关于多浪河湿地公园景观工程配套临水商业街
项目开发工作相关事宜的请示
一、项目基本情况
多浪河湿地公园景观工程配套临水商业街项目属于多浪河二期A段位于虹桥路以北，多浪河两侧。东至河东路，西至杭州大道，南至西大街，北至多浪河湿地公园景观工程B段。总占地81085.71㎡（其中河道东岸面积45633.79㎡，河道西岸面积14530.63㎡，河道面积20921.29㎡），建筑面积约50493㎡（其中地上为10栋单体建筑共约39030㎡，地下建筑约11463㎡）。
该项目拟由阿克苏城乡建设发展集团有限公司子公司阿克苏市房地产开发有限责任公司作为开发主体实施开发建设。项目计划总投资 30000 万元（含配套景观工程费用）。目前，委托杭州规划设计院已完成施工图纸的设计，国土资源局已委托土地评估公司对项目用地进行了评估，并向市政府提出了挂牌出让的申请。
二、营销工作
1.“五问市场”（市场环境分析）
第一个问题：该项目位于阿克苏市西大街西端，多浪河一期工程向北方700米沿岸，该区域原是少数民族杂居的棚户区，以前没有商业地产项目的出现，对整个商圈来说是边缘地带，也就是我们在经济领域里说的“荒岛”。投资商更喜欢老的商业圈，因为地产价值和消费能力成了决定因素。
第二个问题：作为新的开发地，这个商业地产项目不想沦为“荒岛”，只有着眼整个城市经济发展趋势，从规划的角度和商业划分的角度，积极迎合政府导向，创新做活。
第三问题：是该项目对其相邻地产项目的影响是深远的，既可以是正面的也可以是反面的，因为位居阿克苏市西城区核心地段之首，做活它繁荣它则对西扩项目是一荣俱荣，皆大欢喜，反之则不然。
第四个问题：是商业行为习惯。举个例子：对于消费者来说，穿，要去商场或购物中心，比如：步行街，天白；吃，要去人们都熟知的酒店或餐馆，比如：金山，水韵。而这些个人们常去的地方不是因为它们本身很知名，而是消费习惯决定了人们互相顺从地去认可。所以新商业地产项目是在努力改变人们原有的商业行为习惯，这就要求项目必须是人们愿意去尝试，愿意去顺从的。
第五个问题：项目是做短线还是长线。短线就是快快回笼资金，见钱就收，不管项目是否可以生存下去，不做品质管理，卖完关张打烊；长线则需结合政府对通盘考虑，既关注资金的优劣又考虑后续的发展。
2. 确定项目主题
在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展：一是对阿克苏市的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位；二是对阿克苏市消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。为此，我们提炼了以下四个主题，充分体现“城市
客厅”“绿色商务”“亲水休闲公园”等概念，可以以“水”为带，以“亲水、用水、活水”的方式营造“大气、和谐、精致、开放”的商业氛围。
第一：“塞上水街”。此主题是对该项目原始设计的初衷，融合了西域文化的精髓，大可联想到龟兹、丝绸、歌舞、美食等民族特色，也是对阿克苏市城市经济在商业地产品种的一个补充。
第二：“龙湾水景城”。此主题是对整个湿地公园的一个商业文化创意，不论从建筑风水学上还是从经济战略层面上来看，“龙湾”是龙年建造的龙形港湾，也是城市经济的港湾，寓意“龙出升天”。“水景城”把景色和商业功能的概念准确描述，因此，赋予了“龙”的灵性，则应了那个“水不在深有龙则灵”的古代哲学。
第三：“中央水景度假村”。此主题是从城市规划原理出发，把原先的“荒岛”印象在理念上“中央化”，一步到位地清洗了投资商和消费者对项目的顾虑，有着移动中央商圈的寓意，同时，亲水度假概念活跃了休闲经济，城中有村，村中有水，体现了“健康、绿色”的高品位城市形象。
第四：“水岸生活街”。此主题是从城市生活方式的角度进行了诠释，钢筋混凝土的城市——干燥、嘈杂、紧张，而水岸生活街是让人们轻松呼吸、享受生活的地方。因此“水岸生活街”完成了商业地产与人文精神的融合。
三、营销方式 1. 社会投资销售模式
“分割出售”—“集中出租”—“约定收益率”这样的销售模式，前期资金回笼会比较快，但后期的经营压力会集中在我们身上，投资者无压力，其投资收益靠合约来保证。如果我们在招商、经营过程中对业态把握不准，有时会出现铺位卖完了但租不出去的现象，容易引起社情不稳，在阿克苏市某大学生创业基地就是这种情况。
2.市场培育销售模式
这是先招商后分割销售的模式（即先招进品牌客户签定合同，再向社会分割出售），依靠前期招商进驻的主力品牌客户以吸引投资者。“有销售不一定有市场，有市场必定有销售”，因此先有了市场培育，再考虑地产价位，保障了地产价值，对开发商来说进退自如，资本安全性很高。
四、营销管理模式
1．委托方式。聘请国内外专业营销公司对项目进行管理销售，可以依靠专业公司拥有的客户资源充实到项目的销售中去。
优势：有现成的客户资源，有丰富的管理经验。 劣势：管理时限不确定，管理质量呈下降趋势；我们将缺乏自主管理能力，而且费用过高（一般是建设费用的3-5%），就临水街这个项目预计得近1000万费用。
2．自营方式。是由我们自行管理，从业内高薪聘用有识之士组团管理。
优势：费用低，即便是采用奖励机制，总费用也超不过500万；对管理层拥有决策权，可以择优使用；项目经营策
略自由度高。
劣势：缺乏现成的客户和品牌资源，销售完成率不确定。克服此劣势，可通过科学的招商政策及杭州对口援建的契机挖掘品牌资源。