青岛市房地产价格影响因素浅析
房地产市场价格水平波动受消费者收入、银行利率、限购政策、区域环境等多种因素影响。经分析后发现，房地产市场价格波动仍然符合经济学规律，房地产价格主要受市场（看不见的手）即供需关系和政府政策（看的见手）两方面因素影响。
1. 市场（看不见的手）是组织房地产活动的好方法。
在不考虑政府政策导向引导的因素情况下，影响房地产价格的因素要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是同时影响房地产供给和房地产需求。
1.1 青岛房地产需求分析
1.1.1 经济快速增长为居民购房提供有力保障
近些年，青岛市经济总体上保持高速发展的运行态势，经济增长势头强劲，投资规模快速扩张，居民生活水平、消费能力稳步提高。GDP每年保持在10%以上增长，居民收入稳定增加，2013年前三季度人均可支配收了25640。08年奥运会为青岛市提供良好的契机，青岛市以其良好的城市环境，吸引了大量投资。青岛市经济高速增长，居民逐渐积累的大量财富，经济实力显著增强，有能力改善住房需求，更有不少人开始投资房地产。
收入是影响消费行为的最重要的因素。其影响主要表现为，所有需求者一定时间的总收入直接决定了全体需求者需求欲望的实现水平，收入水平的高低直接决定了全体消费者的支出结构。随着收入水平的提高，房地产的消费支出在全部支出中所占的比重越来越大。随着收入的增加，刚性客户有经济实力支付房款，改善性客户增强了改善住房环境购房的愿望，投资者则可投资房地产获取高额利润。刚需、改善及投资需求随着收入的增长逐渐旺盛。
1.1.2 青岛市城市化带来大量住房需求
近几年来，青岛市把基础设施建设和加速城市化作为推动经济社会发展的重要战略来抓，提出了“拓展城市发展空间、调整产业布局，构筑大青岛”的城市化推进思路。已经形成了新的城市发展理念，树立了大规划、大格局、大发展的现代城市意识。
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2007年开始，青岛市积极推进城市化进程，加快了旧村、旧城、老企业搬迁改造，城市地铁建设、城际铁路、重庆路改造等基础设施建设速度。通过城市交通、市政公用、基础设施、生态 环境、城市环境综合治理等一系列的工程的实施，城市的基础设施水平得到极大的提高，生态环境和居民的生活环境也发生根本性的变化，带动整个城市面貌的改变。
城市化的推进必然带来大量的房地产开发，区域住房需求增加。改造的城镇居民纷纷选择环境优良、配套完善、生活便利的区域生活居住，这样会极大的刺激市区对住房的需求，带来大量的租房或买房需求。
1.1.3 青岛城市形象吸引更多置业者
青岛市是全国少有的“三面沧海一面山”城市，环境优美，气候适宜，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温在12.7摄氏度，非常适合居住。每年吸引大量外地人口定居或度假。
青岛不仅是山东和沿海地区最大的对外经贸、金融、信息中心，还是中国重要的经济中心城市、沿海开放城市。积累了像海尔、海信、青啤等一批知名品牌。凭借港口、海洋、旅游形成青岛三大特色经济，提供了多种多样的就业岗位。
青岛市正处在高速增长阶段，青岛市依托山东半岛蓝色经济区和国家海洋战略优势，凭借雄厚的海洋科研力量，青岛市正在努力打造全国最高水平、国际一流水平的海洋科技产业城。
同时，青岛市正积极开拓新的发展领域，寻找新的经济增长点，制定了“环湾保护、拥湾发展”的战略。青岛市蓝色硅谷、滨海新区、欢乐滨海城、北岸新城区、西海岸经济开发区等区域正在如火如荼的建设，这些区域必将成为青岛未来新的经济增长区域，带来大量的住宅需求。
青岛旅游资源丰富，既有秀丽的山水风光又有丰富的人文景观，更有风格迥异的多国建筑，以及历史悠久的宗教文化和丰富多彩的节庆活动。2008年北京奥运会后，青岛又荣获“帆船之都”的美誉。
2008年奥运会让全国人民熟知青岛，树立了青岛开放、美丽、干净、文明的城市形象。大量的全国及国际人士纷纷来青岛择业、置业，大量的住房需求随之而来。
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1.1.4 人口增长导致住房需求旺盛
伴随着城市化步伐的加快，城市人口的增长对住房的需求急剧增加。2012年年末青岛市户籍总人口为769.56万人，比2011年增长0.42%。常驻人口近1000万，每年还有大量来青就业毕业生、外来务工人员。预计未来2到3年青岛市常住人口达1200万人。
