“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告
太长；东北角地形落差较差，不利于对外交通的平面组织；东南角虽有城市快车道横穿而过，但不能开设小区对外交通出入口；
③受对外交通组织困难的影响，小区大门设臵缺乏合适地段； ④周边社区不太成熟，商服网点缺乏，人气、商气稍差； ⑤地块西边建成区建筑物低矮破旧，影响本楼盘观瞻性； ⑥地块周界地势落差较大，堡坎环境工程量大；
⑦目前地块缺乏天然优势资源。如江河、湖泊、森林、公园、市政广场等。 3．机遇
①附近“二郎科技城”的启动，已带动该地地产大幅度增值，使该地房地产投资具有一定潜力；
②陈庹公路的建成，正在改善该地交通环境，使附近居住生活条件得到进一步完善，将有效吸引更多的人群前来臵业。 4．挑战
①附近现已建有南方花园E区（现房），同时另有开发商已介入热水瓶厂的房地产开发，其竞争压力较大；
②由于地块形状不规则、距主干道有一定距离、与周边地势落差大，因此，其平面规划、小区大门及对外交通组织的安排比较困难。 （三）地块经营的适宜性分析
1．最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析
结合本案地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可作如下判断：
①最适宜项目：住宅小区
本地块面积适中，区位合理，公交方便，空气清新，视野开阔，是居家修养之理想场所，最适宜住宅小区开发。 ②可适宜项目：工业厂房
本地块原属工业用地，周边工业企业分布较多，具有较好的产业集聚优势和水电基础设施，其地块面积较大，地上现有工业建筑物大部分还可继续使用。因而，该地块除了最适宜于住宅开发外，也可适宜于工业项目
16
“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告
开发。
③不适宜项目：商铺、酒店、写字楼
本地块附近商服薄弱，社区尚未完全成熟，目前不适宜于商铺、酒店、写字楼等商用物业开发。
综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。这是因为：比较而言，住宅项目一次性投资压力小、可以滚动开发、投资回收周期短；工业项目则一次性投资压力大、无法滚动运作、投资回收期较长；商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。 2．本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析
受地形、交通及市场竞争的影响，本地块开发的住宅小区项目，其主要引力距离按时间估算不超过半个多小时的公交运行路程，即是不超过10公里左右，且项目引力随距离增加而逐渐衰减。
因此，本项目影响范围应是：以本地块为中心，以10公里为半径，沿石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲，西至石桥铺地区，北至谢家湾地区、东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜在客户70%--80%集中在这一辐射片区内（如图），且又主要集中在陈家坪及石坪桥一带。
本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。两区的社会、经济、人口、政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。就总体而言，项目引力片区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主、高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大：高新技术从业人员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总人口的30%；一般产业工人和部分打工阶层收入较低，但人口总数较大，约占片区总人口的70%以上。
石
17
“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告
小 大坪 路 路 长 石 江 石桥铺 大 路 石 石 高 新 区 袁家岗 新 扬 袁 路 路 谢 陈 路 茄 扬 成 陈家坪 谢家湾 家 渝 石 路 坪 扬 正 路 石坪桥 石正街 街 陈 石 杨家坪 九 龙 坡 扬 庹 渡 扬 九 路 路 渡 路 路 大渡口 图 本项目的引力片区
------地块所在地 ------项目主要引力片区 ------项目核心引力片区
四、市场基础分析及目标市场研判
（一）重庆市主城区房地产市场发展形势分析 1．总体态势
（1）“九五”期间重庆市房地产开发投资情况
“九五”期间受直辖效应和房改深化的影响，重庆市主城区房地产开发
18
“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告
投资稳步增长，市场成交量逐年上升（见下表）。
重庆市主城区各年房地产开发投资增长情况 投资额 施工面积 竣工面积 销售面积 空臵面积 （亿元） （万平米） （万平米） （万平米） （万平米） 1996 1997 1998 1999 2000
55.62 67.50 97.30 112.51 139.63 1424.4 1652.3 2058.5 2103.7 2833.4 351.7 459.9 600.0 619.5 849.4 141.1 260.8 416.8 430.0 580.0 124.6 200.2 255.3 353.0 421.3 重庆市主城区各年商品住宅开发投资增长情况 投资额 施工面积 竣工面积 销售面积 空臵面积 （亿元） （万平米） （万平米） （万平米） （万平米） 1996 1997 1998 1999 2000
从以上各年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来
26.0 28.2 44.1 52.3 72.8 855.6 904.2 1223.6 1285.4 1890.2 275.6 358.3 422.6 438.5 622.1 120.1 215.3 359.7 364.6 490.8 94.1 154.8 142.0 183.8 223.1 重庆市房地产市场处于一个蓬勃发展时期，其中，1998年和2000年是房地产迅猛增长年，尤其是进入2000年以来，重庆主城区房地产业无论是投资额与施工面积，还是竣工面积及销售面积，均出现超过30%的同比增幅；主城区商品住宅的投资额、施工面积、竣工面积以及销售面积也呈现高于30%的同比增幅。因此，从市场发展周期角度看，目前重庆市房地产市场正处在一个迅速上涨时期或者说是第二轮热潮期。 （2）2001上半年房地产市场形势
受社会经济持续发展的影响，2001年上半年重庆市主城区房地产开发增长强劲，市场形势整体良好：
①开发投资规模继续扩大，成为全市固定资产投资快速增长的主动力 2001年上半年，全市房地产开发投资总量63.51亿元，同比增长35.5%，施工规模2275.61万平方米，同比增长31.9%。房地产开发已成为全市固定
19
“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告
资产投资快速增长的重要支撑。
②住宅投资持续上升，住宅建设成为市场主体
2001年上半年完成住宅建设投资38.18亿元，同比增长43.4%，占全市房地产开发投资的60%。在住宅建设中商品住宅投资约占64.2%，其施工面积约为1552.21万平方米。
③房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土
渝中区、江北区多年来一直是重庆市房地产开发的重心，但近年来开发格局发生了较为明显的变化。2000年，开发投资量位居前6位的依次为渝中区（28.64亿元）、九龙坡区（15.22亿元）、南岸区（14.03亿元）、沙区（13.71亿元）、渝北区（13.41亿元）、江北区（13.23亿元）。除渝中区外，各区差异不大，开发重心逐渐由渝中区向周边地区扩展。
④商品房销售量增价升，期房销售占了绝大部分，住宅空臵开始下降 2001年上半年商品房成交面积342.35万平方米，同比增长10%，成交金额77.81亿元，同比增长15%。其中期房成交234.67万平方米，成交金额58.14亿元，占商品房销售近7成；现房成交107.68万平方米，成交金额19.67亿元。自年初以来，全市商品房空臵总量一直呈现下降趋势，截止2001年6月底，全市商品房空臵总量为396.79万平方米，比上年末下降6%，其中空臵一年以上为168.64万平方米，住宅空臵181.91万平方米，比上年末下降18.5%，但写字楼、营业用房、其他房屋则有不同程度上升，分别上升了4.5%、1.4%、50.5%。
⑤新盘上市速度放缓，区域分布不平衡
2001年上半年，受预售条件从严的影响，新盘上市数量比去年同期减少，且区域分布极不平衡（见下表）
区域 渝中区 江北区 沙坪坝区 渝北区 南岸区 九龙坡区 新盘个数（个） 7 7 5 4 3 2 合计 28 在新推楼盘中，小区占57.1%（16个），单体占42.9%（12个），且绝大多数为高层项目，框架结构。
20