管理。托管人为中信银行股份有限公司天津分行。
关于中信启航流动性的安排是：优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通。为确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让
交易时，每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍；次级受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍。
（二）中信启航退出安排
中信启航计划在到期时将会以REITs方式退出。退出时点，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。根据当前沟通，对价的75%将以以现金方式取得，剩余25%将以REITs份额的方式由本基金持有并锁定1年。在此安排下，优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出，相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。
除REITs方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在北京、深圳商圈的租金及售价在未来五年预计有较好的升值空间，出售给第三方是REITs退出方式的重要补充。
五、中信启航存在的风险和影响
（一）中信启航计划存在的风险
中信启航计划存在以下三方面的风险：
1、宏观调控以及行业周期的影响都会给写字楼市场供给和需求带来不确定性，最终给投资人造成风险。且最后退出时，如以出售方式处置目标资产本身或持有目标资产的项目公司股权，由于目标资产的公允价值可能受到当时不动产市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，从而影响专项计划获得的现金流规模，进而导致受益凭证持有人初始认购金额的损失。
2、在专项计划存续期间，计划管理人如出现严重违反相关法律、法规和专项计划文件有关规定的情形，计划管理人可能会被取消资格，深交所也可能对受益凭证采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给投资者带来风险。
3、目前专项计划是证券市场的创新产品，和专项计划运作相关的法律制度、配套政策仍在不断调整和更新的过程之中。如果有关法律制度、配套政策发生变
化，可能会对专项计划产生不利影响。同时本专项计划分配时，受益凭证持有人获得的收益将可能被要求缴纳相应税负。如果未来中国税法及相关税收管理条例发生变化，税务部门向受益凭证持有人征收任何额外的税负，这可能会给专项计划受益凭证持有人带来额外的税务支出风险。
（二）中信启航计划的影响
1、健全资本市场体系，丰富证券投资品种。REITs 是成熟资本市场的重要组成部分。作为以不动产为基础设计产品，REITs 将缺乏流动性的不动产转换为在金融市场上可以流动的证券产品，从而能够满足投资人的多元化需求，推动资本市场体系的多元化发展。
2、促进产融结合，推进实体经济发展。房地产是我国经济的重要组成部分，多年来累积了数十万亿的资产。通过盘活沉淀资产，REITs 帮助市场实现资产端和资金端的对接，为实体经济拓宽资金来源渠道。
3、引导房地产市场稳定健康发展。REITs 产品的投资收益大部分来源于房地产租金收入，要求购买房地产持有期限不得低于一定年限，并禁止频繁买卖。同时，REITs 产品有利于改变房地产市场投资结构，加大基金等专业投资机构的参与力度，引导市场的投资理念走向成熟，对房地产投机炒作产生有效的分流作用。