家庭规模也是一个重要影响因素。家庭规模是指全社会或某一地区家庭的平均人口数。一般而言，一个家庭就是一个居住单位。当家庭规模发生变化时，即使人口总数不变，社会居住单位数也会发生变动，进而影响房地产需求的变动。一般情况下，随着家庭规模的逐步缩小，即大家庭分解为小家庭，对住房需求就会增加。现在单身贵族的小户型住房越来越受青睐，青岛市随着高学历人口的增多，给传统的家庭结构也带来了冲击，单身工作者的住房需求也成为了青岛市住房需求的一个组成部分。
人口逐年增长和家庭规模小型化，带来大量的住房刚性需求。 1.1.5 外资及国内民间资本投资
人民币升值导致房地产投资成为外资追逐的热点。这其中也包括大量国际游资，预期人民币升值，大量外资涌入我国，并且投向了房地产市场，造成对房地产市场需求的虚假膨胀。外资的加速进入刺激房地产市场日趋变热。
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另外，国内像制造业等行业投资收益回报率普遍偏低，投资周期相对较长，变现能力较差，致使青岛市及相邻省市手握大量资金的高端人士越来越多的看好青岛房地产市场。
对于青岛来说，外资及民间资本涌入对房价的助推作用，具体表现在两方面：一方面，外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标。虽然国家出台一系列的限购政策，投资性购房受到一定的抑制，但总体投资性需求依然较大。另一方面，外资及民间资本开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。
1.1.6 消费心理和理性预期
消费者的行为不仅受许多现实的因素影响，还受其消费心理和未来预期的影响。现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和现时商品的价格，还取决于未来收入和商品价格变化的情况。房地产兼具耐用消费品和投资品的双重性质。所以在房地产市场上，作为需求方，人们往往倾向于买涨不买跌，而作为有产者，当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加，即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但在此过程中他们也会享受到财富增值的愉悦，因此他们内心则实际上希望房价继续上涨。根据预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的机制，如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。在反馈效应的作用下，当事人预期房价将会进一步上升，此时购买商品房将会获得再销售的收益。由于大部分居民认为房价上涨，整个社会对房地产的需求量就会增加。
1.2 青岛房地产供给分析
1.2.1 商品房建安成本影响供给量
房地产的开发成本包括各种原材料的成本、施工机具的费用、劳务成本及各种税费等。近几年各种成本提高较快，同时建造房屋的质量也在提高，大多数新建商品房都具备了智能化系统配置包括：小区联网可视对讲系统、监控报警系统、电子巡更系统、一卡通系统等，这些都会提高商品房的建造成本，对商品房的供给产生不利影响。
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1.2.2 青岛市房地产投资增长显著
每年房地产投资额指一个地区每年投入到房地产市场的资金总额，是一个反映某地区房地产供应情况的重要指标。很明显，该地区某年的房地产投资额增加的话，其供给也会增大。但是注意，这个结果是有一个迟缓效应的，因为当年的投资一般会在一两年后转化为增加的房地产竣工面积。青岛从2005年到2012年，房地产投资额呈直线上升。2012年投资额达到930.1亿元，同比增长18.8%。2013年前三季度青岛市完成房地产开发投资额783.8亿元，同比增加14.4%。
1.2.3 青岛市房地产竣工面积稳步增长
每年住宅房地产的竣工面积，这个指标直接反映了每年住宅房地产的供给数量。每年竣工的住宅房地产包括两部分：当年开工当年竣工的住宅房地产和前期投入本期竣工的房地产。其实这个指标和每年住宅房地产投资额是很相关的。青
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